4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

• идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

• инвестора в приоритетные отрасли материального произ­водства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

• профессионального участника при торговле жилищными серти­фикатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объ­ектами недвижимости;

• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

• регулятора, устанавливающего правила и нормы функциони­рования рынка недвижимости;

• верховного арбитра в спорах между участниками рынка недви­жимости через систему судебных органов;

• контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

• путем прямого вмешательства, т.е. административным спосо­бом;

• косвенным воздействием или экономическими методами управ­ления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

• создание нормативной базы - законов, постановлений, ин­струкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

• отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - регистрация, предоставление прав уполномочен­ных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объ­ектами государственной и муниципальной собственности;

• установление обязательных требований к содержанию и качест- и у | шшичных видов деятельности на рынке недвижимости и к его уча- tiникам;

• контроль за соблюдением всеми участниками рынка уста- нпнш нных норм и правил;

• введение запретов и санкций за отступление от нормативных ||м (юианий при совершении сделок с недвижимым имуществом;

• поддержание правопорядка на рынке;

• выкуп в государственную собственность любых объектов нед- пн мости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием до- ниниитсльных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно hi понимается на силе государственной власти и включает в себя меры ншреы, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осу- нич Iпаяются с помощью:

и) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, in порождение от них);

б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка 1'нм ни);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жи- иищнмх условий, безвозмездных субсидий для жилищного строитель- . та н i коммерческой основе;

д) реализации государственных приоритетных целевых прог­рамм,

с) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.

Иысшей формой управления рынком недвижимости является го-

• « царственное экономическое программирование, реализующее много- •ин пенные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы Пыишот обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделя- иhi и на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. В стране в це­пом управление объектами недвижимости распределено между различ­ными ветвями государственной власти, которая разделена на законода- и т. ную, исполнительную и судебную, которые считаются независи­мыми а своей деятельности.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок не- нткнимости. Президент издает указы, не противоречащие действую­щим шконам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имущест­вом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.

По Конституции РФ Правительство РФ обладает широкими пол­номочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Агентству по управлению государственным имуществом и его территориальные органы. На Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом возложены следующие основные функции и задачи:

а) проведение единой государственной политики в области иму­щественных и земельных отношений;

б) осуществление полномочий собственника в пределах и в по­рядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйствен­ных) обществ и иного имущества, составляющего казну РФ, а также полномочий по изъятию и учреждений и казенных предприятий излиш­него, неиспользуемого либо используемого не по назначению феде­рального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) феде­рального имущества;

в) разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собствен­ность муниципальных образований;

г) осуществление полномочий собственника имущества должни­ка - федерального государственного унитарного предприятия при про­ведении процедур банкротства;

д) защита имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации на тер­ритории РФ и за рубежом;

е) осуществление учета федерального имущества и ведение рее­стра федерального имущества.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое травило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке - физическое

НИИ юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов РФ и муниципалитеты.

Вопросы для самоконтроля

1. Сущность управления недвижимостью.

2. Основные принципы управления недвижимостью.

3. Какие существуют юридические формы передачи объектов не­нии -мшости?

4. Назовите основные формы государственного регулирования

|1ЫПКМ.