Определение стоимости предприятия с позиций затратного подхода

Затратный подход в практике оценки предприятий представлен двумя основными методами:

• методом чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.

Мы оцениваем действующее предприятие, поэтому рассматриваем только метод чистых активов.

Расчет стоимости чистых активов проведен в соответствии с общепринятой в теории оценки бизнеса методологией. Метод накопления чистых активов в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Для осуществления корректировки баланса предприятия предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Необходимо помнить, что в общем случае (в соответствии со Стандартами оценки) оценка каждого актива производится с позиции трех подходов или как в данном практическом примере, обосновывается отказ от какого-либо подхода

Оценка основных фондов предприятия

В состав оцениваемой группы имущества предприятия в данном разделе ОАО «60» вошли следующие виды основных фондов:

• здания,

• сооружения и передаточные устройства,

• машины и оборудование,

• транспортные средства.

Для оценки стоимости зданий производственного назначения был использован затратный метод оценки, поскольку он является основным с точки зрения затрат на их воспроизводство. Доходный метод и метод сравнительных продаж были исключены в силу специфических условий, сложившихся на данном предприятии, и отсутствия на рынке недвижимости Свердловской области сопоставимых объектов – аналогов.

Расчет стоимости зданий с позиции затратного подхода можно произвести несколькими способами. Один из них – метод прямого счета фактических затрат на строительство оцениваемого здания. Другой – метод укрупненных показателей строительства в ценах на дату оценки, т.е. определение стоимости нового строительства по существующим расценкам. В данной работе расчет стоимости с позиции затратного подхода определяется по методу прямого счета фактических затрат на строительство объектов недвижимости.

Составной частью оценки недвижимости является оценка земельного участка на котором расположен имущественный комплекс оцениваемого предприятия. При этом существенную роль играет наличие оформленного в соответствии с действующим законодательством права собственности на землю. Для большинства предприятий характерной является ситуация, когда земельные участки оцениваемых предприятий все еще находятся на праве бессрочного пользования, что было определено планами приватизации. Однако, в соответствии с требованиями Земельного Кодекса, многие предприятия производят необходимое оформление земельных участков либо в собственность (через процедуру выкупа по нормативной цене), либо заключают с государством долгосрочные договоры аренды. Учитывая это, оценщик производит оценку рыночной стоимости права собственности на земельный участок или права долгосрочной аренды в соответствии с методиками оценки земельных участков. Для упрощения данной расчетной работы принимается, что у оцениваемого предприятия имеется оформленное право собственности на земельный участок и его рыночная стоимость берется как известная величина (указанная в балансе).

Для оценки стоимости сооружений и передаточных устройств использовался также только затратный подход в силу того, что представленные в составе этой группы объекты являются индивидуальными на каждом предприятии и не сопоставимыми для сравнения. Исключение доходного метода объясняется тем, что сами по себе указанные объекты доход не приносят, а только создают условия для осуществления той или иной производственной деятельности.

Стоимость машин и оборудования, транспортных средств определялась через затратный подход. Порядок нахождения стоимости имущества затратным методом предполагает определение восстановительной стоимости каждой единицы имущества через стоимость такого же нового или аналогичного объекта. Затем полную стоимость необходимо уменьшить на величину обесценения, связанного с накопленным износом конкретного объекта. Скорректированная полная стоимость на величину фактического износа позволяет определить остаточную стоимость каждой единицы оборудования.

Оценка объектов недвижимости ОАО «60»

Описание оцениваемых объектов недвижимости (зданий, сооружений и передаточных устройств) и краткие конструктивные характеристики приведены в табл. 5.

Определение стоимости объектов недвижимости

Расчет произведен в соответствии с методологией оценки недвижимости, описанной выше.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов недвижимости, получение восстановительной стоимости.

3. Определение величины накопленного износа объектов недвижимости.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму фактического износа для получения остаточной стоимости объектов недвижимости.

Составной частью затратного подхода к оценке недвижимости является определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты ОАО «60». Площадь земельного участка – 2 га. Оцениваемое право – право собственности. В соответствии с Методическими рекомендациями /18/ оценка земельного участка произведена с позиции сравнительного подхода (анализ продаж) и доходного подхода (метод остатка).

Далее в отчете приводится подробное описание земельного участка, анализ ситуации на рынке земель Свердловской области, расчеты в каждом из подходов и согласование результатов. Целью данной курсовой является ознакомление студентов и слушателей с алгоритмом расчета оценки бизнеса, поэтому в данной работе делаем допущении, что балансовая стоимость земельного участка соответствует рыночному значению и корректировки не требует.

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка ОАО «60» составляет 3 млн. руб.

