МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова

П. Г. Грабовый, И. П. Авилова Е. А. Никитина, М, А. Рыкова

ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Рекомендовано Учебно-методическим объединением вузов РФ по образованию а области строительства в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности 270115 - Экспертиза и управление недвижимостью направления 270100 «Строительство»

Белгород

2012

УДК 65.01 ББК 65 Г75

Рецензенты:

Доктор экономических наук, профессор Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова Ю А Дорошенко Доктор экономических наук, профессор Белгородского университета кооперации, экономики и права Л. Т. Снитко

Грабовый, П. Г.

Г75 Основы управления недвижимостью: учеб. пособие / П.1 . Грабовый,

И.П. Авилова, Е.А. Никитина, М.А. Рыкова. Белгород: Изд-во БГТУ, 2012. — 139 с.

В учебном пособии изложены наиболее важные проблемы уираниспия недвижимостью. Учебное пособие подготовлено в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования В краткой и доступной форме даны теоретические основы управления недвижимостью, описывакнся базовые понятия менеджмента. Раскрыты вопросы, касающиеся сущности страхования, крепи mmiinu, аренды и налогообложения недвижимости.

Пособие предназначено для студентов очной и заочной форм обучения специальности 270115 - Экспертиза и управление недвижимостью, преподавателей, аеннрпшов, оценщиков, организаторов девелоперской деятельности.

УДК 65.01 ББК 65

О Грабовый II.Г., Авилова И.П., Никитина Е.А., Рыкова М.А., 2012 © Белгородский государственный технологический университет (БГТУ) им. В.Г. Шухова, 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 2

П1, 8

1.Д. 18

|*ф); 19

^N»⁼y_s'_b ⁽³-³⁾ 47

я:._Р=р^-п,_Р-к_0Р (з.б) 56

С, =0,7 Л-л,—. (3-*) 62

^Чт ~^СУв ^{и 4к=С>}Ув ⁽³¹⁰⁾ 68

ВВЕДЕНИЕ

Развитие российского общества в последнее время связано с появлением новых секторов экономики. К их числу можно отнести, в частности, рынок недвижимости. Его развитие обусловило необходимость появления профессиональных участников, которые являются специалистами в управлении недвижимостью.

Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

• дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

• пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необхо­димость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости;

• создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах.

Недвижимость рассматривается как важный экономический ресурс. Реализация потенциала этого ресурса, обеспечение его эффективного использования требуют комплекса знаний в экономических, юридических, технологических областях как в теоретическом, так и в практическом аспектах.

Управление недвижимостью осуществляется специалистами различного профиля, и эффективность использования активов зависит от уровня подготовки специалистов, применяемых методов и способов, исторически сложившихся условий, менталитета нации и других факторов.

Создание эффективной модели экономики, которая позволит добиться поставленных целей на каждом уровне управления недвижимостью может быть достигнута за счет подготовки специалистов высокой квалификации.

Данное учебное пособие составлено авторами в помощь студентам и позволит им более полно сформировать свои профессиональные интересы.

Предмет курса “Основы управления недвижимостью” — система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Изучение дисциплины “Основы управления недвижимостью” является теоретическим фундаментом при решении следующих задач:

• раскрытия экономической природы недвижимости и осо­бенностей ее управления, как экономического актива;

• разъяснения сущности и специфики такой профессиональной деятельности на рынке недвижимости как девелопмент;

• изложение теоретических основ страхования, аренды и ипоте­чного кредитования различных объектов недвижимости;

• государственного регулирования рынка недвижимости.

В результате изучения данного курса студент должен:

• знать - сущность и основные положения управления недви­жимостью; управления технической эксплуатацией недвижимости; с труктуру и принципы формирования портфеля недвижимости;

• владеть - методами управления различными объектами недви­жимости; юридическими аспектами управления недвижимостью.

• уметь - работать с нормативной и экономической литературой; обосновывать варианты выбора управления недвижимостью по критериям социальной и экономической эффективности.

Авторами предпринята попытка рассмотреть основное содержание и весь предмет курса с современных научных, методических и практических позиций, опираясь на предшествующий опыт работы в данном направлении российских и зарубежных ученых и специалистов. Учебное пособие подготовлено авторским коллективом кафедры экспертизы и управления недвижимостью БГТУ им. В.Г. Шухова.

