22. Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).

а) Метод расчета по ликвидационной ст-сти, кот. используется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей активов.

б) Метод расчета по ст-сти чистых активов – исп-ся для оценки стабильного бизнеса при наличии значительной величины материальных активов.

в) Метод предполагаемой продажи – он состоит в пересчете предполагаемой цены продажи в текущую ст-сть.

г) Моедль Гордона, которая основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и кап. вложений равны.

V_post = P_n+1 / (r - q),

где V_post – текущая ст-сть бизнеса в постпрогнозный период;

P_n+1 – денежный поток в первый год постпрогнозного периода;

r – ставка дисконтирования;

q – темпы роста дохода.

Данная ф-ла применима, если темпы роста дохода стабильные и умеренные, и не превышают ставку дисконтирования.

Т.е. ф-лу Гордона нельзя применять для быстрорастущих компаний.

23. Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.

Метод прямой капитализации (= капитализация дохода; капитализация прибыли; капитализация ден. потока и т.д.) – это метод оценки рыночной ст-сти, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода (или прибыли) в ст-сть путем деления на ставку капитализации.

Термин капитализация в наст. время исп-ся для обозначения след. понятий:

1) процесса получения прибыли или дохода на вложенные ранее капиталы;

2) рыночной ст-сти акций и компаний;

3) метода пересчета величины дохода или прибыли от оцениваемого объекта в величину его рыночной ст-сти.

Метод ПК исп-ся для оценки бизнеса, для которого характерны в теч. длительного срока:

• одинаковая величина годовой прибыли или годового дохода;

• постоянные умеренные темпы их роста.

Применение метода ПК:

1) для оценки предприятий применяется редко из-за значительных колебаний величины прибыли и ден. потоков по годам (что характерно для большинства предприятий);

2) применяется в основном для оценки объектов коммерческой недвижимости, доход от которой характеризуется четко определенной арендной платой на многие годы вперед.

Ф-ла метода ПК:

V₀= I / r_k ,

где V₀ – тек. ст-сть объекта оценки;

r_k – ставка капитализации;

I – капитализируемая величина. Она зависит от целей оценки и от специфики бизнеса.

В качестве капитализируемой величины м.б. использованы:

• прибыль до налогообложения;

• чистая прибыль;

• ден. поток;

• прибыль до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;

• выручка;

• дивиденды: p = D / r,

где p – рыночная ст-сть акции.

Этапы оценки ст-сти предприятия на основе метода ПК:

1) Анализ фин. отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2) Выбор капитализируемой величины.

3) Расчет ставки капитализации.

4) Определение предварительной величины ст-сти.

5) Проведение поправок и вывод окончательной величины ст-сти.

24. Методы определения ставки капитализации (метод прямой капитализации, метод рыночной экстракции для однородных объектов, метод рыночной экстракции для разнородных объектов, метод связанных инвестиций; методы рекапитализации: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда).

Ставка капитализации – это %-я ставка, преобразующая доход (или прибыль) одного года в ст-сть объекта.

Ставка капитализации обычно выводится из ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода.

Определение ставки капитализации:

r_k = r – q,

где r_k – ставка дисконтирования;

q – долгосрочные темпы роста дохода.

В то же время, если оценивается бизнес за некоторый срок n, то для определения ставки капитализации исп-ся методы рекапитализации.

Сущность методов рекапитализации.

Применительно к ограниченному сроку вложения ср-в в оцениваемый бизнес вводятся:

• Норма текущего дохода – ставка дисконтирования;

• Норма возврата капитала (норма накопления ср-в для возврата капитала).

Ставка капитализации:

r_k = r + r_b,

где r – ставка дохода,

r_b – ставка возврата.

(1) Метод ПК.

Суть этого метода основана на том предположении, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

r_k = ЧОД / V_o,

где r_k – ставка капитализации для оцениваемого объекта;

ЧОД – величина годового ЧОД объекта-аналога;

V_o – рыночная ст-сть объекта-аналога.

(2) Метод рыночной экстракции для однородных объектов.

Метод основан на обработке рыночной информации о величине ЧОД и цен продажи объектов-аналогов. Расчет ставки капитализации осуществляется в следующей последовательности:

• анализируются данные рынка о результатах последних сделок с аналогичными объектами;

• корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения ЧОД, который может приносить оцениваемый объект;

• при необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов;

• определяется ставка капитализации по каждому объекту аналогу;

• определяется ставка капитализации по оцениваемому объекту как среднее арифметическое по ставкам капитализации объектов-аналогов по формуле:

r_k = (1/n) * сумма (i=1; n) (r_ki),

где r_k – ставка капитализации по оцениваемому объекту;

r_ki – ставка капитализации по оцениваемым объектам;

n – кол-во объектов-аналогов.

(3) Метод рыночной экстракции для разнородных объектов.

Этот метод применяется, когда в качестве аналогов удается подобрать объекты, которые только по отдельным характеристикам схожи с оцениваемым объектом.

В этом случае:

• осуществляется анализ характеристик каждого отобранного объекта;

• определяется степень «схожести» оцениваемого объекта и каждого отобранного объекта.

r_k = сумма (i=1; n) (r_ki * W_ki),

где r_k – ставка капитализации для оцениваемого объекта;

r_ki – ставка капитализации по отобранным объектам;

n – кол-во отобранных объектов;

W_ki – весовой коэффициент i-го объекта-«аналога», который устанавливается оценщиком с учетом схожести оцениваемого объекта и отобранного «аналога».

(4) Метод связанных инвестиций (метод техники инвестиционной группы для финансовых интересов). Метод используется для оценки объектов, покупка которых осуществляется за счет собственных и заемных средств.

В этом случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного и заемного капитала, и определяется по формуле:

r_k = r_kз * W_з + r_kс* W_с,

где r_kз – ставка капитализации для ЗК;

r_с – ставка капитализации для СК;

W_з – доля ЗК;

W_с – доля СК.

(д) Методы определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Рекапитализация – это процесс возврата осн. суммы капитала.

Существует три способа или три метода рекапитализации, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения:

а) Метод Ринга (прямолинейная рекапитализация).

Предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. Характерным для этого метода явл-ся то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной ст-сти:

r_k = r + 1/n,

где r – ставка дохода на капитал,

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта (т.е. в теч. этого срока ОО приносит доход своему владельцу).

б) Метод Инвуда (рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода):

r_k = r + r /((1+ r)ⁿ -1)

в) Модель Хоскольда (рекапитализация по безрисковой ставке дохода).

Применяется для оценки высокодоходных активов. Ставка капитализации определяется в этом случае по след. ф-ле:

r_k = r + r_б /((1+ r_б)ⁿ -1)

(5) Метод техники инвестиционной группы для физических интересов.

r_k = r_kзд * W_зд + r_kзу* W_зу,

где r_kзд - ставка капитализации для здания;

W_зд- доля стоимости здания в стоимости ОН;

r_kзу - ставка капитализации для ЗУ;

W_зу - доля стоимости ЗУ в общей стоимости ОН.