13. Ипотечное кредитование: сущность, задачи, перспективы развития

Ипотека – от греческого hipotheke – залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды. В законе РФ «о залоге» ипотека – это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им.

Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Сущность ипотечного кредита состоит в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости.

Специфические черты ипотечного кредита:

1. Требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом

2. Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности

3. Носит долгосрочный характер

4. Выдаваемая ссуда носит долгосрочный характер

5. Ссуда под недвижимость выдается в значительно меньшем размере, чем рыночная стоимость объекта ипотеки. Остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей объекта ипотеки в случае, если требование не будет выполнено.

6. Сам залог остается в руках должника до окончания срока кредитного договора

Субъекты ипотечной системы: ипотечные банки, ссудно-сберегательные учреждения, регистрационные органы государственной власти, риэлторские компании, страховые компании, строительные фирмы, инвесторы.

1. Классификация и преимущества ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты на приобретение жилья классифицируются по:

1. Типу кредитора: банковские и небанковские

2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые и несубсидируемые государством

3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотечных долговых обязательств

4. По срокам (в континентальной Европе) – краткосрочные – до 1 года, среднесрочные – 1-5 лет, долгосрочные – более 5 лет.

5. По схеме погашения кредита – постепенное погашение, единовременное погашение, погашение согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки: кредиты с фиксированной процентной ставкой, с переменной, с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.

7. По виду обеспечения: под залог жилья, под залог застраиваемого земельного участка, иные виды обеспечения

8. В зависимости от целей заемщика: кредит на приобретение жилья, кредит на строительство

9. По субъектам кредитования: кредиты .предоставляемые застройщикам и строителям, непосредственно будущему владельцу жилья

Преимущества для кредиторов:

1. Сравнительно низкий риск при кредитовании

2. Долгосрочный характер кредитов – это определенные удобства для кредитора с точки зрения финансового планирования

3. При существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке

4. Возможность получения налоговых и иных льгот от государства

5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг

Преимущества для заемщика:

1. Возможность приобретения объектов недвижимости, стоимость которых превышает размер собственных средств

2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля

3. Возможность использования эффекта финансового рычага для получения более высокой ставки на собственный капитал

4. Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают большую отдачу со временем.

5. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестируемого периода п\на величину погашаемого долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости

6. Вложение средств в д\недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции