41. Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.

Понятие недвижимости (Н):

В мировой практике под Н понимается земельный участок и все, что находится под ним (с проекцией к центру земли), и все что находится над ним (с проекцией в бесконечность), включая постоянные объекты природы, а также права на эти объекты.

В общем случае Н – это земельный участок и все объекты, которые с ним прочно связаны, и перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.

В соотв. с ГК РФ (ст. 130, 132) к Н относятся:

а) Отдельные объекты:

• земельные участки.

• участки недр.

• обособленные водные объекты.

• все, что прочно связано с землей:

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- объекты незавершенного строительства.

• приравненные к Н и подлежащие гос. регистрации:

- воздушные и морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты;

- иные объекты.

б) Сложные объекты:

Предприятие как единый имущественный комплекс, включая:

- земельные участки;

- здания и сооружения;

- инвентарь и оборудование;

- сырье и продукцию;

- требования и долги.

Признаки недвижимости

Каждый объект недвижимости (ОН) имеет родовые признаки (или существенные), которые отличают его от движимых вещей, и видовые, которые характеризуют особенности ОН по однородным группам.

Родовые признаки Н:

• Неподвижность (абс. связь с землей: физическая и юридическая).

• Материальность (означает возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной).

• Непотребляемость (подразумевает неизменность натурально-вещественной формы ОН на протяжении всего срока его функционирования).

• Длительность кругооборота – долговечность (многократное использование; а земли - вечное).

• Постепенная амортизация – заключается в переносе ст-сти в процессе произ-ва по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

• Общественное значение – затрагивает интересы многих граждан и других собственников.

Видовые признаки Н:

• Местоположение.

• Функциональное назначение.

• Размер.

• Физические хар-ки.

• и др.

Осн. фундаментальные св-ва недвижимости, на кот. базируются ее родовые и видовые признаки:

• Неподвижность.

• Материальность.

• Непотребляемость.

Характеристика недвижимости:

Каждый ОН существует в единстве 4-х св-в, каждое из которых может выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от конкретной ситуации, целей и этапов анализа:

а) Физических характеристик

• конструкция и материал строений;

• размеры;

• местоположение;

• климатические условия;

• плодородие почв;

• улучшение;

• и др.

б) Экономических характеристик

Экономическая концепция Н рассматривает Н как мат. актив, объект инвестирования и источник дохода. Основные эк. характеристики ОН – это ст-сть и цена, которые возникают из его полезности и способности удовлетворять различные потребности и интересы потенциальных пользователей.

в) Социальных характеристик

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Можно выделить особую соц. роль земли:

• она служит местом обитания и условием жизни людей;

• как территория гос-ва или субъекта федерации, обуславливает политическую ф-ию.

г) Правовых характеристик

На юр. уровне Н – это сов-сть публичных и частных прав на нее, устанавливаемых гос-вом с учетом нац. особенностей и международных норм.

Частные права м.б.:

• неделимыми или частичными (совместное имущество).

• разделенными на основе физ. горизонтального и вертикального разграничения имущества на:

- подземные ресурсы;

- поверхность земельных участков;

- строения на земельных участках;

- воздушное пространство.

Виды прав на Н:

1. Владение – это основанный на законе физ. контроль над ОН.

2. Пользование – применение объекта собственности в соотв. с его назначением по усмотрению или желанию собственника.

Пп. 1 и 2 м.б. соединены в руках одного субъекта или разделены между др. субъектами.

3. Распоряжение – это высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности.

Каждое право собственности дает его владельцу опр. выгоды, кот. могут выражаться в потоке доходов, престиже, в создании условий для бизнеса.

Каждому праву соответствует интерес, который его владелец имеет к конкретному ОН.

Наиб. полным явл-ся интерес полного права собственности, владелец которого может создавать меньшие по объему выгод интересы (напр.: право аренды).

Права на ОН носят долгосрочный характер.

Объектом оценки м.б. как право собственности, так и иные вещные права.

Величина оцениваемого объекта собственности зависит от конкретного набора прав.

Ограничения прав собственности на Н:

1. Принудительные (по закону)

а) В публичных интересах:

• реквизиция;

• конфискация;

• национализация;

• временные ограничения: целевое использование, лицензирование и др.

б) Отчуждение на основании:

• раздела имущества, находящегося в долевой собственности;

• утраты права пользования земельным участком (ЗУ);

• выкупа ЗУ для гос. или муницип. нужд;

• изъятия ЗУ, используемого с нарушением зак-ва;

• прекращения права собственности на жилое помещение, которое содержится в бесхозном состоянии.

в) Ограничения прав пользования и распоряжения:

• памятниками истории и культуры;

• охранными зонами;

• с/х землями.

г) Постоянные ограничения:

• строительные нормы;

• зонирование;

• экологические нормы и т.д.

д) Сервитуты.

2. Добровольные ограничения.

а) Сервитуты в частных интересах.

б) По договору:

• ипотеки;

• договор траста (доверительное управление);

• договор аренды;

• договор лизинга.

Особенности Н как товара:

• уникальность;

• неподвижность;

• ограниченная заменяемость (и, как следствие, ограниченная эластичность спроса);

• низкая ликвидность;

• высокий уровень риска;

• сложные юридические права.