Обзор рынка жилищного строительства

Ры­нок жи­лой нед­ви­жимос­ти г. Ал­ма­ты на се­год­няшний день ха­рак­те­ризу­ет­ся не­со­от­ветс­тви­ем спро­са и пред­ло­жения. Ана­лиз тор­го­вых пло­щадок нед­ви­жимостью (спе­ци­али­зиро­ван­ные Ин­тернет-пор­та­лы, ри­эл­терс­кие ком­па­нии, пе­ри­оди­чес­кие пе­чат­ные из­да­ния и т. д.) по­казы­ва­ет, что пред­ло­жение в выб­ранном сег­менте рын­ка предс­тав­ле­но боль­шей частью до­рогос­то­ящим жильем вы­соко­го клас­са, тог­да как пред­почте­ния по­купа­телей все боль­ше ори­ен­ти­рова­ны на ма­ло­этаж­ные комп­лек­сы, пред­ло­жений в ко­торых яв­но не­дос­та­точ­но. В сум­марном ито­ге пред­ло­жение на ал­ма­тинс­ком рын­ке жилья в пол­то­ра-два ра­за пре­выша­ет спрос.

Ес­ли смот­реть на ры­нок жилья в г. Ал­ма­ты в раз­ре­зе ре­аль­ных про­даж, то мож­но конс­та­тиро­вать, что он уже тре­тий год на­ходит­ся в ста­дии стаг­на­ции, нес­мотря на то, что в пос­леднее вре­мя наб­лю­да­ет­ся су­щест­вен­ный рост пос­ту­па­ющих за­явок на куп­лю/про­дажу как квар­тир/до­мов, так и зе­мель­ных участ­ков. Собс­твен­ни­ки ус­та­нав­ли­ва­ют за­вышен­ные це­ны, что ни в ко­ей ме­ре не спо­собс­тву­ет ожив­ле­нию рын­ка. В са­мом вост­ре­бован­ном сег­менте не­доро­гих квар­тир за­вышен­ные це­новые ожи­дания про­дав­цов не при­носят ре­зуль­та­та в ви­де сде­лок. А по­тен­ци­аль­ные по­купа­тели при этом не мо­гут се­бе поз­во­лить по­куп­ку жилья по от­но­ситель­но вы­соким це­нам и на­ходят­ся в ожи­дании даль­ней­ше­го па­дения цен.

Та­ким об­ра­зом, ры­нок жи­лой нед­ви­жимос­ти в г. Ал­ма­ты, вой­дя в ста­дию ста­биль­но­го восс­та­нов­ле­ния пос­ле де­фол­та, сох­ра­ня­ет уро­вень сде­лок куп­ли-про­дажи жилья в сред­нем на от­метке 1 500 в ме­сяц и не соп­ро­вож­да­ет­ся рез­ки­ми ко­леба­ни­ями. По ито­гам I квар­та­ла те­куще­го го­да в Ал­ма­ты бы­ло зак­лю­чено сле­ду­ющее ко­личест­во сде­лок куп­ли-про­дажи жилья:

Таб­ли­ца 1. Ко­личест­во сде­лок куп­ли-про­дажи жилья в Ал­ма­ты в I кв. 2012 г*

Пе­ри­од	2012 г	2011 г
Ян­варь	1 163	1 151
Фев­раль	1 792	1 589
Март	1 657	1 437

*Ис­точник: Агентство РК по ста­тис­ти­ке

При срав­не­нии по­каза­телей, от­ра­жен­ных в таб­ли­це, с ана­логич­ным пе­ри­одом прош­ло­го го­да, мож­но от­ме­тить не­сущест­вен­ный рост чис­ла зак­лю­чен­ных сде­лок по по­куп­ке/про­даже жилья в сред­нем на 10%.

Ста­биль­ность ре­аль­но­го пла­тежес­по­соб­но­го спро­са сох­ра­ня­ет це­ны в ана­лизи­ру­емом сег­менте на од­ном уров­не. Офи­ци­аль­ные ста­тис­ти­чес­кие дан­ные по сто­имос­ти жилья в Ал­ма­ты на ко­нец пер­во­го квар­та­ла 2012 го­да выг­ля­дят сле­ду­ющим об­ра­зом:

Таб­ли­ца 2. Ди­нами­ка сред­них цен на жи­лую нед­ви­жимость в г. Ал­ма­ты в I кв. 2011–2012 гг, USD/кв. м. *

Ка­тего­рия	Ян­варь		Фев­раль		Март
	2011 г	2012 г	2011 г	2012 г	2011 г	2012 г
пер­вичное	1 614,4	1 627,1	1 615,5	1 612,8	1 622,3	1 612,8
вто­рич­ное	1 436,4	1 457,9	1 440,2	1 375,38	1 446,69	1 375,38

