55. Сравнительный подход к оценке н: метод валового рентного мультипликатора (врм)

ВРМ – это отношение цены продажи ОН и его ПВД (или ДВД).

ВРМ = Vo / ПВД (или ДВД)

Ст-сть ОН опр-ся по ф-ле:

Vo = ПВДо * ВРМ ан

или Vo = ДВДо * ВРМ ан

где ПВДо и ДВДо – данные по ООН

ВРМан – усредненный ВРМ по аналогам

56. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.

ЗУ – это часть поверхности земли, кот. имеет фиксированную границу, площадь, местоположение и др. хар-ки, отражаемые в гос. земельном кадастре и док-тах гос. регистрации прав на землю.

Специфика ЗУ как объекта благосостояния эк. отношений опр-ся тем, что земля явл-ся:

• ср-вом произ-ва;

• ср-вом и предметом труда;

• всеобщим местом проживания людей.

В системе Н объектом эк. отношений явл-ся:

• ЗУ-ки, кот. обладают разл. потребительскими св-вами;

• и права на них.

Делимые и неделимые ЗУ:

• ЗУ считается делимым, если он м.б. разделен на части, каждая из кот. после раздела по своему размеру образует самостоятельный ЗУ с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.

• Если ЗУ невозможно разделить на таких условиях, то он считается неделимым.

Разрешенное использование ЗУ – это исп-ие ЗУ с учетом его целевого назначения, а также ограничений и обременений, установленных градостроительным регламентом.

Виды разрешенного использования ЗУ:

• по плотности, высоте и глубине застройки в соотв. с градостроительными нормами и правилами.

• по размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и др. зданий и сооружений в соотв. зонах.

• по способам исп-ия ЗУ.

• по предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений.

• по видам деят-сти и др.

Осн. факторы ст-сти ЗУ:

• Целевое назначение.

• Разрешенное использование.

• Права иных лиц на ЗУ.

• Разделение имущественных прав на ЗУ.

• Местоположение.

• Влияние внешних факторов (в т.ч. преобладающие способы использования в окрестностях ЗУ).

• Перспективы развития района, в кот. он расположен.

• Ожидаемые изм-ия на рынке земли или иной Н;

• Текущее использование ЗУ;

Оценка ЗУ подразделяется на:

• массовую кадастровую оценку ЗУ;

• единичную оценку ЗУ, целью кот. явл-ся определение рыночной (или иной) ст-сти единичного ЗУ на дату оценки независимыми оценщиками в соотв. с прямыми стандартами и методами оценки.

Рыночную ст-сть имеют те ЗУ, кот. способны удовлетворять потребности пользователя в течение опр. времени.

По целевому назначению и правовому режиму земельный фонд РФ включает 7 категорий земель:

1. земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) 1,1%

2. земли с/х назначения 23,8%

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного спец назначения 1%

4. земли особо охраняемых территорий 1,8%

5. земли лесного фонда 64,2%

6. земли водного фонда 1,6%

7. земли запаса 6,5%

Использование земель устанавливается в соответствии с их целевым назначением. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается ФЗ.

Осн. принципы оценки ЗУ:

1) ННЭИ, т.е. наиб. эфф. использование ЗУ, кот. явл-ся:

• физ. возможным;

• эк. оправданным;

• соответствует требованиям зак-ва;

• финансово осуществимо;

• и в ре-те кот. расчетная величина ст-сти ЗУ будет максимальной (данный принцип исп-ся с учетом возможного разделения ЗУ на отд. участки).

2) Принцип полезности.

3) Принцип спроса и предложения.

4) Принцип конкуренции.

5) Принцип ожидания (ст-сть ЗУ зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода).

6) Принцип изм-ия ст-сти.

7) Принцип зависимости.

Методы оценки ЗУ:

1) Доходный подход:

• Метод ДДП;

• Метод ПК;

• Метод техники остатка для земли.

2) Сравнительный подход:

• Метод сравнения продаж;

• Метод распределения (сопоставления).

3) Затратный подход:

• Метод разбивки на участки;

• Метод изъятия (выделения);

• Метод предполагаемого использования.