2.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью

Разделение недвижимости на операционную и инвестиционную имеет в своей основе способ ее использования собственником: либо недвижимость рассматривается им как материальный базис для осуще­ствления какого-либо вида деятельности (бизнеса), либо недвижимость рассматривается как источник дохода без непосредственного использо­вания ее в качестве пользователя.

Различия между операционной и инвестиционной недвижимо­стью показаны на рис. 2.3.

Операционная недвижимость рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса), выступает как центр издержек, основной целью управления ею является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой не­движимости как элемента производственного потенциала предприятия.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самосто­ятельный актив, выступает как центр прибыли, основной целью управ­ления ею является максимизация дохода и стоимости имущества.

Если собственник использует недвижимость как операционную, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы она соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости про­изводственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего каче­ства услуг, которые генерирует недвижимость.

Рис. 2.3. Различия в целях управления между операционной и инвестиционной недвижимостью

Главным требованием к управлению операционной недвижимо­стью является, следовательно, обеспечение качественного и коли- 'мч1 пенного соответствия недвижимости интересам производства и по- фебления с одновременным воспроизводством самой недвижимости в (жпиетствии с этими потребностями и их развитием. При управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы ни попросы:

• сколько (определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия)?

• какая (определение требований к качеству требующейся не- мипжимости (по планировке, долговечности, соответствию специ­фическим запросам предприятия))?

• где (определение требований по местоположению недвижи­мое! и)?

В соответствии с этим управление операционной недвижимостью но н ж но обеспечить решение следующих задач:

• рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся иптмжимости по видам и направлениям деятельности;

• поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

• минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и вос­производству недвижимости в составе себестоимости продукции.

Все это, как нетрудно заметить, относится к физическим аспек- Iнм недвижимости и в гораздо меньшей степени — к ее юридическим и •миюмическим аспектам. С юридической точки зрения наибольшее мшчение имеет надежность права пользования объектом недвижимости, и но владение им (операционной недвижимостью важно пользоваться, но пс обязательно владеть). Право аренды может иметь здесь преиму- шее I па, поскольку избавляет пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости, во-первых, и в меньшей степени привязывает пользователя именно к данному объекту недвижимости, во- вторых.

С точки зрения экономики операционная недвижимость является центром издержек, поэтому целью управления является их минимиза­ция: необходимое качество при минимуме издержек. Соответственно целевые ориентиры здесь могут быть сформулированы так: издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 1 0 % совокупных издержек по производству продукции. Как следует из формулировки, управление операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса и организационно-экономические аспекты управления являются доминирующими.

Управление операционной недвижимостью является составной частью более общей проблемы управления недвижимостью пред­приятий (часто употребляется термин «управление корпоративной не­движимостью»), в составе которой могут быть выделены объекты как операционной, так и инвестиционной недвижимости.

Управление недвижимостью предприятия включает в себя, таким образом, решение нескольких задач, относящихся как к обеим разно­видностям недвижимости, так и к одной из них.

Первой задачей является, безусловно, учет недвижимости пред­приятия и оформление прав на нее. Сегодня эта задача еще не полно­стью решена большинством российских предприятий, несмотря на то, что после приватизации их имущества прошло уже достаточно много времени.

Следующими задачами являются:

• обеспечение оптимального разделения всей недвижимости предприятия на операционную и инвестиционную составляющие с уче­том:

а) потребностей предприятия как производственной единицы;

б) сравнительной эффективности различных вариантов ис­пользования имущества;

• обеспечение минимизации издержек при использовании опе­рационной недвижимости за счет:

а) минимизации (оптимизации) потребностей в недвижимости у подразделений;

б) рационализации процесса содержания и эксплуатации имуще­ства;

• максимизация дохода от недвижимости при распоряжении ею как инвестиционной.

Полезным инструментом, позволяющим выделить операционную I in пшляющую в составе недвижимости предприятия, является матрица «Пи'шсс-процессы — недвижимость», которая в общем виде приведена и ihOii. 2.1.

Как видно из табл. 2.1, матрица позволяет сопоставить операци­онную и инвестиционную деятельность предприятия с имеющейся или Необходимой для этой деятельности недвижимостью. Причем сопостав- 1ИЧ ню возможно как с разной степенью детализации, так и по несколь­ким основаниям (например, возможно сопоставление недвижимости со

• 11 hi l ei ическими, оперативными и тактическими задачами развития пре дприятия, выделение недвижимости по структурным подразделени- мм предприятия и т.д.).

Взаимно дополняя друг друга, такие матрицы позволяют точно определить состав необходимой предприятию операционной недвижи­мо! ш и определить его возможности по выделению инвестиционной 111 мнпжимости.

Выделение объектов, отнесенных к операционной недвижимости, hi крепление их за отдельными подразделениями предприятия позволя- ю I шдсйствовать инструменты, обеспечивающие повышение заинтере- I шшнности подразделений в наиболее рациональном использовании

Ш'ДННЖИМОСТИ.

В частности, таким инструментом, уже достаточно широко ис­тин. 1уемым в зарубежной практике и постепенно внедряющимся в Рос- I ни, является прием внутренней аренды. При внутренней аренде не- шшжимость предприятия «передается» в аренду отдельным подразде- нгнннм на основе внутренних документов предприятия.