Определение восстановительной стоимости

объектов недвижимости

Оценка недвижимости производится в соответствии с известными методиками оценки недвижимости, по которым сначала определяется стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки, а затем вычитается накопленный износ. Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете определение восстановительной стоимости (ВС) объектов недвижимости ОАО «60» проведено по методу сравнительной единицы на основе расчетов по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС).

Исходными данными для расчета стоимости нового строительства являются: функциональное назначение сооружения, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность), состав основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

(В процессе расчета стоимости объектов недвижимости указываются конкретные применяемые коэффициенты и процентные значения показателей).

Расчеты восстановительной стоимости объектов приведены в табл. 6. Восстановительная стоимость объектов недвижимости ОАО «60» на дату проведения оценки составляет 57 424 649 руб.

Определение величины накопленного износа

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в связи с утратой им способности выполнять свои функции. Различают несколько видов износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует современным строительным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Излишний фундамент, излишняя толщина стен, излишнее оборудование можно отнести к неустранимому функциональному износу.

Внешний (или экономический) износ объекта оценки или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости объекта оценки вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Оцениваемые объекты являются промышленными зданиями и сооружениями, в настоящее время используются по прямому назначению, т.е. оснований для того, чтобы говорить о функциональном или внешнем износе, не имеется. Поэтому в данном случае рассматриваем только показатели физического износа.

Оценка физического износа объектов недвижимости

Оценка физического износа зданий, сооружений и передаточных устройств ОАО «60» выполнена для каждого объекта с учетом износа основных конструктивных элементов (например, для рельсового пути это рельсы и шпалы) и их удельного веса. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций взяты из расчетов восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Результаты расчета приведены в приложении к отчету. (Приложение оформлено аналогично расчету восстановительной стоимости с добавлением колонок «Накопленный износ» и «Стоимость на дату проведения оценки с позиции затратного подхода»).

После уменьшения значений восстановительной стоимости на величину фактического износа (табл. 7) получаем стоимость объектов недвижимости, определенную затратным подходом оценки. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на дату проведения оценки составляет 36 407 227 руб.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Объектами оценки в данном разделе являются: машины и оборудование ОАО «60». Парк машин и оборудования предприятия огромен и разнообразен: включает в себя оборудование для производства асбокартона: элеваторы ленточные, транспортеры ленточные, барабаны сушильные, прессы, печи туннельные, энергетическое, металлорежущее, прессовое, подъемно-транспортное и прочее оборудование, автотранспорт и спецтехнику.

Сравнительный подход к оценке стоимости оцениваемого имущества представлен методом прямого сравнения продаж. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие, частичное конструкторско-технологическое сходство и примерно одинаковую величину накопленного износа. Данный подход может применяться только к новому, не использовавшемуся оборудованию.

Стоимость остального оцениваемого движимого имущества определялась через затратный подход. Данный подход предполагает определение восстановительной стоимости объекта оценки через стоимость такого же нового или аналогичного имущества. Затем восстановительная стоимость уменьшается на величину обесценения, связанного с накопленным износом. Величина накопленного износа определена экспертным путем по результатам осмотра фактического состояния объектов оценки.

Восстановительная стоимость машин и оборудования (табл. 9) на дату проведения оценки составляет 78 532 448,51 руб.

Фактический износ определялся в зависимости от ожидаемого оставшегося срока службы машин и оборудования, их технического состояния, степени устаревания, условий эксплуатации, исходя из характеристики состояния оборудования, полученной в результате консультаций со специалистами предприятия, по общепринятым в практике оценки машин и оборудования методикам.

Определение остаточной стоимости производилось путем вычитания из восстановительной стоимости фактического накопленного износа. Результаты расчета стоимости машин и оборудования с позиции затратного подхода представлены в табл. 10. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость машин и оборудования ОАО «60» на дату проведения оценки составляет 32 909 791 руб.

Обобщение результатов и итоговое заключение о стоимости

основных фондов

Результаты сделанных расчетов по оценке основных фондов, принадлежащих ОАО "60", на дату проведения оценки составляют:

• Стоимость земельного участка – 3 000 000 руб.

• стоимость объектов недвижимости – 36 407 227 руб.;

• стоимость машин и оборудования – 32 909 791 руб.;

Итого рыночная стоимость оцениваемых основных фондов на дату проведения оценки составляет 72 317 018 руб.

Оценка прочих активов и обязательств предприятия

В балансе предприятия имеются активы, которые также подлежат оценке в зависимости от возможного их использования. Содержание активов, их возникновение и объективность отражения в учете обсуждались с бухгалтерией ОАО «60».

По статье 130 «Незавершенное строительство» отражены фактические затраты предприятия на незавершенное строительство (капитальные вложения). Объекты незавершенные строительством вводятся в эксплуатацию поэтапно, как правило, в течение нескольких лет. Поэтому стоимость объектов, незавершенных строительством и числящихся на балансе предприятия определяем путем приведения фактически произведенных предприятием затрат к текущим рыночным ценам с применением показателей изменения стоимости строительства Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве. Найденная итоговая стоимость объектов незавершенных строительством (табл. 11) составляет 4 098 819 руб.

