6.12 Проблемы реализации закона о «дачной амнистии»

Тяжелкова А.С., Акимова М.С. (ПГУАС, г. Пенза, РФ)

В связи с ростом активности на рынке недвижимости все большее значение приобретает грамотность населения в юридических вопросах государственной регистрации прав на имущество. Среди множества нормативных правовых актов в указанной сфере отношений наибольший интерес вызывает закон о «дачной амнистии». В данной статье авторами рассмотрены основные проблемы, возникающие у собственников при реализации данного закона.

Due to the increase in activity in the property market is becoming increasingly important literacy of the population in legal matters of state registration of rights to property. Among the many regulations in this area ratio of the greatest interest is the law of "dacha amnesty." In this article, the authors consider the core problem of the owners in the implementation of the law.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 года № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", получивший неофициальное название "дачная амнистия".

Закон установил упрощенный порядок приватизации земельных участков, находящихся в личном пользовании, а также домов и строений, продлил сроки бесплатной приватизации муниципального жилья до 1 марта 2010 года (позже этот срок был продлён до 1 марта 2015 года [4]).

Вопросы реализации этого закона вызывали и вызывают множество нареканий, поскольку реализовать гражданам свои права, установленные положениями данного закона, оказалось на практике сложно, а в некоторых случаях невозможно.

Рассмотрим типичные проблемы при оформлении прав на загородные участки и постройки.

Существует распространенная ситуация, когда хозяин участка имеет документ, о праве на землю, выданный до 31 января 1998 года. В данном документе о государственной регистрации права собственности на участок, не упоминается и стоит отметка, что свидетельство является временным. Если данный документ о праве на участок был выдан по правилам, которые действовали в момент его оформления – как бы давно это ни было – то право на землю признается полноценным и действительным по сей день. Современная система государственной регистрации прав на недвижимость была введена с 31 января 1998 года. До этого действовали различные нормы, в том числе законным способом оформления прав на недвижимость считались акты с печатями местных органов власти, документы, заверенные бюро технической инвентаризации. Соответственно, если у землевладельца оказалась подобная справка, и она в свое время была выдана с соблюдением установленного порядка, то причин для беспокойства, нет.

Юридические гарантии по данному вопросу сформулированы в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (о действительности ранее выданных документов, удостоверяющих права граждан на землю), а также в пункте1 статьи 6 федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (о признании ранее возникших прав на землю).

В связи с этим перед собственниками земельных участков стоит вопрос, стоит ли переоформлять правоустанавливающие документы на собственность или нет?

Правоустанавливающие документы, полученные до 31 января 1998г. о праве на участок и права на землю и в настоящее время сохраняют юридическую силу. Государственная регистрация ранее возникших прав проводится по желанию их обладателей [2]. Необходима процедура регистрации, чтобы получить современное подтверждение прав на участок: свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости. Данный документ потребуется, для сделки с земельным участком: продажа, обмен, дарственная, залог в банке для получения жилищного кредита, либо для строительства нового загородного дома.

По закону государственная регистрация ранее возникшего права может быть проведена одновременно с регистрацией перехода этого права, то есть самой сделки [2]. Таким образом, можно совместить две данные процедуры и даже немного сэкономить: госпошлина будет взиматься только за регистрацию сделки [2].

На практике такой вариант возможен в ситуациях, когда сделки совершаются между родственниками, близкими знакомыми и в других случаях доверительных отношений. Банки, выдающие кредиты под залог недвижимости, требуют свидетельство о государственной регистрации права собственности непосредственно перед заключением сделки. Регистрация ранее возникшего права на основании устаревшего документа проводится с оплатой госпошлины, равной половине стандартного размера, взимаемого за государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества. Полный размер такой пошлины за оформление прав на дачные, садовые, огородные участки, а также участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составляет 200 рублей [6].

Ситуация когда гражданин имеет любой из перечисленных документов:

- акт (постановление, распоряжение, решение) местного органа власти о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное (бессрочное) пользование;

- акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения либо о праве постоянного (бессрочного) пользования участком;

- акт (свидетельство) органа власти о праве на участок без указания вида этого права;

- акт местного органа власти о предоставлении участка без указания вида права;

- выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления владельцу участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства.

При этом участок относится к категории садовых, дачных, предназначенных для огородничества, ведения личного подсобного хозяйства либо для ИЖС, то право собственности оформляется в упрощенном порядке. Гражданин может подать заявление о государственной регистрации права собственности на участок в территориальный орган Росреестра по месту нахождения участка. По закону право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также "неопределенное" (не указанное) право на участок автоматически трансформируется в право собственности [1].

Следующая проблема как получить подписи о согласовании границ, если землевладелец вообще не знаком с владельцами смежных участков. Данные нормы были введены с 1 марта 2008 года, содержащиеся в статье 39 Закона "О государственном кадастре недвижимости".

Кадастровый инженер направляет в кадастровый орган запрос о почтовых адресах владельцев смежных участков. По адресам высылаются повестки с указанием даты предстоящего согласования границ. Это делается путем почтового отправления с уведомлением о вручении в срок не ранее чем за 30 дней до назначенной даты.

Если извещенные таким образом соседи не являются, границы участка признаются согласованными [3].

Если почтовое послание возвращается с отметкой о невозможности его вручения, либо в Росреестре отсутствуют сведения об адресах владельцев смежных участков, то кадастровый инженер размещает объявление о назначенной дате согласования границ участка в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов соответствующего муниципального образования. Если условие о публикации выполнено, а владельцы соседних участков на согласование не явились, то границы также считаются согласованными.