Таблица 2.1

Матрица «бизнес-процессы — недвижимость»

Бизнес-процесс	Объект недвижимости
	Производственные здания	Офисные здания	Прочие объекты
1 Миграционная in шсльность: ПнШси-процесс А ini inn: процесс Б Пн шсс-процесс п
llmirt гиционные проекты: проект Л проем 1> lipilCKI и

При этом появляется возможность установления арендной платы, у'омываемой в издержках подразделения на различных уровнях: от уровня, определяемого издержками по содержанию недвижимости, до уровня рыночных ставок на аналогичные объекты недвижимости при их альтернативном использовании. Разумеется, необходимо учитывать, каковы могут быть последствия установления того или иного уровня арендной платы.

Так, установление арендной платы на рыночном уровне может привести к столь значительному повышению издержек, что продукция подразделения окажется неконкурентоспособной. Задача введения внутренней аренды состоит не в извлечении дохода, а в минимизации затрат, так что политика арендной платы должна быть направлена на то, чтобы подразделениям было по силам сокращать свои потребности в недвижимости и чтобы при этом они получали ощутимую выгоду.

Однако выделение различных составляющих в общей массе не­движимости предприятия, повышение заинтересованности про­изводственных подразделений в рациональном использовании недви­жимости не решают всех проблем, связанных с управлением недвижи­мостью предприятия.

Необходимы также организационные преобразования, позволя­ющие выделить управление недвижимостью в самостоятельную функ­циональную область. Такое выделение предполагает создание специ­альной управляющей структуры, предметом деятельности которой должно стать управление имущественным комплексом предприятия. Возможны несколько вариантов решения этой задачи: выделение внут­реннего структурного подразделения, привлечение к управлению внеш­ней управляющей компании, создание дочерней компании по управле­нию имуществом, создание обособленного подразделения (филиала).

Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые приведены в табл. 2.2. Как видно из таблицы, идеального решения не существует и каждое предприятие в зависимости от масштабов имуще­ственного комплекса, организационно-правовой формы, стратегии раз­вития должно выбрать тот вариант, который в большей степени отвеча­ет его интересам.

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая не используется самим собственником в его хозяйственной или иной дея­тельности и интересует его как источник получения дохода (в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи).

При управлении инвестиционной недвижшмостью на первый план выходят уже иные вопросы:

• сколько (какова стоимость недвижимости сегодня)?

• какой доход (какой уровень дохода может обеспечить недви­жимость и в течение какого периода времени)?

• какова может быть цена недвижимости в будущем?

В составе инвестиционной недвижимости можно выделить две рйшонидности: собственно инвестиционную и спекулятивную.

И нвестиционная в собственном смысле — недвижимость, при­обретаемая с целью долгосрочного использования и получения дохода в мидг арендных поступлений; спекулятивная — недвижимость, приобре­тем ми с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры.

Интерес собственника, как видим, в данном случае связан уже не ' фшическими характеристиками недвижимости (как в случае операци­онной недвижимости), а с ее стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, вы­ручкой от перепродажи по истечении периода владения (величиной ре- Ht*pt ми).

У правление инвестиционной недвижимостью должно быть сори- *411 нршшно на максимизацию дохода от недвижимости и ее стоимости.

Поэтому в данном случае набор правомочий субъекта по отно- •II* нию к недвижимости должен быть существенно шире, чем по отно- |||' пню к недвижимости операционной: права пользования здесь недос- iiiioMiio, необходимо право распоряжения - право сдавать объект в "I" и ну. передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

11е менее важны различия с точки зрения управления экономикой нАьектя,

Исли в случае с операционной недвижимостью задача находится преимущественно в сфере организационно-экономической, то в данном

• мучие н плоскости финансово-экономической: технические аспекты i и|шипения подчинены финансовой цели - максимизации дохода, а | ipniei ичоские - увеличению стоимости недвижимости.

Ри'щичия в целях, которые преследует собственник при исполь- н mu 11 it и объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к опенке «ффективности управления недвижимостью.

Критерием эффективности является соответствие результатов мем |ещ.ности по управлению недвижимостью целям собственника, но не ним 1оч но идентифицированным и формализованным.

Таблица 2.2

Сравнительные характеристики инвестиционной и операционной недвижимости как объектов управления

Особенность	Недвижимость Г
	Инвестиционная	Операционная
Цели управления	Максимизация дохода и стоимости недвижимости. Поддержание технического состояния объекта недвижимости. Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости. Повышение престижа собственника Развитие недвижимости	Обеспечение основной 1 j деятельности собственника. Поддержание технического состояния объекта недвижимости. Минимизация I затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию* недвижимости. Развитие имущественного комплекса предприятия j
Место в структуре бизнеса	Центр прибыли	Центр издержек 1
Исходная позиция при оценке эффективности управления	Оценивается как самостоятельный бизнес	Оценивается как 1: инфраструктура бизнеса j
Инструменты управления	Арендные договора. Оказание «пакета услуг» арендаторам. Политика арендной платы	Внутренняя аренда. | Соглашения об оказании услуг. Бенчмаркинг
Необходимые условия для эффективного управления	Наличие профессионального управления	Выделение управления недвижимостью в самостоятельную функциональную область в той или иной форме
Показатели, отражающие степень достижения цели	Величина чистого операционного дохода. Величина реверсии. Величина дисконтированных денежных потоков. Рост стоимости недвижимости	Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости. Выход продукции на единицу площади. Сравнение альтернативного дохода (сдача в аренду)с фактическим
При управлении операционной недвижимостью может быть по­лучен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность этого управления: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания не­движимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия.

Для инвестиционной недвижимости набор используемых пока- III гелей будет, очевидно, иной: основной здесь традиционно выступает исличина чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, и также величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости.

Вопросы для самоконтроля

1. Понятие девелопмента.

2. Назовите основные функции девелопера на рынке недвижимо­сти.

З.Чем отличается управление операционной недвижимостью от управления инвестиционной недвижимостью?