В группе статей 140 «Долгосрочные финансовые вложения» отражаются финансовые вложения (инвестиции) предприятия на срок более одного года. К таким инвестициям предприятия относится покупка акций СКБ-Банка на сумму 1 775 руб. (приобретены по номиналу).

Анализ показал, что акции СКБ-Банка покупаются эмитентом по номиналу, данные вложения оцениваемым предприятием не рассматриваются для спекулятивных действий. Рыночная стоимость долгосрочных финансовых вложений на дату проведения оценки принимается равной балансовой – 1 775 руб.

По строке 211 «Сырье, материалы и другие аналогичные ценности» показывается фактическая себестоимость товарно-материальных запасов (сырья и материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, покупных полуфабрикатов, комплектующих изделий, топлива, тары, запасных частей и др.).

Анализ данной статьи показал: балансовая стоимость этих оборотных активов соответствует их рыночной стоимости, т.е. эти статьи баланса не требуют корректировки и составляют 2 886 тыс. руб.

По строке 214 «Затраты в незавершенном производстве» отражаются затраты по незавершенному производству в той оценке, которая установлена учетной политикой предприятия. К незавершенному производству относится продукция, не прошедшая всех стадий производственного процесса. На 01.01…. г., по данным бухгалтерского баланса, затраты в незавершенном производстве равны 72 тыс. руб. Рыночную стоимость затрат в незавершенном производстве принимаем равной балансовой стоимости - 72 тыс. руб.

По строке 215 «Готовая продукция» показывают фактическую производственную себестоимость готовой продукции. При этом готовой продукцией считается такая продукция, которая прошла все стадии, предусмотренные технологическим процессом, а также укомплектованные и прошедшие испытания и технологическую приемку изделия. На дату проведения оценки стоимость готовой продукции и товаров для перепродажи равна 2 340 тыс. руб.

По строке 217 «Расходы будущих периодов» отражаются затраты, которые признаны в бухгалтерском учете в отчетном периоде, но фактически относятся к будущим периодам. Естественно, что в себестоимость продукции в отчетном периоде их включить нельзя. К таким расходам относятся: расходы по неравномерно производимому ремонту основных средств, расходы на рекламу, подготовку кадров, подписку на периодические издания и пр. Расходы будущих периодов, поскольку есть вероятность получить от них какой-либо доход, оцениваются по номинальной стоимости 34 тыс. руб.

Группа статей 240 «Дебиторская задолженность» включает в себя: задолженность покупателей и заказчиков за проданные им товары, услуги, которая числится в бухгалтерском учете на дату проведения оценки.

Дебиторская задолженность ОАО «60» на 01 января текущего года равна 7136 тыс. руб., основную долю которой – 5 544 тыс. руб. – составляют покупатели и заказчики.

Оценка дебиторской задолженности покупателей и заказчиков заключалась в ее анализе: был составлен список всех дебиторов, определены сроки возврата долга. В результате анализа дебиторской задолженности и консультаций с руководством предприятия по каждому дебитору была определена возможность возврата долга (табл. 12).

По данным бухгалтерии ОАО «60», у предприятия имеется сомнительная и просроченная задолженность. На дату проведения оценки невозвратной признана задолженность по двум дебиторам на сумму 133 789 руб.

Итоговая рыночная стоимость дебиторской задолженности ОАО «60» равна 6 156 тыс. руб.

Рыночную стоимость быстроликвидных средств предприятия – денежные средства и краткосрочные финансовые вложения - принимаем равной балансовой – 17 242 тыс. руб.

Обязательства. Изучение структуры краткосрочной задолженности позволило сделать вывод: платежи по этим задолженностям являются обязательными и корректировку данной статьи проводить не следует (табл. 13). Таким образом, сумма обязательств ОАО «60» на 01 января текущего года составляет 12 298 тыс. руб.

Расчет стоимости чистых активов (по скорректированным рыночным показателям) проведен в соответствии с существующей методикой и представлен в табл. 14.

Стоимость собственного акционерного капитала ОАО «60», определенная с позиций затратного подхода (метод чистых активов), на дату проведения оценки составляет 93 676 тыс. руб.

Таким образом, стоимость 100%-ного пакета обыкновенных голосующих акций на дату проведения оценки, определенная с позиции затратного подхода (метод чистых активов), составляет 93 676 (девяносто три миллиона шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.

Данная стоимость не является итоговой рыночной стоимостью предприятия и не может рассматриваться отдельно от стоимости, полученной доходным подходом. Согласование результатов на стр. 46.