3. Функционально-организационная структура рынка недвижимости

Партнеры и участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, пт родством которых передаются права на собственность и связанные с иг(| интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости — это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов.

Особенности рынка недвижимости специалисты характеризуют г педующими признаками:

1. локализация: абсолютная неподвижность; большая зависи­мо' 11. цены от местоположения; невозможность продажи по образцам;

2. вид конкуренции: несовершенная конкуренция, олигополышй рынок; небольшое число покупателей и продавцов; уникальность каж- дшч) участка; контроль над ценами ограничен; вступление в рынок тре- Пуст больших капиталов;

3. эластичность предложений: низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается; спрос может быть очень изменчи- м им;

4. степень открытости: сделки носят частный характер; пуб- иичная информация, часто неполная и неточная; покупатель должен прибыть к участку;

5. конкурентоспособность объекта-товара: во многом определя­емся окружающей внешней средой, влиянием соседства, спе­цифичностью индивидуальных предпочтений покупателей;

6. условия зонирования: регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и ино­го специального права; ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель; большая взаимозависимость частной и других форм собственности;

7. оформление сделок: больше юридических сложностей, ог­раничений и условий;

8. стоимость: включает стоимость участка как физического объ­екта и все связанные с ним права;

9. современное состояние: спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита; тенденция стабилизации и снижения цен.

Основные направления анализа рынка недвижимости предпола­гают:

а) исследование факторов, определяющих спрос и предложение на рынке;

б) анализ окружения объектов недвижимости;

в) сравнительный анализ типов недвижимости;

г) исследование рисков;

д) анализ типологии сделок;

е) анализ профессиональной и конкурентной среды рынка.

Исследование факторов, определяющих спрос и предложение

на рынке

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие:

1. экономические;

2. социальные;

3. административные;

4. условия окружающей среды.

/. Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на рынке недвижимости;

• уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• стоимость строительства (цены и тарифы на коммунальные услуги - энергоресурсы; обеспечение транспортными сетями).

2. Социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его м<п|щстной структуры;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры на- (гигмпя;

• уровень и тенденции преступности.

/. Политико-экономические (административные):

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для на- I гигпия и юридических лиц);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие);

• правовые и экономические условия получения прав на за-

1. I ройку и реконструкцию (уровень платы за подключение к инженер- мим сетям, отчисления на развитие социальной, инженерной или транс- мир гной инфраструктуры);

• правовые и экономические условия совершенствования сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки проце­дур).

4. Экологическая обстановка:

• условия окружающей среды.

Анализ окружения объектов недвижимости.

Объективная характеристика объекта недвижимости может быть получена только в контексте окружающей среды. От окружения недви­жимость может выиграть, но, как показали исследования, может и про­трать.

Функциональные области внешней среды в аспекте девелопмента мсмут быть охарактеризованы:

• социальной средой;

• правовой;

• государственной;

• политической;

• технологической;

• экономической.

Социальная среда определяет потенциал рынка недвижимости данного сектора по следующим компонентам:

• демографический состав — состояние и прогнозы, структура образования, культурный уровень;

• тенденции изменения потребностей в количестве и качестве по- фебляемых благ (в частности, продуктов, жилья, комфорта);

• изменение стиля жизни, включая досуг и др.

Правовая среда означает юридические рамки, в который функ­ционирует рынок недвижимости.

Государственная среда предполагает одну из трех ролей госу­дарственного участия в сфере недвижимости:

• невмешательство государства в процессы экономики (сво­бодный рынок);

• радикальное вмешательство в экономику;

• прагматическое вмешательство, т.е. согласование политических воззрений, индивидуальной инициативы, прибыльной мотивации, ры­ночных сил.

Политическая среда — рынок недвижимости находится под влиянием политических событий и решений.

Технологическая среда определяет силы конкуренции, которые стимулируют процесс развития технологий; динамика спроса и предло­жения на рынке трудовых, материальных и финансовых ресурсов влия­ет на темпы инновационных процессов в технологии.

Экономическая среда влияет на рынок недвижимости в со­ответствии с уровнем занятости населения, платежеспособным спросом, темпами общего экономического роста.