42. Особенности и характеристика рынка недвижимости.

Рынок Н – это совокупность экономических отношений, связанных с перераспределением, созданием и эксплуатацией ОН (зданий, сооружений, предприятий, ЗУ и др. имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового и нормативного регулирования с учетом экономических, политических, социальных, внутренних и внешних факторов.

В систему рынка Н включают след. отношения:

• В ходе создания ОН – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями;

• В процессе оборота прав на ОН – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• В процессе эксплуатации ОН – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Характеристика РН:

• Важнейшая часть национального богатства;

• Материальная основа формирования всех остальных рынков;

• Позволяет передавать права на собственность и связанные с ней интересы;

• Позволяет формировать цены на Н;

• Тесно связан с рынком товаров и услуг (эксплуатация нежилой недвижимости), с финансовым рынком, с рынком труда.

РН хар-ся след. особенностями:

• это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей (что приводит к формированию практически индивидуальных цен);

• большой срок экспозиции товаров;

• ликвидность Н ниже ликв-сти др. товаров;

• высокая доля транзакционных издержек.

Факторы развития РН – это факторы, определяющие:

• Социально-экономическое развитие страны в целом;

• Социально-экономическое развитие отдельных регионов;

• Политическую стабильность.

Воздействие этих факторов отражается в виде кривой «рыбья кость».

Факторы развития РН:

1) экономические факторы:

• уровень и динамика доходов физических и юридических лиц;

• дифференциация доходов потенциальных покупателей;

• состояние предпринимательской активности, возможность привлечения кредитных средств;

• цены на рынке Н;

• стоимость строительства;

• цены и тарифа на коммунальные услуги;

• уровень арендной платы;

• налогообложение

• и др.

2) социальные факторы:

• демографическая ситуация;

• возрастной состав населения;

• образовательный уровень населения;

• социальный статус;

• и др.

3) административные факторы:

• различные ограничения;

• условия получения прав на строительство.

43. Доходный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.

• Используется для оценки доходной Н.

• В качестве источника дохода может выступать:

- арендная плата от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации (гостиницы, мотели и пр.).

• Основной принцип – ожидания будущих выгод – доходов, в том числе от продажи ОН в конце периода владения.

• Используется при определении:

- инвестиционной стоимости;

- рыночной стоимости;

• Содержит 2 метода:

- Метод прямой капитализации (ПК, метод капитализации дохода);

- Метод ДДП.

• Различия – метод ПК применяется к оценке тех ОН, доход от которых постоянен в прогнозируемом периоде или стабилен.

• Основная задача оценщика – это прогноз дохода на перспективу на основе текущего дохода, который корректируется с учетом рыночных тенденций.

Оба метода:

• основаны на преобразовании будущих доходов от ОН в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта;

• различаются способом преобразования потока доходов.

Достоинства и недостатки методов ПК и ДДП определяются критериями:

• Возможностью отразить действительные намерения потенциального инвестора;

• Типом, качеством и обширностью используемой информации;

• Способностью учитывать изменения конкурентной среды;

• Способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальную доходность и т.д.).