11. Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).

• Принцип полезности – означает способность объектов собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Чем выше потребность объекта собственности, тем больше его ст-сть.

• Принцип замещения – означает, что максимальная ст-сть объекта определяется наименьшей ст-стью аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.

Это означает, что неразумно платить за объект собственности больше, если другой такой же объект с аналогичной полезностью м.б. приобретен за меньшую ст-сть.

• Принцип ожидания – заключается в том, что инвестор, вкладывая деньги в объект сегодня, в будущем ожидает получить доход от использования данного объекта, в т.ч. от его продажи в конце срока использования. Т.е. данный принцип заключается в ожидании будущего дохода.

12. Принципы оценки бизнеса, связанные с рыночной средой (принципы зависимости, соответствия, регрессии и прогрессии, конкуренции, изменения, спроса и предложения, принцип разделения имущественных прав).

• Принцип зависимости от рыночной среды – означает, что ст-сть объекта оценки зависит от рыночной среды, в которой он функционирует, в т.ч. и от ст-сти соседствующих объектов. В свою очередь, сам оцениваемый объект влияет на ст-сть окружающих его объектов собственности.

• Принцип соответствия требованиям рынка – означает, что максимальная ст-сть объекта оценки возникает тогда, когда потребительские хар-ки соответствуют потребностям и ожиданиям соотв. рынка (напр.: рыночным и градостроительным стандартам, требованиям рынка по уровню оснащенности произ-ва и уровню доходности и др.). Объекты, не соответствующие требованиям рынка по каким-либо критериям, будут иметь меньшую рыночную ст-сть.

Принцип соответствия реализуется через два принципа: принцип регрессии и принцип прогрессии.

• Принцип регрессии.

Регрессия (снижение ст-сти) имеет место, когда объект оценки хар-ся излишними улучшениями относительно других аналогичных объектов данного рынка. В этом случае рыночная ст-сть такого объекта скорее будет ниже реальных затрат на его изготовление или формирование.

• Принцип прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда в рез-те функционирования соседних объектов (напр.: объектов инфраструктуры, наличия прир. ресурсов) рыночная цена оцениваемого объекта может оказаться выше его ст-сти.

• Принцип конкуренции – предполагает анализ влияния конкурентной борьбы на величину дохода от данного бизнеса. В процессе оценки учет данного фактора определяется при моделировании денежного потока путем:

а) либо его уменьшения;

б) либо путем увеличения ставки дисконтирования на величину премии за риск недополучения дохода в рез-те действий конкурентов.

• Принцип изм-ия ст-сти – основан на том, что ст-сть бизнеса и его компонентов зависит от внешней среды, состояние которой постепенно меняется; следовательно, изменяются и факторы ст-сти оцениваемого объекта, а значит и ст-сть самого объекта; поэтому оценка ст-сти объекта должна определяться на конкретную дату.

• Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав – означает, что имущественные права следует разделить или соединить таким образом, чтобы увеличить общую ст-сть оцениваемого объекта.

Разделение имущественных прав в соотв. с зак-вом РФ м.б.:

а) физическим – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

б) по времени владения – различные виды аренды, пожизненное пользование, будущие имущественные права;

в) по праву пользования – участие в капитале, закладные, залоги;

г) по видам имущественных прав – совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация.

13. Принципы оценки бизнеса, связанные с эксплуатацией объекта оценки (принцип факторов производства, принципы вклада, пропорциональности, наилучшего и наиболее эффективного использования, принцип остаточной продуктивности земельного участка).

• Принцип факторов произ-ва – означает необходимость учета в процессе оценки всех факторов произ-ва (капитала, труда, земли, менеджмента) с точки зрения их состояния на момент оценки и перспектив изм-ия в будущем.

• Принцип вклада – предполагает учет вклада каждого фактора в формирование дохода и его влияния на ст-сть объекта. Поэтому включение любого доп. фактора в систему оценки объекта экономически целесообразно, если получаемый прирост ст-сти при этом больше затрат на формирование или приобретение данного фактора.

Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость объекта оценки, полученная вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или добавления к действующим факторам произ-ва.

• Принцип остаточной продуктивности земельного участка – предполагает компенсацию земли после оплаты других факторов произ-ва. В основе данного принципа лежит положение о том, что каждый используемый в системе бизнеса фактор должен быть компенсирован вновь созданной ст-стью.

Остаточная продуктивность = чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, землю и управление.

• Принцип (сбалансированности) пропорциональности – основан на том положении, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается его максимальная ст-сть.

• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды.

ННЭИ – это разумное и возможное использование объекта оценки, выбранное среди законных альтернативных вариантов (т.е. являющееся достаточно обоснованным, физически возможным и финансово осуществимым), которое обеспечивает ему наивысшую текущую стоимость.

Ограничения для варианта ННЭИ:

а) Максимальная доходность: определяется в рез-те анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестирования.

б) Финансовая обоснованность: предполагает обоснование целесообразности финансирования данного инв. проекта, отражающее способность проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на капитал.

в) Физическая (техническая осуществимость) – определяется в рез-те анализа технических возможностей проекта, его жизнеспособности.

Напр.:

- анализа транспортной доступности;

- возможности подключения к коммунальным сетям;

- анализа затрат и сроков реализации проекта.

г) Соответствие зак-ву: предполагает соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пож. безопасности, строительным нормам и др.

Принцип ННЭИ применяется:

а) при оценке незастроенных земельных участков – обязательно (а в некоторых случаях и застроенных);

б) при оценке бизнеса – в след. целях:

- при реконструкции;

- в целях инвестирования;

- при разработке плана развития.

Все принципы оценки бизнеса тесно связаны между собой. Но для отдельно взятого объекта оценки можно определить наиб. значимые принципы в соотв. с конкретной ситуацией.