14.2. Договор аренды

Договор аренды заключается в соответствии с нормами гл. 34 "Аренда" ГК РФ. Согласно ст. 609 ГК РФ он составляется в письменной форме. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный этим договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц (другой срок, установленный в договоре). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Обратите внимание: срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды"). Суды, рассматривая споры, касающиеся определения срока действия договора, являющегося основанием для государственной регистрации, придерживаются следующей позиции. Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, и такой договор подлежит государственной регистрации (постановления ФАС ДВО от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009, ФАС ЗСО от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39), ФАС УО от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6, ФАС ПО от 26.10.2009 N А12-18847/2008). То есть договор, заключенный на срок с 01.11.2009 по 31.10.2010, по мнению судей, будет считаться договором, заключенным на год. В случае если в договоре указан срок с 01.11.2009 по 30.10.2010 (то есть меньше года), такой договор подлежит государственной регистрации.

Размер арендной платы. Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата определяется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

В соответствии с нормами ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при передаче их в аренду проведение оценки является обязательным, поскольку в этом случае в сделку (заключение договора аренды) вовлекаются объекты, полностью или частично принадлежащие РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. В результате оценки определяется начальная цена 1 кв. м помещений, предоставляемых в аренду.

Следует отметить, что при аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не по результатам оценки, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы. Например, Законом Московской области от 13.07.2010 N 91/2010-ОЗ установлена базовая ставка арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, на 2011 год: арендная плата за 1 кв. м зданий и нежилых помещений составляет 1500 руб. В 2010 году действовала аналогичная норма (Закон Московской области от 10.09.2009 N 104/2009-ОЗ). В свою очередь, Решением Совета депутатов муниципального образования "Дубровское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 16.02.2010 N 3 утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности МО "Дубровское городское поселение", на 2010 год.

По нашему мнению, для читателей будет небезынтересно ознакомиться с Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N А59-3535/07-С9(С-5) о правомерности увеличения размера арендной платы. В нем идет речь о споре между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (далее - общество), которые заключили договор аренды недвижимого имущества (далее - договор) сроком на пять лет. Условиями договора было предусмотрено, что арендодатель вправе пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы, если:

а) будет утверждена новая базовая ставка и (или) методика расчета арендной платы;

б) изменится индекс инфляции (не чаще одного раза в год).

Подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы согласно условиям договора не требуется.

Арендодатель в связи с принятием соответствующих нормативных актов, изменяющих базовую ставку годовой арендной платы, неоднократно письменно уведомлял общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

Общество, полагая, что арендодатель неосновательно обогатился в результате увеличения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с иском. По мнению общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ не может считаться заключенным. При данных обстоятельствах общество сочло, что получение арендодателем денежных средств в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы свидетельствует о его неосновательном обогащении.

Президиум ВАС указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов о пересмотре базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому необходимость в заключении дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и в его государственной регистрации отсутствует.

Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09, постановлениях ФАС ВСО от 05.10.2009 N А78-6013/08, от 20.04.2010 N А58-6825/09.

Причем, по мнению судей (Постановление ФАС ВСО от 16.01.2009 N А33-3166/08-Ф02-6906/08), составление и направление арендатору документов, подтверждающих изменение размера базовой ставки арендной платы, не требуется, поскольку арендатор считается извещенным со дня официального опубликования указанных нормативных актов, изменяющих порядок расчета арендной платы, если в договоре аренды не установлено иное.

К сведению: здесь же хотелось бы отметить, что арендная плата по договорам аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов. При этом начальная цена устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в котором учитываются в том числе качественные и количественные характеристики имущества (Письмо Минэкономразвития РФ от 02.07.2010 N Д05-2131). Одновременно сообщаем, что во исполнение поручений Правительства РФ в целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства им разработан проект постановления "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении в аренду федерального имущества", которым предполагается установить также льготный размер арендной платы в отношении федерального имущества, свободного от прав третьих лиц и включенного в перечни в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".