47. Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.

Износ характеризуется уменьшением полезности ОН, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении его стоимости.

Существует 3 вида износа:

1) Физический:

• Устранимый;

• Неустранимый;

2) Функциональный:

• Устранимый;

• Неустранимый;

3) Экономический (или внешний). Как правило, неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, то есть затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом.

Совокупный (или накопленный) износ – это выявленный износ всех возможных видов. Совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой ОН.

Методы определения износа
Физического	Функционального	Экономического
1. Нормативный (для жилых зданий)	1. Капитализация потерь в арендной плате	1. Капитализация потерь в арендной плате
2. Стоимостной	2. Капитализация избыточных эксплуатационных затрат	2. Метод парных продаж
3. Метод срока жизни		3. Метод срока жизни
4. Метод разбиения

48. Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).

Физический износ ОН – это потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

1. Нормативный метод определения физического износа.

Kфиз = сумма (i=1; n) (Кфиз i * Wi) / 100,

где Кфиз i – физ. износ i-го конструктивного эл-та в %-ах;

Wi – доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество i-х конструктивных элементов здания.

Недостатки:

• Не учитывает нетипичные условия эксплуатации;

• Сложность детализации;

• Субъективность взвешивания;

• Невозможность оценки функционального и экономического износа.

2. Стоимостный метод определения физического износа

Кфиз = 100 * сумма(i=1; n) (Зi) / Vв,

где Зi – стоимость ремонта i-го элемента (объективно-необходимые затраты на ремонт);

Vв – восстановительная стоимость здания.

3. Метод срока жизни.

• СФЖ – срок физической жизни объекта ОН – это период времени от начала ввода его в эксплуатацию до сноса (зависит от капитальности ОН и закладывается при его строительстве).

• СЭЖ – срок экономической жизни ОН – это период времени, в течение которого ОН приносит доход.

• ХВ – хронологический возраст ОН – это период времен от начала ввода его в эксплуатацию до даты оценки.

• ЭФВ – эффективный возраст ОН – это возраст, основанный на оценке внешнего вида ОН, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта (рассчитывается на основе ХВ).

• ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни ОН – это период времени от даты оценки до окончания СЭЖ.

Коэффициент физического износа может быть определен с помощью след. ф-л:

Кфиз = (ЭФВ/СФЖ) * 100

Кфиз = (ХВ/СФЖ) * 100

Кфиз = 100 * ЭФВ/(ЭФВ + ОСФЖ)

Кфиз = 100 * ЭФВ/(ХВ + ОСФЖ)

4. Метод разбиения.

Наиболее точный. Заключается в последовательной оценке устранимого и неустранимого физического износа. Но при этом все элементы здания делятся на:

• Короткоживущие элементы (КЖЭ) – это элементы, срок жизни которых (ФВ или СЭЖ) меньше, чем здания в целом.

• Долгоживущие элементы (ДЖЭ) – это элементы, срок жизни которых сопоставим со сроком жизни здания.

Стоимость физического износа = стоимость устранимого физического износа + стоимость неустранимого физического износа.

Этапы определения физического износа методом разбиения:

а) Определяется стоимость устранимого физического износа КЖЭ как сумма затрат на его устранение (как стоимость «отложенного ремонта»);

б) Определяется стоимость неустранимого физического износа по каждому КЖЭ на базе метода срока жизни.