- •2. Нормативно-правовая база процесса оценки.
- •3. Необходимость и цели оценки бизнеса в рыночной экономике.
- •4. Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса.
- •5. Понятие рыночной стоимости (развернутое определение), отличие от инвестиционной стоимости.
- •6. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7. Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9. Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10. Российские стандарты оценки.
- •11. Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки. Система информации, внешняя и внутренняя информация. Способы организации информации.
- •15. Подготовка финансовой документации в процессе оценки. Инфляционная корректировка, нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •18. Общая характеристика подходов к оценке бизнеса, характеристика методов оценки. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса.
- •19. Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20. Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22. Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23. Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •25. Сравнительный подход к оценке бизнеса, общая характеристика сравнительного подхода.
- •26. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •27. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •28. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •29. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •30. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •31. Затратный подход к оценке бизнеса. Сущность и методы затратного подхода.
- •32. Метод накопления активов и его основные этапы. Особенности применения.
- •33. Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •34. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •35. Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •36. Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •37. Виды стоимости акций.
- •38. Подходы и методы оценки акций.
- •4) Многофазовые модели роста
- •40. Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •1. Оценка стоимости неконтрольного пакета
- •41. Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •42. Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •43. Доходный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.
- •44. Оценка н: метод капитализации дохода.
- •45. Оценка н: Метод дисконтированных ден. Потоков
- •46. Затратный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.
- •47. Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48. Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49. Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •50. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Сравнительный подход к оценке н
- •54. Сравнительный подход к оценке н: метод сравнения продаж.
- •55. Сравнительный подход к оценке н: метод валового рентного мультипликатора (врм)
- •56. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •57. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода (метод ддп, метод техники остатка для земли, метод прямой капитализации).
- •58. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •59. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •60. Кадастровая оценка стоимости земли.
- •61. Методы оценки нематериальных активов.
- •62. Отчет об оценке бизнеса предприятия. Задачи, структура и содержание отчета (ст. 11 фз № 135).
- •63. Требования к договору на проведение оценки (ст. 10-13 фз № 135).
- •64. Права, обязанности и независимость оценщика (ст. 14-16 фз № 135).
- •65. Цели создания и функции саморегулируемых организаций оценщиков (ст. 22, фз № 135).
- •66. Основные права и обязанности саморегулируемых организаций оценщиков (ст.22.2 фз № 135).
- •67. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (с. 24.6 – 24.9 фз № 135).
- •68. Государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации.
49. Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
Функциональный износ (ФУИ) – это потеря стоимости объекта, вызванная ухудшением его функциональных характеристик.
Может быть устранимым и неустранимым. Устранимый ФУИ определяется затратами на его устранение.
Факторы устранимого функционального износа:
Факторы |
Величина износа |
1) Недостатки, требующие добавления элементов |
Стоимость износа определяется стоимостью добавления этих элементов с учетом затрат монтажа |
2) Недостатки, требующие замены или модернизации элементов |
Стоимость износа будет определяться стоимостью затрат на: - демонтаж старых элементов, - приобретение новых элементов, - монтаж новых элементов (или на модернизацию старых элементов) |
3) Наличие сверхулучшений |
Определяется затратами на их устранение |
Признаки неустранимого функционального износа:
• Экономическая нецелесообразность его осуществления;
• Невозможность устранения по каким-либо причинам:
- по техническим причинам;
- по причине нарушения архитектурного состояния здания.
Методы определения неустранимого ФУИ:
1) Капитализация потерь в арендной плате.
Расчетные показатели:
• Арендные ставки по объектам аналогам;
• Арендная ставка по оцениваемому объекту;
• Ставка капитализации по объектам аналогам.
Необходимое условие: объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту.
Vнфу = «дельта»ЧОДоо / rк
«дельта»ЧОДоо = (аанс – аоос) * Sоо * 12,
где «дельта»ЧОДоо – потеря чистого операционного дохода по оцениваемому объекту (она обусловлена наличием неустранимого ФУИ).
2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания здания в хорошем состоянии).
Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат (сопоставимость арендной платы с аналогами достигается большими затратами, чем у аналогов).
50. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).
Функциональный износ (ФУИ) – это потеря стоимости объекта, вызванная ухудшением его функциональных характеристик.
Может быть устранимым и неустранимым. Устранимый ФУИ определяется затратами на его устранение.
Факторы устранимого функционального износа:
Факторы |
Величина износа |
1) Недостатки, требующие добавления элементов |
Стоимость износа определяется стоимостью добавления этих элементов с учетом затрат монтажа |
2) Недостатки, требующие замены или модернизации элементов |
Стоимость износа будет определяться стоимостью затрат на: - демонтаж старых элементов, - приобретение новых элементов, - монтаж новых элементов (или на модернизацию старых элементов) |
3) Наличие сверхулучшений |
Определяется затратами на их устранение |
Признаки неустранимого функционального износа:
• Экономическая нецелесообразность его осуществления;
• Невозможность устранения по каким-либо причинам:
- по техническим причинам;
- по причине нарушения архитектурного состояния здания.
Методы определения неустранимого ФУИ:
1) Капитализация потерь в арендной плате.
Расчетные показатели:
• Арендные ставки по объектам аналогам;
• Арендная ставка по оцениваемому объекту;
• Ставка капитализации по объектам аналогам.
Необходимое условие: объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту.
Vнфу = «дельта»ЧОДоо / rк
«дельта»ЧОДоо = (аанс – аоос) * Sоо * 12,
где «дельта»ЧОДоо – потеря чистого операционного дохода по оцениваемому объекту (она обусловлена наличием неустранимого ФУИ).
2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания здания в хорошем состоянии).
Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат (сопоставимость арендной платы с аналогами достигается большими затратами, чем у аналогов).