4. 2. Містобудівельний кадастр земельних ділянок

Для забезпечення державних органів, юридичних і фізичних осіб інформацією про земельні ділянки розробляють містобудівельний кадастр. Містобудівельний кадастр повинен містити такі відомості:

а) топографічний план;

б) базисний план;

в) правовий план зонування;

г) план земельних ділянок;

д) районування з метою оподаткування нерухомості.

Базисний план території включає:

• систему поділу території за формальним топографічним принципом і топографічну прив'язку об’єктів;

• систему поділу території за планувальними ознаками та прив’язку об'єктів до елементів планувальної структури;

• поділ території за адміністративною підпорядкованістю;

• назву об’єктів у межах відповідних територій.

Правовий план зонування території - це затверджений відповідно до нормативних документів план границь, що розділяють територію міста на зони з єдиними правилами використання території.

Розроблення та запровадження плану зонування повинно базуватися на таких принципах:

• легітимність: план повинен відповідати вимогам законодавства, затвердженим нормативно-правовим документам у сфері містобудування; необхідною умовою набрання чинності його положень на конкретній території є його реєстрація у містобудівельному кадастрі;

• суцільність: план повинен охоплювати всю територію адміністративної територіальної одиниці;

• відкритість: план повинен провадитися у формі електронної бази даних на відкритому картографічному матеріалі, щоб можна було швидко та недорого виконати його копію; інформація про зміни повинна доводитися до всіх зацікавлених осіб і публікуватися у відкритій пресі за певний час до набрання чинності;

• неперервність і змінюваність: план не повинен мати обмеження за терміном дії; зміни в план вносяться при коректуванні містобудівельних документів, зокрема, при затвердженні схем архітектурно-будівельного зонування, розроблених у складі планувальної документації;

• обов'язковість дотримання: план повинен мати законодавчу дію на місцевому рівні; за порушення правового плану зонування винні притягуються до матеріальної, адміністративної та кримінальної відповідальності

Історичні корені розробляння земельного кадастру сягають у глибоку давнину Так, перші відомості про кадастрові роботи, що проводилися з метою обліку земель у Стародавньому Єгипті з зазначенням меж земельних ділянок і їх площ, відносяться до 3000 р. до н.е.

Сьогодні кадастрування земель проводять в усіх країнах світу. Залежно від призначення земельні кадастри можна поділити на три великі категорії:

• податковий, чи фіскальний - для характеристики земельної ділянки як нерухомого майна з метою визначення порядку та розмірів оподаткування;

• правовий, чи юридичний - для захисту прав володіння власністю;

• багатоцільовий - для розв'язання широкого спектру правових, економічних, екологічних, містобудівельних завдань, а також проблем управління та планування розвитку території.

Існують численні способи цінового зонування з метою оподаткування території населених пунктів. Кожен із них передбачає, як мінімум, два етапи виконання. Перший - поділ території поселення на певні територіальні одиниці (адміністративні райони, містобудівельні зони, планувальні ділянки, розрахункові райони, трапеції топографічного плану тощо). Другий - визначення переліку чинників (заданих рівнів властивостей) і їх кількісних значень.

На кожну з виділених планувальних ділянок накладається вплив чинників. Радіуси впливу чинників, створюваних громадським центром, наявністю закладів культурно-побутового призначення, визначаються з використанням „Будівельних норм і правил" (БНіП). Радіуси впливу інших чинників - на основі положень генерального плану оцінюваного міста, розробок, зв'язаних із виділенням зон санітарної шкідливості, іншої дослідної та проектно-планувальної документації, розробленої для міста раніше. У результаті такого накладання межі попередньо визначених планувальних ділянок коректуються.

Числові значення усіх чинників та їх складових, котрі впливають на конкретні планувальні ділянки, додаються і утворюють числове значення поправкового коефіцієнта (коефіцієнт диференціації). Планувальні ділянки з однаковими значеннями поправкових коефіцієнтів об'єднуються в зони містобудівельної цінності.

У такий спосіб створюється схема планувальних ділянок і зон містобудівельної цінності міста із зазначенням коефіцієнтів диференціації по кожній з них. Збільшення чи зменшення середньої ставки земельного податку по місту на отриманий коефіцієнт дає величину нормативної ціни землі.

Для перерахунку отриманої нормативної ціни у поточні ціни (на момент здійснення оцінки) треба врахувати індекс інфляції в регіоні. У цьому випадку нормативна ціна є оцінкою капіталізованої ренти розташування земельної ділянки у межах міста:

де Н_цз – поточна нормативна ціна землі;

Ц_зн – нормативна ціна землі;

К_інф – індекс інфляції у регіоні.

Оцінку нерухомості для цілей оподаткування здійснюють з періодичністю один раз на 4 роки.