1. Основные положения по управлению недвижимостью

   1. Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью является частным случаем управле­ния как целенаправленного, комплексного, систематического воздейст­вия субъекта управления на объект в интересах достижения и поддер­жания состояния эффективного функционирования объекта в соответст­вии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

Управление как системное и систематическое воздействие субъ­екта управления на объект, включает в себя ряд составляющих, среди которых отметим две.

Во-первых, важнейшей составляющей управления является при­нятие управленческих решений, основанных на выборе наилучшего ва­рианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и пр.). Эта характеристика имеет особое значение при управлении недвижимостью, поскольку на всех этапах управленческой деятельности управляющий должен принимать решения относительно варианта использования объекта, привлечения субподрядчиков, вариан­тов привлечения и удержания арендаторов и т. д.

Во-вторых, управление всегда выступает как комплекс меро­приятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.

Традиционно в составе этих функций выделяют:

• прогнозирование и планирование — изучение будущего, поста­новка целей и разработка программы действий по их достижению;

• организацию — создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных це­лей;

• руководство (распоряжение) — приведение в действие персо­нала;

• координацию — согласование действий отдельных участников деятельности;

• контроль — наблюдение за выполнением установленных пра­вил и распоряжений.

Приведенный набор функций был предложен еще в начале XX в. французским ученым А. Файолем, но и сегодня он сохраняет свою акту­альность, в том числе и сфере управления недвижимостью (рис. 1.1).

Подчиняясь общим законам управленческой деятельности, уп- Iотигнис недвижимостью имеет существенные особенности:

1. Недвижимость является одним из материальных носителей ( ч< h i ценности. Управление недвижимостью — способ реализации эко­номической власти собственника. Не случайно в современных трактов- i> и к права собственности право на управление выделяется в одно из пижмейших правомочий собственника.

2. Объект недвижимости является сложной технической, эконо­мической и правовой конструкцией, и управление недвижимостью моижно учитывать эти составляющие недвижимости.

Рис. 1.1. Основные функции управления

Следует отметить, что понятие «управление недвижимостью» в

• оирсменной литературе и практике трактуется в нескольких смыслах.

Во-первых, под управлением недвижимостью часто понимается предпринимательская деятельность в интересах собственника по вы- иоинснию всей совокупности работ, связанных с исполнением любых мриномочий собственника недвижимого имущества на всех этапах жиз­ненного цикла объекта недвижимости, включая:

• замысел;

• проектирование;

• изготовление (возведение, строительство);

• обращение (купля-продажа, аренда и пр.);

• употребление (сервис);

• обслуживание, эксплуатацию и ремонт;

• капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию и рес- I пнрацию;

• перепрофилирование;

• утилизацию.

Во-вторых, под управлением недвижимостью понимают иногда воздействие государственных органов не только на объекты недви­жимости, находящиеся в государственной собственности, но и на рынок недвижимости, в том числе и с использованием косвенных методов, таких, например, как налоговая система, и т.д.

Все эти подходы имеют право на существование, однако базовым определением управления недвижимостью является следующее:

Управление недвижимостью — это управленческая дея­тельность, направленная на обеспечение максимальной эффективности использования объекта (объектов) недвижимости в соответствии с ин­тересами собственника.

Это определение отражает суть деятельности по управлению не­движимостью.

Аналогичное, но более широкое определение понятия «управле­ние недвижимостью» дается в зарубежных источниках. Так, в Толковом словаре по недвижимости (Лондон, 1993) содержится следующее опре­деление: управление недвижимостью (property management) — осущест­вление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для поль­зователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в арен­ду, сбор арендной платы и т. д.) в целях наиболее эффективного исполь­зования недвижимости в интересах собственника.

И в этом определении акцент делается на то, что недвижимость - аналог понятия «недвижимая собственность», поэтому речь идет об управлении недвижимостью как собственностью. Это уточнение под­черкивает, что управление недвижимостью включает в себя управление правами на недвижимость - объект недвижимости, находящейся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономиче­ских и физических характеристик.

Управление недвижимостью может осуществляться как самим собственником непосредственно (внутреннее управление), так и при­влекаемыми им наемными управляющими (внешнее управление).

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательс­кой деятельности является следствием выделения функции управления в ходе развития процесса общественного разделения труда. Это выделе­ние имеет как позитивные, так и негативные последствия.

