- •2. Нормативно-правовая база процесса оценки.
- •3. Необходимость и цели оценки бизнеса в рыночной экономике.
- •4. Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса.
- •5. Понятие рыночной стоимости (развернутое определение), отличие от инвестиционной стоимости.
- •6. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7. Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9. Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10. Российские стандарты оценки.
- •11. Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки. Система информации, внешняя и внутренняя информация. Способы организации информации.
- •15. Подготовка финансовой документации в процессе оценки. Инфляционная корректировка, нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •18. Общая характеристика подходов к оценке бизнеса, характеристика методов оценки. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса.
- •19. Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20. Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22. Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23. Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •25. Сравнительный подход к оценке бизнеса, общая характеристика сравнительного подхода.
- •26. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •27. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •28. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •29. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •30. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •31. Затратный подход к оценке бизнеса. Сущность и методы затратного подхода.
- •32. Метод накопления активов и его основные этапы. Особенности применения.
- •33. Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •34. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •35. Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •36. Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •37. Виды стоимости акций.
- •38. Подходы и методы оценки акций.
- •4) Многофазовые модели роста
- •40. Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •1. Оценка стоимости неконтрольного пакета
- •41. Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •42. Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •43. Доходный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.
- •44. Оценка н: метод капитализации дохода.
- •45. Оценка н: Метод дисконтированных ден. Потоков
- •46. Затратный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.
- •47. Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48. Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49. Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •50. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Сравнительный подход к оценке н
- •54. Сравнительный подход к оценке н: метод сравнения продаж.
- •55. Сравнительный подход к оценке н: метод валового рентного мультипликатора (врм)
- •56. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •57. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода (метод ддп, метод техники остатка для земли, метод прямой капитализации).
- •58. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •59. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •60. Кадастровая оценка стоимости земли.
- •61. Методы оценки нематериальных активов.
- •62. Отчет об оценке бизнеса предприятия. Задачи, структура и содержание отчета (ст. 11 фз № 135).
- •63. Требования к договору на проведение оценки (ст. 10-13 фз № 135).
- •64. Права, обязанности и независимость оценщика (ст. 14-16 фз № 135).
- •65. Цели создания и функции саморегулируемых организаций оценщиков (ст. 22, фз № 135).
- •66. Основные права и обязанности саморегулируемых организаций оценщиков (ст.22.2 фз № 135).
- •67. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (с. 24.6 – 24.9 фз № 135).
- •68. Государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации.
53. Сравнительный подход к оценке н
Условие применения: наличие развитого РН (т.е. когда имеется информация о сделках с ОН).
Дает наилучшие рез-ты при оценке:
• ОН, кот. не обладают доходными хар-ками (жилые дома, квартиры);
• ОН малого бизнеса;
• ЗУ.
Данный подход базируется на 3-х осн. принципах:
а) спроса и предложения (означает, что цена Н изм-ся в рез-те взаимодействия спроса и предложения).
б) замещения (при наличии определенного кол-ва аналогичной Н на рынке более высоким спросом будут пользоваться объекты с наим. ценой).
в) вклада (необх-сть определения вклада каждого фактора в формирование ст-сти ОН).
Подход содержит 2 метода:
1) Метод сравнения продаж.
2) Метод валового рентного мультипликатора.
54. Сравнительный подход к оценке н: метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж – явл-ся классическим аналоговым методом и базируется на использовании имеющейся ценовой инф-ции о сделках с аналогичным объектами.
Главное преимущество (при полном соблюдении правил сравнения) – объективность, достоверность и рыночная ориентация.
Проблема (порожденная в т.ч. главным преимуществом): наличие достоверной инф-ции.
Сложность: чем больше хар-к оцениваемого ОН и условий сделки пытается учесть оценщик, тем сложнее сформировать представительную выборку объектов и сделок с ними.
Этапы оценки:
1) Сегментирование РН (с целью получения достоверной инф-ции о сделках с аналогами).
2) Отбор аналогов (ед-ц сравнения) и проведение анализа по каждой ед-це.
3) Сопоставление ООН с отобранными объектами с целью:
- определение корректировок их цен продажи;
- или исключение из списка сравниваемых.
4) Непосредственно определение ст-сти ООН.
(1) Сегментирование РН (с целью получения достоверной инф-ции о сделках с аналогами).
Т.е. отбор ОН, схожих по след. хар-кам:
• назначение использования;
• кач-во;
• передаваемые права собств-сти;
• местоположение;
• физ. хар-ки (размеры, вид износа и др.);
• условия и время продажи;
• условия финансирования.
Срок экспозиции – это время, в теч. кот. ОН находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов РН и зависит от ОН.
На разных сегментах РН используются разные ед-цы сравнения:
а) для незастроенных ЗУ:
• цена за 1 га;
• цена за 1 сотку;
• цена за 1 м2;
б) Для зданий и застроенных ЗУ:
• цена за 1 м2 общей площади;
• цена за фронтальный метр;
• цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м3.
(2) Отбор аналогов (ед-ц сравнения) и проведение анализа по каждой ед-це.
(3) Сопоставление ООН с отобранными объектами.
Проводится сопоставление по эл-там сравнения – см. таблицу на почте
В отечественной практике выделяют 9 осн. эл-тов сравнения, кот. обязательно должны анализироваться:
• Определяются поправки (корректировки)
• Vo = Vан +-* ki,
Где ki - корректировка по i-му эл-ту сравнения.
Методы определения корректировок:
а) Метод парного сравнения продаж: под парной продажей понимается продажа двух объектов-аналогов, отличающихся по одному параметру, наличие кот. объясняет расхождение в цене.
б) Метод попарного сравнения дохода от ОО.
в) Корелляционно-регрессионный анализ связи между изм-ем эл-та сравнения ОО и величиной его рыночной ст-сти.
г) Определение затрат, связанных с изм-ем хар-ки эл-та сравнения, по кот. аналог отличается от ООН.
д) Экспертный метод (экспертное обоснование корректировок цен аналогов).
Виды поправок:
а) процентные (или коэффициентные) к цене продажи аналога или ед-цы сравнения аналога;
б) стоимостные:
• к цене ед-цы сравнения (обсуловлены различиями в хар-ках ОО и аналога);
• к цене аналога в целом (обусловлены наличием или отсутствием улучшений).
(4) Непосредственно определение ст-сти ООН.
Сводится к проведению корректировок к цене аналога по строго опр. правилам:
• корректируется цена продажи аналога;
• первыми осуществляются корректировки по 1-м четырем эл-там (процентные и денежные) в той же последовательности;
• после каждой корректировки цена продажи аналога пересчитывается заново и составляет базу для проведения последующей поправки;
• по эл-там сравнения с п. 5 по п. 9 (из таблицы) первыми вносятся процентные поправки, а затем денежные.