51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).

Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, в качестве которых могут выступать:

• Изменение соотношения спроса и предложения;

• Ухудшение экологии;

• Наличие сервитутов на использование;

• Изменение инфраструктуры;

• Изменение законодательства.

Методы оценки эк. износа:

1. Капитализация потерь в арендной плате.

2. Метод парных продаж.

Основан на анализе продаж объектов-аналогов, цены продаж которых отличаются друг от друга только из-за выявленного экономического износа, признаки которого присущи оцениваемому объекту.

3. Метод срока жизни.

Позволяет рассчитать неустранимый экономический износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Используется для оценки прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической жизни.

Пример определения внешнего износа методом срока жизни:

Дано: ХВ = 30 лет, СФЖ = 90 лет, ОСЭЖ = 2 года.

Определить физический и экономический износ.

Решение: Физический износ = (30/90) * 100% = 33%; Экономический износ = 30/32 * 100 = 93,75%.

52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).

Методы расчета восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы.

2) Метод разбивки по компонентам;

3) Сметный метод (метод единичных расценок);

4) Индексный метод.

(1) Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости, метод восстановительной стоимости по аналогам).

Данный метод оценивает стоимость ОН по стоимости замещения.

Схема применения:

а) Выбор сравнительной единицы: это может быть 1 кв. м, 1 куб. м или другая единица аналогичного ОН (например, 1 место стоянки в гараже, одно посадочное место в кафе).

б) Определение затрат на воспроизводство сравнительной единицы;

в) Корректировка этих затрат с учетом следующих различий:

- права собственности,

- особенности планировки,

- месторасположение,

- изменение стоимости СМР (на базовую дату и дату оценки) и др.

г) Определение полной стоимости ОН по формуле:

Vв = Зс.е. * N,

где Зс.е. - скорректированные затраты на воспроизводство сравнительной единицы,

N – количество единиц сравнения.

Существует два варианта данного метода:

• На основе стоимости сравнительной единицы аналога;

• На основе стоимости сравнительной единицы по нормативным документам.

(2) Метод разбивки по компонентам.

Данный метод формализуется тремя способами:

а) Суммирование по видам работ.

Vв = (сумма (i=1; m) (Сврi) * Ni) * Kн + КИ + Пр,

Где Сврi – укрупненный показатель стоимости на вид работ, определяется по сборникам УПБС ВР или УСН ВР.

m – количество видов работ.

Ni – объем i-го вида работ (определяется по проектной документации или по результатам исследования).

Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между ОО и выбранным типичным сооружением.

КИ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат.

Пр – прибыль предпринимателя (инвестора) (предпринимательский доход).

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав ОН. Он определяется на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами (определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода в зависимости от исходной базы).

В качестве исходной базы могут выступать:

• Прямые затраты;

• Сумма прямых и косвенных затрат;

• Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости ЗУ;

• Стоимость завершенного проекта.

б) Суммирование по частям здания.

Стоимость зданий и сооружений в этом случае рассчитывается как сумма стоимостей основных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

Формула аналогична предыдущей, но база другая:

Vв = (сумма (i=1; m) (Скi) * Ni) * Kн + КИ + Пр,

Где Скi – укрупненный показатель стоимости на отдельный элемент, конструкцию. Определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения.

m – количество частей здания.

Ni – кол-во i-ых эл-тов.

в) Метод субподряда.

• Основан на суммировании затрат по всем субподрядчикам.

• Суть метода основана на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения отдельных видов работ.

(3) Сметный метод (метод единичных расценок, метод количественного обследования).

• Предполагает создание новой сметы на ОН на дату оценки с применением единичных расценок.

• Основан на детальном количественном и стоимостном анализе.

• Включает расчет затрат на строительные и монтажные работы отд. компонентов здания в целом.

• Данный метод дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требует от оценщика знания проектно-сметного дела.

(4) Индексный метод (базисно-индексный метод).

Основан на пересчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий при помощи индексов.

Vв = Ссмет * И + КИ + Пр,

где Ссмет – сметная стоимость строительства в базисном уровне цен; определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения.

И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ.