Способ единицы сравнения.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные частей, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

Единица сравнения также используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей (например, стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД и направления).

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га — при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земель­ных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства 1 дачной застройки.

Цена за 1 м² — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транс­портным магистралям и местам парковки, другим офисным зда­ниям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспорт­ным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 м² общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 м² площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 м³ — при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театраx, спортивных комплексах — одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках — место парковки одного автомобиля.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы срав­нения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведе­нии корректировок цен аналогов или неучете каких-либо элементов сравнения.

В случае значительных различий скорректированных цен анало­гов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оцен­ки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифмети­ческой величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзве­шенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректи­рованным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

1. количество внесенных поправок;

2. абсолютная величина поправок;

3. достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка долж­на быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наимень­шим и наибольшим значениями.

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как ре­зультат оценки возможен в следующих случаях:

а) при недостатке исходных данных;

б) неустойчивой ситуации на рынке;

в) ограниченном времени оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

- титул собственности и регистрационные данные по земельно­му участку;

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

- разрешенное использование земельного участка и сервитуты;

- физические характеристики участка;

- данные о взаимосвязи участка с окружением;

- экономические факторы, характеризующие участок, и другие данные.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и посел­ковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие доступные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены предложения на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаток для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как методы выделения и распределения. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.