- •2. Нормативно-правовая база процесса оценки.
- •3. Необходимость и цели оценки бизнеса в рыночной экономике.
- •4. Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса.
- •5. Понятие рыночной стоимости (развернутое определение), отличие от инвестиционной стоимости.
- •6. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7. Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9. Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10. Российские стандарты оценки.
- •11. Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки. Система информации, внешняя и внутренняя информация. Способы организации информации.
- •15. Подготовка финансовой документации в процессе оценки. Инфляционная корректировка, нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •18. Общая характеристика подходов к оценке бизнеса, характеристика методов оценки. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса.
- •19. Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20. Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22. Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23. Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •25. Сравнительный подход к оценке бизнеса, общая характеристика сравнительного подхода.
- •26. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •27. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •28. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •29. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •30. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •31. Затратный подход к оценке бизнеса. Сущность и методы затратного подхода.
- •32. Метод накопления активов и его основные этапы. Особенности применения.
- •33. Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •34. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •35. Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •36. Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •37. Виды стоимости акций.
- •38. Подходы и методы оценки акций.
- •4) Многофазовые модели роста
- •40. Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •1. Оценка стоимости неконтрольного пакета
- •41. Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •42. Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •43. Доходный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.
- •44. Оценка н: метод капитализации дохода.
- •45. Оценка н: Метод дисконтированных ден. Потоков
- •46. Затратный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.
- •47. Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48. Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49. Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •50. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Сравнительный подход к оценке н
- •54. Сравнительный подход к оценке н: метод сравнения продаж.
- •55. Сравнительный подход к оценке н: метод валового рентного мультипликатора (врм)
- •56. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •57. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода (метод ддп, метод техники остатка для земли, метод прямой капитализации).
- •58. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •59. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •60. Кадастровая оценка стоимости земли.
- •61. Методы оценки нематериальных активов.
- •62. Отчет об оценке бизнеса предприятия. Задачи, структура и содержание отчета (ст. 11 фз № 135).
- •63. Требования к договору на проведение оценки (ст. 10-13 фз № 135).
- •64. Права, обязанности и независимость оценщика (ст. 14-16 фз № 135).
- •65. Цели создания и функции саморегулируемых организаций оценщиков (ст. 22, фз № 135).
- •66. Основные права и обязанности саморегулируемых организаций оценщиков (ст.22.2 фз № 135).
- •67. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (с. 24.6 – 24.9 фз № 135).
- •68. Государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации.
45. Оценка н: Метод дисконтированных ден. Потоков
Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость Н как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии (остаточной стоимости ОН) с учетом корректировки на степень риска их получения.
Этапы оценки Н методом ДДП:
1) Выбор длительности прогнозного периода.
2) Прогнозирование денежных потоков.
3) Определение ставки дисконтирования.
4) Определение стоимости реверсии.
5) Определение рыночной стоимости по формуле ДДП.
(1) Выбор длительности прогнозного периода.
Факторы, влияющие на выбор длительности прогнозного периода:
• Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни ОН;
• Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;
• Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков;
• Жизненный цикл объектов недвижимости.
2) Прогнозирование денежных потоков.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют ЧОД.
Не рекомендуется использовать чистую прибыль по следующим причинам:
• денежные потоки не так изменчивы как прибыль;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные за определенный период, с расходами, понесенными за тот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств.
3) Определение ставки дисконтирования.
а) Метод кумулятивного построения.
б) Метод сравнения альтернативных инвестиций.
в) Метод выделения.
г) Метод мониторинга.
(а) Метод кумулятивного построения.
Основан на предположении, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как безрисковая ставка + премии за риски, присущие инвестициям в данный ОН.
Надбавки за наиболее типичные риски:
• Надбавка за низкую ликвидность (учитывает невозможность немедленного возврата вложенных средств в ОН). Может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции аналогичных ОН на рынке.
• Надбавка за риск вложений в данный тип Н (учитывает возможность потери потребительной стоимости ОН). Может быть принята на уровне страховых отчислений в страховые компании высшей категории надежности.
• Надбавка за инвестиционный менеджмент (учитывает зависимость менеджмента от риска инвестиций). Может быть рассчитана с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендной платы.
(б) Метод сравнения альтернативных инвестиций.
Ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами. Метод является трудоемким.
Этапы расчета:
• Реконструкция будущих ДП аналогичных ОН.
• Сопоставление этих ДП с ценами продаж ОН.
• Определение ставки дисконтирования для оцениваемого ОН.
(в) Метод выделения.
Считается наилучшим вариантом для определения ставки дисконтирования.
Включает следующие этапы:
• Моделирование ДП для каждого объекта-аналога с учетом его ННЭИ.
• Расчет ставки дисконтирования по каждому объекту.
• Обработка статистическим или экспертным методом.
(г) Метод мониторинга.
Основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании данных по сделкам и формировании базы данных экономических показателей инвестиций в Н.
4) Определение стоимости реверсии.
5) Определение рыночной стоимости по формуле ДДП.