*Ис­точник: Агентство РК по ста­тис­ти­ке

Наб­лю­дение за це­нами на рын­ке жилья осу­щест­вля­лось в г. Ал­ма­ты по вы­бороч­но­му кру­гу ор­га­низа­ций, со­вер­ша­ющих опе­рации с нед­ви­жимостью по го­родс­ко­му фон­ду, вклю­чая стро­итель­ные ком­па­нии. Ана­лиз по­лучен­ных дан­ных де­монс­три­ру­ет, что ко­леба­ния цен на рын­ке нед­ви­жимос­ти Ал­ма­ты в пер­вом квар­та­ле ны­неш­не­го го­да бы­ли нез­на­читель­ны­ми.

При срав­не­нии сред­них цен на пер­вичное жилье за пер­вый квар­тал 2012 го­да с ана­логич­ны­ми по­каза­теля­ми 2011 го­да, мож­но от­ме­тить, что сто­имость 1 кв. мет­ра но­вого жилья на се­год­няшний день ос­та­лась на уров­не прош­ло­го го­да. Тог­да как в сег­менте вто­рич­но­го рын­ка бы­ло за­фик­си­рова­но нез­на­читель­ное – 2,5% – сни­жение цен.

Сто­ит от­ме­тить, что от­ра­жен­ные вы­ше це­новые по­каза­тели яв­ля­ют­ся ус­реднен­ны­ми. При бо­лее де­таль­ном расс­мот­ре­нии рын­ка жи­лой нед­ви­жимос­ти в г. Ал­ма­ты вы­деля­ет­ся его рез­кая диф­фе­рен­ци­ация. По ито­гам пер­во­го квар­та­ла те­куще­го го­да сто­имость квад­ратно­го мет­ра варьиру­ет­ся в це­новом ко­ридо­ре от 1 200 USD/кв. м до 2 500 USD/кв. м в за­виси­мос­ти от клас­си­фика­ции жилья, мес­та рас­по­ложе­ния, ти­па пост­рой­ки, раз­мернос­ти по­меще­ния, пла­ниров­ки и дру­гих фак­то­ров.

На­иболь­шим спро­сом в г. Ал­ма­ты поль­зу­ют­ся квар­ти­ры в мно­гок­вартир­ных до­мах. По подс­че­ту ко­личест­ва зак­лю­чен­ных сде­лок куп­ли/про­дажи жилья, в юж­ной сто­лице ча­ще про­да­ют и по­купа­ют имен­но квар­ти­ры, со­от­ветс­твен­но сто­имость 1 кв. м в дан­ном ви­де жи­лой пло­щади вы­ше, чем в от­дель­но сто­ящем ин­ди­виду­аль­ном до­ме. Мак­си­маль­но до­рого квад­ратный метр оце­нива­ет­ся в квар­ти­ре мень­шей пло­щадью в мо­нолит­ном или кир­пичном до­ме, рас­по­ложен­ном в прес­тижном районе.

Нес­мотря на об­щее от­но­ситель­ное улуч­ше­ние конъюнк­ту­ры рын­ка, де­ятель­ность иг­ро­ков на рын­ке нед­ви­жимос­ти ос­та­ет­ся весь­ма ог­ра­ничен­ной. Это объяс­ня­ет­ся про­дол­жа­ющи­мися про­цес­са­ми пре­одо­ления ста­дии спа­да, не­высо­ким до­вери­ем к рын­ку нед­ви­жимос­ти, ожи­дани­ем вто­рой вол­ны фи­нан­со­вого кри­зиса и ос­мотри­тель­ностью в от­но­шении це­лесо­об­разнос­ти ин­вести­ций. По оцен­кам фи­нан­систов, стро­итель­ство и опе­рации с нед­ви­жимым иму­щест­вом в нас­то­ящее вре­мя счи­та­ют­ся од­ни­ми из на­ибо­лее рис­ко­ван­ных от­раслей.

Как от­ме­чалось вы­ше, на дан­ный мо­мент ко­личест­во квар­тир, выс­тавлен­ных на про­дажу, зна­читель­но пре­выша­ет ко­личест­во по­купа­телей, но ус­той­чи­вое же­лание собс­твен­ни­ков про­дать жилье по це­не, зна­читель­но пре­выша­ющей ры­ноч­ную сто­имость, не поз­во­ля­ет удов­летво­рить да­же име­ющий­ся по­купа­тель­ский спрос. Дан­ный факт сдер­жи­ва­ет рост цен на нед­ви­жимость. Од­на­ко при этом ни­каких эко­номи­чес­ких пред­по­сылок для сни­жения сто­имос­ти жилья в Ал­ма­ты нет.