57. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода (метод ддп, метод техники остатка для земли, метод прямой капитализации).

• Сущность данного подхода заключается в том, что ст-сть ЗУ определяется как текущая (сегодняшняя) ст-сть прав на будущие доходы от него.

• Основной целеобразующий фактор в данном подходе – это величина будущего дохода.

В зависимости от целевого назначения ЗУ выделяют след. виды дохода (Pt):

• арендная плата за землю;

• часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на ЗУ;

• рентный доход от с/х и лесных земель;

• доход от перепродажи;

Теоретическая основа данного подхода – это принцип ожидания (получения будущего дохода). Этот принцип реализуется с помощью принципов:

• замещения;

• спроса и предложения.

Метод ДДП

• Используется для оценки ЗУ пр-ий добывающей промышленности (при добыче полезных ископаемых).

• Длительность прогнозного периода определяется на основе след. факторов:

- объем разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения;

- планируемая производственная мощность (добыча в год). Как правило, n=25 лет и более.

• Ден. поток рассчитывается на основе лед. факторов:

- объема добычи и реализации ПИ;

- цен реализации;

- затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции;

- налоговых платежей.

• Ставка дисконтирования основана на учете:

- доходности эксплуатации месторождения;

- степени достоверности оценки кол-ва ПИ, доступного для извлечения из недр;

- степени риска разработки данного месторожения.

Метод ПК

Vзу = P / r_k,

где P – годовой рентный доход (годовая земельная арендная плата);

r_k – ставка капитализации ЗУ.

Под арендой ЗУ понимается предоставление его во временное владение или использование за плату на опр. срок.

В наст. время органы МСУ утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муницип. собственности. Эти ставки дифференцированы по территориальным зонам.

При этом уст-ся 2 вида коэф-тов:

• коэф-ты вида деят-сти арендатора;

• коэф-ты ценности местоположения ЗУ

В этом случае годовой рентный доход будет определяться:

P = a_c * S * K_д * к_р,

где P – годовой рентный доход (годовая земельная арендная плата);

a_c – базовая ставка (именно годовая) ар. платы за 1 м²;

S – площадь ЗУ;

K_д – коэф-т вида деят-сти арендатора;

к_р – коэф-т местоположения ЗУ.

Методы определения ставки капитализации:

а) r_к = r_б – для с/х земель в развитых зарубежных странах (инвестиции в кот. считаются наим. рискованными).

б) Определяются гос-вом нормативно для отд. категорий земель.

Для России: 3% - для с/х земель (срок капитализации = 33 года); 2% - для лесных земель (срок капитализации 50 лет).

в) Метод кумулятивного построения

r_к = r_б + r_p + r_л,

где r_б – безрисковая ставка дохода;

r_p – премия за региональный риск;

r_л –премия за риск ликвидности, связанная с возможными потерями при реализации ОО.

г) Метод рыночной выжимки (экстракции)

Осн. требования метода экстракции – подобрать сравнимые участки по признакам подобия:

• доходов и расходов;

• типичности условий финансирования;

• кач-ва управления;

• наиб. эфф. использования;

• местоположения и др.

Метод техники остатка для земли

Используется, когда можно достаточно точно определить ст-сть здания.

Необх. инф-ция:

• ст-сть здания (улучшений);

• ЧОД от всего ОН;

• ставка капитализации здания;

• ставка капитализации земли;

Этапы оценки:

1) Определяются улучшения, представляющие вариант ННЭИ.

2) Определяется ЧОД на основе данных рынка (арендная плата и ОР).

3) Определяется часть ЧОД, относимая к зданию:

ЧОД_зд = V_зд * r_{к зд},

V_зд – ст-сть здания

r_{к зд} – ставка капитализации здания.

4) Определяется часть ЧОД, относимая к земле: из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданию:

ЧОД_зу = ЧОД_о – ЧОД_зд,

где ЧОД_о – общий ЧОД

ЧОД_зд – ЧОД для здания.

5) Определяется ст-сть ЗУ:

V_зу = ЧОД_зу / r_kз