6.11 Реконструкция типовых серий 1950-60-х гг. И современное доступное жилье: препятствия и перспективы

Стогний А.В. (КНУСА, г. Киев, Украина)

Статья рассматривает один из трех способов формирования доступного жилого фонда в Украине – реконструкцию типовых советских серий. Приводятся достоинства и недостатки такого пути, возможные препятствия и способы их преодоления.

Ключевые слова: доступное жилье, реконструкция советских типовых серий, демографическая ситуация, покупка и аренда доступного жилья.

Present article addresses the reconstruction of the Soviet typical housing blocks as one of the three ways to form contemporary affordable housing stock in Ukraine. It discusses advantages and disadvantages of this method as well as possible obstacles and suggests the ways to overcome them.

Key words: affordable housing, reconstruction of the Soviet typical housing blocks, demographic situation, purchase and rental of the affordable housing.

Формирование доступного жилого фонда в Украине согласно утвержденной государственной программе [1] может обеспечиваться за счет нового строительства, завершения недостроенных объектов и реконструкции, из которых наиболее активно прибегают только к первым двум способам. Возможности реконструкции типового советского жилья 1950-60-х гг. в перспективе его использования в качестве современного доступного пока остаются плохо исследованными. Поскольку такие дома составляют значительную часть жилого фонда г. Киева важно определить потенциал и наиболее эффективные способы их использования в новой функции.

Традиционно складывается так, что люди в Украине стремятся к покупке собственного жилья, при этом стараясь минимизировать время вынужденной аренды. Поэтому любое исследование темы доступного жилья, опираясь именно на традицию «домовитости», обуславливает основную характеристику жилой единицы как постоянную и определяет приоритет покупки перед арендой. При реконструкции всегда существует риск, что адаптированные к измененной функции квартиры не смогут на 100% удовлетворить новым требованиям, а в случае с типовыми сериями, отличающимися кроме прочего небольшими площадями и жесткими конструктивными схемами, это оказывается тем более справедливым. По этой причине у временного – арендуемого – доступного жилья, полученного путем реконструкции имеющегося жилого фонда, есть ряд преимуществ, среди которых – более эффективное использование жилой площади и более комфортные условия проживания. Рассмотрим в целом достоинства и недостатки квартир типовых серий для их потенциальной новой роли.

Достоинства:

- по сравнению с новым строительством техническое исполнение реконструкции занимает меньшее количество времени и требует меньших материальных затрат, кроме того в этом случае нет необходимости искать незастроенные участки или уплотнять существующую застройку;

- потенциально возможна установка низкой стоимости квартиры при покупке;

- площади квартир в домах типовых серий согласно современным стандартам считаются небольшими, однако в качестве временного решения они подходят для наиболее распространенных типов домохозяйств: одиночек и бездетных пар [2];

- площади помещений в «хрущевках» сравнимы с аналогичными в арендуемых жилых комплексах Канады [3], что в определенной степени подтверждает их жизнеспособность в качестве сдаваемого в аренду доступного жилья.

Недостатки:

- из-за маленькой площади помещений и их пропорций практически отсутствует возможность трансформации квартиры для приспособления к изменяющемуся семейному составу, что является одним из важнейших требований к современному доступному жилью [4];

- отсутствие лифтов и мусоропроводов, минимальные размеры помещений, недостаточное количество машиномест на придомовых автостоянках резко снижают комфортность создаваемого доступного жилья и плохо влияют на уровень жизни в реконструируемых домах 1950-60-х годов постройки, что, в свою очередь приводит к ряду негативных последствий (к примеру, бытовые неудобства способствуют ухудшению обращения с жильем в целом, а отсюда необходимость частых ремонтов, возрастающий риск преступности и пр.) [5];

- в случае использования типовых домов для создания арендуемого доступного фонда наиболее критичным вопросом становится высокоорганизованное и качественное управление, формирование которого с учетом сложившейся инфраструктуры в рассматриваемой застройке и традиционно запутанных бюрократических процедур может стать значительным препятствием.

Говоря в общем, для доступного жилья в Украине наилучшей стратегией будет создание совершенно нового жилого фонда, который будет опираться на исследования семейного состава, доходов и предпочтений современных домохозяйств наряду с обеспечением высокой экономической и архитектурной (планировочной / структурной / градостроительной) эффективности доступных жилых объектов. Таким образом будет достигнут обширный результат, позитивно влияющий на разные аспекты современной действительности (архитектурной – обогащение современного архитектурного фонда тщательно продуманными и качественными объектами, морально и физически долговечными, функционально эффективными и эстетически привлекательными; социально-психологической – облегчение повседневной жизни представителей «структурных» профессий, – учителей, врачей, инженеров, – уменьшение их затрат и улучшение психологического климата в жилых районах, так же, как и экономического – в городе в целом).

Подобный путь требует значительного вложения времени и материальных ресурсов, упрощения бюрократических процессов и проведения большого количества глобальных изменений. По этой причине формирование доступного жилого фонда путем реконструкции типового советского жилья является более реалистичной перспективой несмотря на ее серьезные недостатки, главными среди которых являются:

- моральное устаревание элементов зданий и придомовых территорий: их несоответствие современному течению жизни значительно усложняет базовые бытовые процессы (переезд и покупка новой мебели, парковка автомобиля, вынос мусора и т.д.);

- физический износ элементов конструкций и коммуникаций зданий: проведение ремонта и обновление коммуникаций требует быстрых действий и при этом – качественной работы;

- жесткость конструктивных схем зданий: ограниченные возможности трансформации внутреннего пространства квартиры делают это жилье неприспосабливаемым к изменениям в жизни семьи.

С учетом перечисленных сложностей наиболее целесообразным для адаптации типового советского жилья к требованиям к современному доступному фонду представляется изменение назначения реконструированных квартир: поскольку они не способны стать полноценным постоянным доступным жильем, необходимо создать централизованную систему их сдачи в аренду. Подобный шаг позволяет сохранить эти дома, минимизировать масштабы реконструкции, при этом извлекая из них максимальную пользу:

- в качестве временного решения небольшие квартиры типовых серий подходят для наиболее распространенных типов домохозяйств;

- нет необходимости предусматривать способы трансформации внутреннего пространства квартиры для его адаптации к изменениям в жизни семьи;

- при таком использовании формируется достаточно однородная группа потребителей, и вокруг арендуемых доступных домов и комплексов может развиваться более эффективная система элементов КБО;

- временное назначение квартир позволяет упростить их внутреннюю структуру, пересмотрев перечень необходимых элементов (например, количество и типы санузлов, оборудование и размеры спален, размеры площади для хранения и пр.).

Таким образом, можно представить примерный перечень требований, которым должен соответствовать процесс трансформации типового советского жилья 50-60х гг. для того, чтобы обеспечить его максимально эффективное и комфортное функционирование в качестве современного доступного. Рассмотрим их сгруппированными по трем основным признакам:

Управленческие: наиболее важная группа требований [6], глубокая проработка и соблюдение которых обеспечит успешное функционирование нового типа жилья:

- реконструированный жилой фонд становится централизованно арендуемым с подписанием подробного контракта при сдаче квартиры в аренду; за выполнением условий контракта производится жесткий контроль;

- на выполнение проектов, проведение строительства и снабжения объявляются открытые конкурсы и тендеры;

- устанавливаются ограничения того, кто может снимать квартиру в доступных домах и комплексах;

- размер арендной платы устанавливается на основе размера ежемесячного дохода домохозяйства, отвечающего критериям отбора (к примеру, размер ежемесячных выплат не должен превышать 50% совокупного дохода семьи/домохозяйства);

- для сохранения привлекательного внешнего вида объектов доступного жилья ответственность за обеспечение и выполнение ремонта квартир, зданий и элементов благоустройства лежит на арендодателе;

- территория доступных домов и жилых комплексов должна быть охраняема и/или с ограниченный доступом.

Структурные: при формировании доступного жилого фонда одним их важнейших требований становится стоимость его элементов, но при этом нужно понимать, что в долгосрочной перспективе именно устойчивость такого жилья к износу имеет решающее значение, отсюда – необходимость нахождения правильного баланса:

- реконструкция и перепланировка арендуемых квартир проводится для обеспечения их наибольшей комфортности в имеющихся конструктивных рамках; отправной точкой при разработке планировочной структуры становится демографический состав домохозяйств, а доход учитывается во вторую очередь;

- производится замена ветхих и недолговечных элементов, обновление инженерных сетей;

- при реконструкции домов без лифта предусматривается его устройство в случае, если это не повлечет значительное повышение арендной платы;

- в арендуемом жилье должно быть установлено все стационарное оборудование.

Декоративные: к доступному жилью выдвигаются особые эстетические требования, поскольку его образ должен быть привлекательным и лаконичным одновременно:

- эстетика доступных домов и комплексов ограничивается функцией, формой и цветом, при этом не допускается использование чисто декоративных элементов;

- внутренняя отделка домов и квартир должна быть простой и нейтральной, изменения отделки не разрешаются, как и любые изменения внешнего облика домов.

Заключение

1. Формирование современного доступного жилого фонда происходит преимущественно за счет нового строительства, которое потенциально способно обеспечить людей с низким достатком наиболее эффективным жильем.

2. Традиционная схема строительства квартир для продажи не оправдывает себя в случае с реконструкцией типовых серий, поскольку со временем эти квартиры неспособны приспосабливаться к изменениям в жизни семьи.

3. Реконструируемые квартиры небольших площадей с жесткими конструктивными схемами соответствуют современной демографической ситуации и становятся наиболее комфортными в качестве временного – арендуемого – жилья.

4. Для обеспечения успешного функционирования создаваемых комплексов жизненно важным является хорошо проработанная схема управления, которая способна компенсировать даже архитектурные или строительные недостатки объекта.

5. Критерий низкой стоимости материалов для строительства объектов доступного жилья является определяющим, но второстепенным по отношению к требованиям прочности материалов, элементов конструкций и оборудования.

6. Эстетика типовых серий поддерживает лаконичность образа в доступном жилье, поэтому основной задачей реконструкции является создание привлекательного облика.

Литература

1. Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010 – 2017 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://goo.gl/iQZ19 : [Затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11 листопада 2009 р. N 1249].

2. Всеукраїнський перепис населення 2001 року [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://2001.ukrcensus.gov.ua/

3. Стогній, А.В. Вплив економіко-демографічної структури суспільства на формування архітектури сучасного житлового будинку (на прикладі м. Монреаль, Канада) / А.В. Стогній // Сучасні проблеми архітектури та містобудування / КНУБА. – 2009. – №22

4. Карташова К. К. «Формирование архитектурно-планировочной структуры городского жилища на социально-демографической основе» дис. д-ра архит. — М.: МАРХИ, 1985

5. Schmitz, A. Affordable Housing : Designing an American Asset / [A. Schmitz, S. Concoran, I. Gournay et al.]. – Washington, D.C. : Urban Land Institute, 2005. – 126 p. – (National Building Museum).

6. Sigrist, P. Housing management as design [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.thepolisblog.org/2012/01/management-as-design-in-urban-housing.html / Peter Sigrist // Polis: a collaborative blog about cities around the globe. – 2012. – 13 января.