Более сложная ситуация возникает в случае если у владельцев участков в дачных, садовых товариществах или кооперативах из документов на руках имеется только книжка садовода, либо иное аналогичное членское удостоверение. Данный документ официально удостоверяет только членство в объединении дачников (садоводов). Подтверждение прав на землю не возможно, поэтому оформление участка в собственность происходит в более сложном порядке. Он включает два основных этапа.

Первый этап - приватизация земли - предоставление в собственность дачнику (садоводу) органом местного самоуправления. Для этого в местную администрацию необходимо подать следующий пакет документов:

- заявление о предоставлении участка в собственность;

- описание местоположения участка. Оно составляется самостоятельно, в свободной форме, указываются близлежащие общезначимые ориентиры, по которым можно определять нахождение участка – расстояние до леса, дороги, строений и т.п.;

- заключения правления товарищества (кооператива). В нем подтверждается, что соответствующий участок в товариществе закреплен за конкретным садоводом и что составленное этим землевладельцем описание на самом деле соответствует местоположению участка, фактически используемого им.

Второй этап - государственная регистрация права собственности на предоставленный участок. Необходимо обратиться в орган Росреестра по месту нахождения участка и предъявить решение (акт, распоряжение) местного органа власти о предоставлении участка в собственность [5].

Обязательно требуется межевание для оформления прав на участок, предоставляющийся в собственность впервые. Земельный кодекс РФ, предусматривая общие правила предоставления участков из муниципальных земель в собственность граждан, указывает необходимость межевания непосредственно перед обращением в орган местного самоуправления. Росреестр рекомендуют проводить межевание в рамках первого этапа оформления участка.

Также одной из проблем является невозможность приватизации некоторых категорий земельных участков.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков" перечислены основные категории земельных участков, которые не подлежат передаче в собственность граждан.

К ним, в частности, относятся участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий;

- из состава земель лесного фонда;

- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;

- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

- расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, и участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Согласно статье 71 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование граждан.

Следующая ситуация, когда необходимо оформить право на постройку.

Порядок оформления прав на постройки, зависит от того, какое целевое назначение имеет участок. Часто такую характеристику участка также называют "видом разрешенного использования земельного участка", она указывается в документах о предоставлении земли. Встречаются следующие виды участков: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства, ИЖС.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (статья 51) для возведения строений на участках для садоводства и огородничества или дачного хозяйства не требуется разрешение на строительство. В действие вступают пункты 1 и 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный на любом из упомянутых земельных участков, являются правоустанавливающий документ на участок и декларация о постройке.

Сведения о правах на участок внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), предоставлять правоустанавливающий документ на землю не требуется.

Узаконить постройки на участках для ИЖС и ЛПХ возможно следующим способом.

Чтобы оформить жилой дом, понадобится представить в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения участка правоустанавливающий документ на участок, а также "документ, подтверждающий факт создания и содержащий описание объекта индивидуального жилищного строительства" [2]. Правоустанавливающий документ не предъявляется, если право на участок уже зарегистрировано в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость.

Для подтверждения факта создания жилого дома и описания его характеристик требуется представить кадастровый паспорт постройки, а также разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Однако до 1 марта 2015 года действует упрощенное правило, согласно которому для регистрации права собственности на жилой дом достаточно его кадастрового паспорта [2].

Кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства - это документ, который с 1 марта 2008 года заменил технический паспорт. Для оформления кадастрового паспорта жилого дома нужно обращаться в органы государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ), либо к кадастровому инженеру.

Заключение

Таким образом, большинство землевладельцев не спешат оформлять свой участок и то, что на нем построено из-за крайне сложной процедуры. Пока на оформление даже крохотного дачного домика на участке в пару соток уходит несколько месяцев. И если в органах регистрации процесс оформления дачной амнистии в среднем занимает 15 рабочих дней, уверяют в Росреестре, то много времени уходит на обращение в местные органы власти, поход в БТИ и так далее.

За оформление документов приходится платить различные дополнительные сборы, которые берут за свои услуги участвующие в этой цепочке посреднические структуры. В результате цена оформления земельного участка в собственность может достигать нескольких десятков тысяч рублей. Кстати, госпошлина за регистрацию земельного участка в рамках амнистии с января этого года хоть и увеличилась в два раза, но составляет всего 200 рублей [6].

Чтобы как-то облегчить ситуацию, с 1 марта вступают в силу поправки в законы «О государственном кадастре недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Среди наиболее значимых изменений можно отметить возможность одновременной подачи заявлений и документов на осуществление государственного кадастрового учета и проведение государственной регистрации прав, а также отмену требования об обязательном представлении на государственную регистрацию прав кадастрового паспорта земельного участка.

Литература

1. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Земельного кодекса РФ [Текст]. Принят 25.10.2001г. №137-ФЗ [Электронный ресурс]/Информационно-правовой портал «Гарант» - Режим доступа: http://base. garant.ru

2. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]. Принят 21.07.1997г. №122-ФЗ [Электронный ресурс]/Информационно-правовой портал «Гарант» - Режим доступа: http://base. garant.ru

3.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Текст]. Принят 24.07.2007г. №221-ФЗ [Электронный ресурс]/Информационно-правовой портал «Гарант» - Режим доступа: http://base. garant.ru

4.Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ [Текст]. Принят 17.07.2009г. №174-ФЗ [Электронный ресурс]/Информационно-правовой портал «Гарант» - Режим доступа: http://base. garant.ru

5. Российская Федерация. Законы. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]. Принят 15.04.1998г. №66-ФЗ [Электронный ресурс]/Информационно-правовой портал «Гарант» - Режим доступа: http://base. garant.ru

6. http://to58.rosreestr.ru/poshlina/ - [Электронный ресурс]/ Размер государственной пошлины.