46. Затратный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.

Используется в следующих случаях:

• Оценка новых или недавно построенных объектов;

• Технико-экономическое обоснование нового строительства;

• Оценка объектов незавершенного строительства;

• Анализ ННЭИ земельного участка;

• Оценка в целях страхования;

• Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• Переоценка основных фондов предприятия.

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что оценка стоимости объекта недвижимости включает:

• Все затраты на создание и ввод в эксплуатацию улучшений (Vзд);

• Стоимость земельного участка (Vзу);

• Стоимость износа улучшений (Vизн);

• Величину ожидаемой прибыли на капитал (Пр).

Vo = Vзд + Vзу – Vизн + Пр.

Алгоритм определения ст-сти ОН на базе затратного подхода:

1. Восстановительная стоимость здания

минус

2. Накопленный износ:

2.1. Физический:

Устранимый

Неустранимый для элементов с коротким сроком жизни

Неустранимый для элементов с длительным сроком жизни

2.2. Функциональный:

Устранимый

Неустранимый

2.3. Экономический (считается неустранимым)

=

3. Стоимость улучшений с учетом износа

+

4. Стоимость земельного участка

+

5. Прибыль инвестора (предпринимательская прибыль)

=

6. Стоимость объекта недвижимости

Восстановительная стоимость рассчитывается в текущих ценах стоимости строительства ОН на дату оценки, без учета износа.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе:

• Стоимости воспроизводства, под которой понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта;

• Стоимости замещения, под которой понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных строительных материалов, стандартов, проекта и архитектурных решений.

Предпочтительной является стоимость воспроизводства, так как иначе получим не ту стоимость – связь с функциональным износом.

Полная восстановительная стоимость зданий (Vзд) включает:

• Расходы, непосредственно связанные со строительством – прямые затраты.

• Косвенные затраты (не относятся непосредственно к строительству): кредитные издержки, оплата работ проектно-строительных организаций, маркетинговые расходы, расходы на рекламу, расходы по страхованию, налоги в течение строительства и др.

Vв = М + З + А + НР + КЗ + П,

где М – материальные затраты;

З – заработная плата строительных рабочих;

А – амортизация строительных машин и оборудования;

НР – накладные расходы;

КЗ – косвенные затраты;

П – прибыль застройщика.

При этом (М+З+А) – прямые затраты.

Характеристика затратного подхода к оценке Н:

• Определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка;

• Определяет стоимость объекта с полным правом собственности;

• Требует, чтобы ЗУ и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования (но и с налогообложением тоже связано).

Оптимальная сфера применения затратного подхода к оценке Н:

• Оценка новых или недавно построенных объектов, имеющих незначительный износ и отвечающих ННЭИ ЗУ;

• Технико-экономическое обоснование нового строительства;

• Оценка объектов незавершенного строительства;

• Анализ ННЭИ ЗУ;

• Оценка в целях страхования;

• Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, ЗУ);

• Переоценка ОФ предприятия;

• Определение рыночной стоимости объектов специального назначения и уникальных объектов;

• Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки.

Затратный подход к оценке Н также применяется в следующих случаях:

• Как косвенный метод при оценке доходным и сравнительным подходом;

• При определении экономической целесообразности строительства пристроек и реконструкции здания;

• Для определения оптимального числа строений и устранения неоправданной избыточности;

• Для технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционных решений при анализе землепользования.

Затратный подход к оценке НЕ рекомендуется применять в следующих случаях:

• Для оценки старых зданий (сложно оценить износ);

• Если здание НЕ представляет наиболее эффективный вид использования ЗУ как незастроенного;

• Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для определения предпринимательской прибыли;

• В целях инвестирования (используется как неосновной метод).