58. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).

Метод изъятия.

Основывается на технике остатка для земли.

Определяет рыночную ст-сть ЗУ как разницу между рыночной ст-стью всего ОН и восстановленной ст-стью улучшений за вычетом износа.

Условия применения:

• наличие инф-ции о ценах сделок с аналогами (едиными ОН);

• соответствие улучшений ЗУ его ННЭИ;

• небольшой эк. возраст (ЭВ) или ХВ улучшений (не более 10 лет).

Этапы оценки:

1) Определение рыночной ст-сти ЗУ с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

2) Расчет восстановительной ст-сти (или ст-сти замещения) улучшений.

3) Определение износа улучшений.

4) Определение остаточной ст-сти улучшений на дату оценки.

5) Определение рыночной ст-сти ЗУ.

6) Проведение необх. корректировок: V_o = V_зд – V_изн. +V_зу

Метод освоения (разбивки на участки)

Применяется при оценке незастроенных участков при условии, что разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет вариант ННЭИ с учетом улучшений, создаваемых на этих участках.

Этапы оценки:

1) Определение размера и кол-ва участков, вида улучшений, исходя из физ. и юр. возможностей и эк. целесообразности (размеры и благоустройство ЗУ-ов должны отвечать требованиям рыночных стандартов данного региона).

2) Определение цены продаж освоенных участков (в т.ч. на базе метода сравнения продаж).

3) Расчет затрат на освоение.

Затраты на освоение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку;

• расходы на устройство дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

• оплата налогов и страховых платежей;

• расходы на маркетинг;

• прибыли и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4) Определение выручки от продаж.

5) Определение периода времени на освоение и продажу участков.

6) Определение ставки дисконтирования.

7) Определение ст-сти ЗУ по ф-ле:

V_зу = (сумма (t=1;n) (B_t / (1+r)^t) - сумма (l=1; m) (Зl / (1+r)^l) / k,

где V_зу ставка дисконтирования;

Зl – затраты на освоение ЗУ;

k – кол-во ЗУ;

l – период освоения ЗУ;

m – срок освоения ЗУ-ов;

n – срок реализации ЗУ-ов.

59. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).

Метод сравнения продаж.

Этапы оценки:

1) Выявление продаж ЗУ-ов на соотв. рынке и его сегментах.

2) Проверка инф-ции о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж).

3) Составление окончательного списка из нескольких наиб. приемлемых вариантов.

4) Корректировка цены каждого варианта по эл-там сравнения (по всем хар-кам, кот. обладают ст-стью для потенциального покупателя).

Осн. эл-ты сравнения для земли:

• факторы ст-сти (факторы, изм-ие кот. влияет на рыночную ст-сть ЗУ);

• хар-ки сделок, сложившиеся на рынке;

• условия финансирования;

• условия платежа (ден. ср-ва, ц.б., взаимозачеты);

• обстоятельства совершения сделок (публичная оферта, продажа в условиях банкротства и др.);

• изм-ие цен на ЗУ за период с даты оценки аналога до даты оценки оцениваемого ЗУ.

Порядок корректировки: корректировка проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравнимый участок, если бы он обладал теми же хар-ками, что и оцениваемый.

Методы проведения корректировок:

а) Метод парного сравнения продаж.

б) Метод парного сопоставления дохода двух аналогов (которые отличаются друг от друга только одним эл-том сравнения) и определения корректировки как капитализированной разницы в доходах.

в) Метод, основанный на корелляционно-регрессионном анализе.

г) Метод определения затрат, связанных с изм-ем хар-ки эл-та сравнения, по кот. аналог отличается от объекта оценки.

д) Экспертный метод.

Метод распределения (соотнесения или переноса)

Основан на положении о том, что для каждого типа застройки ЗУ в конкретном регионе существует нормальное соотношение между ст-стью земли и ст-стью улучшений.

Осн. принципы:

• Принцип сбалансированности.

• Принцип предельной производительности.

Условия применения данного метода:

• соответствие улучшений его ННЭИ;

• одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка;

• небольшой хронологический возраст (ХВ) улучшений (т.к. с увеличением возраста построек отношение ст-сти земли к общей ст-сти объекта увеличивается).

Этапы оценки:

1) Определение доли ст-сти земли в общей ст-сти каждого объекта по аналогам

d_зу = V_зу / V_o = V_зу / (V_зу + V_зд)

2) Определение доли ст-сти земли в ст-сти оцениваемого объекта как ср. арифм. по аналогам.

3) Определение ст-сти оцениваемого ЗУ

V_зу = V_o * d^p_зу,

где V_o – недавняя цена продажи участка с аналогичными улучшениями.