44. Оценка н: метод капитализации дохода.

Данный метод определяет рыночную стоимость Н путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценке, в стоимость при помощи ставки капитализации;

Метод используется, если:

• потоки доходов стабильны в длительный период времени и представляют собой значительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Метод не рекомендуется для оценки ОН, которые требуют значительной реконструкции или находятся в состоянии незавершенного строительства.

Этапы оценки:

1) Расчет годового ЧОД (чистого операционного дохода) от ОН (в том числе при его наилучшем и наиболее эффективном использовании).

2) Определение ставки капитализации.

3) Расчет рыночной ст-сти.

(1) Расчет годового ЧОД (чистого операционного дохода) от ОН (в том числе при его наилучшем и наиболее эффективном использовании).

При оценке Н различают:

1.1. ПВД – потенциальный валовой доход – это доход, который может быть получен от Н при стопроцентной ее эксплуатации.

ПВД = S * c_a * 12,

где S – общая полезная площадь ОН;

c_a – ставка арендной платы за 1 м² в месяц;

12 – число месяцев в году.

Ставка арендной платы может быть:

- Фиксированной (при стабильных ценах);

- Переменной (в условиях высокой инфляции);

- Процентной (когда к фиксированной величине прибавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

1.2. ДВД – действительный валовой доход.

ДВД = ПВД – Потери + ПД,

где ПД – прочий доход (доход от сдачи в аренду автостоянки, склада и т.п.).

Потери:

- от недоиспользования;

- при сборе арендной платы.

Обычно потери от недоиспользования выражаются в % от ПВД. В некоторых случаях используется коэффициент недоиспользования.

Коэффициент недоиспользования (недозагрузки) (К_нд):

К_нд = (d_n * T_c) / N_a,

где d_n– доля единиц недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

T_c - средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_a - число арендных периодов в году.

Коэффициент недоиспользования рассчитывается на основе:

• Ретроспективной и текущей информации:

- Арендных договоров по срокам действия;

- Частоты их перезаключения;

- Величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего.

• Прогнозной информации, анализ которой необходим для корректировки полученного коэффициента недоиспользования.

К такой информации относятся:

- Общеэкономическая ситуация в стране;

- Перспективы развития региона;

- Стадия цикла РН;

- Возможное соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте РН.

1.3. ЧОД – чистый операционный доход.

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ,

где ОР – операционные расходы;

РЗ – расходы на замещение (резерв на замещение).

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• Условно-постоянные (не зависят от степени эксплуатации ОН).

К ним относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта недвижимости и уровня предоставляемых услуг: налог на имущество, платежи по страхованию имущества, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки ОН), налоги на заработную плату.

• Условно-переменные (или эксплуатационные).

К ним относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загрузки ОН и уровня предоставляемых услуг: оплата коммунальных услуг и энергоснабжения, содержание территории, расходы по обеспечению безопасности, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, затраты на текущий ремонт и др.

• Расходы на замещение (или резервы).

К ним относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений: кровли, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электрооборудование и прочие.

2) Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации включает:

• ставку дохода на инвестиции (капитал) – r_d;

• ставку (норму) возврата капитала – r_в.

r_k = r_d + r_в.

Методы определения ставки капитализации:

а) Метод ПК.

б) Метод рыночной экстракции для однородных объектов.

в) Метод рыночной экстракции для разнородных объектов.

г) Метод связанных инвестиций (метод техники инвестиционной группы для финансовых интересов).

д) Методы определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (Ринг, Инвуд, Хоскольд).

е) Метод техники инвестиционной группы для физических интересов.

Основные проблемы использования метода КД (ПК):

• «Информационная непрозрачность» рынка недвижимости;

• Отсутствие информации по реальным ценам сделок с ОН и эксплуатационным расходам;

• Отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.