К преимуществам внешнего управления следует отнести:

• профессиональный подход к управлению недвижимостью, на­личие опыта управления;

• знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, мпфсОиосгей различных групп арендаторов;

• отлаженность механизмов работы с арендаторами и подрядчи­ками;

возможность централизованного оказания качественных сер­ит пых услуг арендаторам;

• заинтересованность в повышении стоимости объектов (при про- иумпшюй системе вознаграждения управляющей компании);

• эффект масштаба.

Н качестве недостатков внешнего управления следует указать на 1 иодующие обстоятельства:

• риск утраты контроля над состоянием и использованием объек-

П1,

• возможная недостаточная мотивация к снижению расходов;

• недостаточный учет особенностей объекта при использовании мшонмх схем работы.

Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует от­мени ь, что последние связаны в основном с качеством договорных от­ношений между собственником и управляющей компанией, в то время инк достоинства внешнего управления определяются тем, что оно спо- «оЛно обеспечить более профессиональное управление, сокращение и |дсржек, как по управлению, так и по содержанию недвижимости, по­им шение доходности недвижимости.

Таким образом, необходимо различать управление недвижимо- i н.к) как способ реализации интересов собственника (базовое понятие) и ник предпринимательскую деятельность.

Необходимо обратить внимание еще на одно обстоятельство. До- иолыю часто в сферу управления недвижимостью включают и деятель­но! п. по управлению проектами развития недвижимости (управление девелопментом). В связи с этим необходимо отметить, что развитие не­движимости является одним из моментов в жизненном цикле недвижи­мости, и потому управление развитием может рассматриваться как одна in составляющих управления недвижимостью. Однако управление про­цессами девелопмента имеет столь значительную специфику, что давно ужо выделено в отдельную сферу деятельности.

Учитывая сказанное, представляется оправданным выделение управления как деятельности, направленной на наиболее эффективное использование недвижимости (рис. 1.2 ), и управления девелопментом как деятельности, объектом которой является процесс развития недви­жимости.

Право

Рис. 1.2. Основные направления деятельности по управлению объектами недвижимости

Основное содержание деятельности по управлению объектом не­движимости приведено в табл. 1.1.

Как уже было сказано, третий фактор, который определяет спе­цифику управления недвижимостью, — функциональное назначение (тип) недвижимости. Так, управление жилой недвижимостью может представлять собой технически менее сложную задачу, чем управление торговым центром или офисным зданием, однако с точки зрения психо­логии, взаимоотношений с множеством собственников работа управ­ляющего может оказаться существенно сложнее.

Существуют серьезные различия при управлении различными видами коммерческой недвижимости, например торговой и офисной недвижимостью.

Эти различия могут касаться текучести арендаторов, способов установления арендной платы, необходимости оказания дополни­тельных услуг арендаторам, выделения различных категорий арен­даторов и т. д.

Управление имуществом городов и регионов. Особое место в проблематике управления недвижимостью занимают вопросы управле­ния имущественным комплексом городов, регионов. Перед системой управления в данном случае ставятся разнообразные и подчас противо­речащие друг другу задачи, отражающие сложность города и региона как социально-экономического организма.

Среди таких задач могут быть:

• создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально- экономиче­ского целого;

• обеспечение развития отдельных территорий с учетом инте­ресов комплексного развития территории города в целом;

• формирование доходной части бюджета города и минимизация иприт по содержанию недвижимости;

• обеспечение высокого уровня деловой активности на терри- юрии города (максимизации объема продукта, создаваемого на терри­тории города) и одновременно решение социальных задач.

Таким образом, цели и содержание деятельности по управлению недвижимостью могут существенно отличаться в зависимости от кон- 14 х-шого объекта управления и интересов его собственника.

Таблица 1.1

Содержание деятельности по управлению объектом

недвижимости

Содержанке мероприятия	Результат мероприятия
' )к( мертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его шшпучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, нпбор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и ион 1 роль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
11ривлеченис арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение дикторов	Обеспечение наиболее полной занятости объекта и максимизации арендного дохода
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту. < 1пределение оптимального соотношения между привлечением подрядчиков и обслуживанием объекта командой управляющего	Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и получение необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов, планы эксплуатации, маркетинга и т.д.	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости