6.10 Целевое назначение земель под автосервиc в городах (на примере г. Киева) Петруня о.М. (кнуса, г. Киев, Украина)

В статье перечислены категории земель Украины по их основному целевому назначению. Выделены и охарактеризованы критерии использования территории под автосервис в городских условиях. Представлена методика расчета нормативной денежной оценки земель, занятых под станциями технического обслуживания.

In the article the categories of earth of Ukraine are enumerated on their basic having a special purpose setting. The criteria of the use of territory are distinguished and described under a car-care center in municipal terms. Methodology of calculation of normative money estimation of earth busy under the technical service stations is presented.

Закон Украины «О планировании и застройке территорий» устанавливает правовые и организационные основы планирования, застройки и иного использования территорий и направлен на обеспечение устойчивого развития населенных пунктов [1].

Земельные отношения в Украине регулируются рядом документов, среди которых Земельный кодекс Украины, Законы Украины «Об аренде земли», «Об ипотеке» и другие нормативные акты. Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины земли Украины по своему основному целевому назначению подразделяются на 9 категорий:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилой и общественной застройки;

в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

д) земли рекреационного назначения;

е) земли историко-культурного назначения;

э) земли лесохозяйственного назначения;

ж) земли водного фонда;

з) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

При этом для использования каждой из категории земель Земельный кодекс Украины устанавливает определенные ограничения. Использование земельного участка не по назначению без изменения его целевого назначения влечет за собой последствия, предусмотренные ст.21 Земельного кодекса Украины, а именно: признание недействительными решения компетентных органов о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам (в судебном порядке по иску заинтересованных лиц); признание недействительными сделок с земельными участками; отказ в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной; привлечение к ответственности в соответствии с законом граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель [2].

К землям автомобильного транспорта относятся земли под сооружениями и оборудованием энергетического, гаражного и топливораздаточного хозяйства, автовокзалами, автостанциями, линейными производственными сооружениями, служебно-техническими строениями, станциями технического обслуживания, автозаправочными станциями, автотранспортными, транспортно-экспедиционными предприятиями, авторемонтными заводами, базами, грузовыми дворами, площадками контейнерными и для перецепки, служебными и культурно-бытовыми строениями и иными объектами, обеспечивающими работу автомобильного транспорта [1].

При разработке генеральных планов городов Украины главной целью является обеспечение устойчивого повышения качества жизни населения на основе превращения города в развитый многофункциональный производственно-общественный центр. На основе анализа сложившейся транспортной инфраструктуры в проекте разрабатываются мероприятия по развитию авиационного, железнодорожного, внешнего автомобильного транспорта, грузового автотранспорта, улично-дорожной сети, городского общественного транспорта, объектов автосервиса и хранения индивидуальных автомобилей исходя из перспектив развития демографии, планировочной структуры и развития уровня автомобилизации [3].

При создании и эксплуатации станции технического обслуживания необходим расчет капитальных вложений и текущих основных производственных оборотных средств. Определение текущих затрат, экономического окружения, эффективности инвестиций, прибыли и рентабельности. Для определения ефективности использования территории под автосервис выделим необходимые критерии: место расположения, условия, конфигурация, размеры и расходы участка.

Наиболее важным параметром является размер участка, с учетом перспектив развития бизнеса. Обычные требования - на каждый пост по обслуживанию автомобилей необходимо 100 м.кв. всех помещений, 100 м.кв. территории плюс 100 м.кв. резервной территории. Размер участка и требования в отношении площади нужно тщательно изучить, ибо эти данные важны для проектирования и инвестиций. Расположение участка влияет в значительной степени на результат коммерческой деятельности. Преимущество имеет ровный или с небольшим уклоном участок (от 1-2%), чтобы не требовалась дорогостоящее перемещение земли при планировке; твердое основание, т.е. уплотненный грунт среднего, хорошего качества. Участки на склоне или же неровные требуют повышенных сумм на финансирование подготовки территории (подготовительные работы, планировка площади бульдозером, отвоз грунта, подпорные стенки, подземные гаражи и т.д.). Учитывают также: различные ограничения, действующие в районе, - на строительство, на копание, на ограждение и т.д.; план развития жилого района, торгового района, делового района, план возможных перепланировок участков и т. д.; план строительства новых дорог и изменений в регулировании движения потоков транспорта; рекомендации фирм по недвижимости, городских проектировщиков и архитекторов, юристов и т.д.

В городах часто вообще не бывает земельных участков требуемых размеров, которые пригодны для строительства автосервиса, а если имеются, то высокие цены намного увеличивают затраты. При выборе подходящего земельного участка цена играет, конечно, важную роль, однако нельзя забывать о критерии "расположения" и "пригодности" участка.

Базой для расчетов в проекте являются показатели сбыта и техобслуживания: количество ремонтов в день; оборот по продаже запчастей через сервис и магазин в год; в том числе продажа запчастей из магазина (в %); количество жителей в месте деятельности автосервиса. На основании этих номинальных данных можно подсчитать требуемую площадь для отдельных участков автосервиса. Общая площадь участка земли, необходимого для строительства, состоит из суммы площадей необходимых подразделений автосервиса. Площадь здания и полезная площадь территории (паркинг, площадь маневрирования автотранспорта, площадь перед въездом-выездом, площадь для особого использования) должны иметь возможность развития. Рекомендуется отношение 1/5 к 4/5 между площадью здания и свободной территорией. Возможность лучшего экономического развития - у квадратной или прямоугольной форм земельного участка. При этом идеальный размер земельного участка 50x60 м.

Размеры здания и помещений определяются с учетом прогнозируемых масштабов деятельности каждой службы.

Например, компания Bosch рекомендует следующие размеры зданий:

Малый сервис: мастерская от 10x15 м; полезная площадь (магазин, приемка, комната отдыха, склад, вспомогательные помещения) от 5x25 м. Общая площадь: 250 м². Допускается меньшая площадь, но с обязательным наличием двух (для сервиса с гарантией - четырех) рабочих мест (постов - 3,75x5,0 м) для а/м.

Средний сервис: мастерская от 12,5x15 м; полезная площадь от 7,5x25 м. Общая площадь - 375 м².

Крупный сервис: мастерская от 10x30 м; полезная площадь от 20x22,5 м. Общая площадь - 750 м². При проектировании учитываются перспективы развития в течение 10 лет [4].

Важным фактором являются расходы по строительной подготовке: по сооружению дорог (подъездных путей и стоянок), сооружению санитарно-технических устройств (канализации, присоединений к водопроводной сети, электрических вводов, магистральной линии для развода отопления, освещения подъездных путей и т. п.). В проекте на строительство СТО должны быть отражены мероприятия по охране труда, а также санитарно-гигиенические условия труда с указанием ожидаемых уровней воздействия на работающих вредных производственных факторов, методов контроля за их воздействием и мер по защите работающих, в том числе решения по нормализации параметров микроклимата и освещенности рабочих мест, снижению уровней производственных шумов и вибраций, загазованности и запыленности помещений, электромагнитных излучений, электростатического поля и т. д.

Все вышеперечисленные критерии могут меняться с периодом времени. Например, сегоднешняя стоимость земли в Киеве ниже среднеевропейской, но она гораздо выше, чем в целом по Украине. Наблюдается увеличение - за год на 100%. Тем не менее, спрос на земельные участки в столице остается высоким. Среднюю стоимость земли в Киеве определить достаточно сложно, поскольку колеблется она, по мнению специалистов, от $ 1 тыс. до $ 30 тыс. за сотку.

По максимальным ценам продается земля в центральных районах города - до $ 65 тыс., за сотку (Печерск, "Царское село", Крещатик); серединная зона –$10 тыс. - $ 35 тыс. (Подол, Голосеевский, Соломенский р-н.); переферийная зона – от $ 400-10 тыс. за сотку (Оболонь, Троещина) [5]. Для покупателей важным критерием является и целевое назначение выставленных на торги участков: для возведения СТО, АЗС, ТРЦ, магазинов, учреждений общественного питания, офисов.

Земельные участки в Киеве оцениваются сегодня под коммерческими объектами– 450 гривен за 1 м², под промышленными – 215 гривен за 1 м². Цена земли будет зависеть от того, какого масштаба объект можно построить на участке и какой этажности. Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Можно приобрести в столице уже действующую комплексную СТО на 4 бокса за 800 тысяч гривен (в зависимости от места расположения, площади, наличия техники, стоимость колеблется от 600 тыс. грн. до 2 млн. грн.) [6].

Ранее большим спросом пользовались территории под производство, расположенные вдоль основных магистралей на выездах-подъездах к Киеву (Одесская и Житомирская трассы, район Борисполя). Такие земли летом 2008 года предлагались по цене 50-100 $/кв. м. В феврале 2011 года они стоили 25-40 $/кв.м. Если обслуживание СТО не сориентировано исключительно на Киев, то можно рассматривать участки в радиусе 100-120 км от столицы. К примеру, в Белой Церкви, имеющей развитую транспортную инфраструктуру, необходимые коммуникации и недорогую рабочую силу. Возможны варианты вблизи Богуслава, Яготина и Фастова, где стоимость сотки под промышленную застройку примерно $ 200-400. Однако на самом деле подобная экономия впоследствии может обернуться существенными расходами [7].

Ключевым принципом и этапом оценки стоимости земельного участка под СТО, является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, предполагающий исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального с финансовой точки зрения, законного, физически допустимого и экономически эффективного.

Процедуру проведения нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения регламентирует Порядок № 19, в котором подробно изложен механизм расчетов нормативной денежной оценки для каждой из категорий земель: промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны.

Денежная оценка земель, занятых под СТО легковых автомобилей определяется за формулой (1):

Цн = Рпнп х Тк х Кф х Км, (1)

где Цн - нормативная денежная оценка одного квадратного метра земельного участка (в гривнах);

Рпнп - рентный доход, который получается за счет устройства земельного участка (в гривнах);

Тк – срок капитализации рентного дохода, устанавливается на уровне 33 лет;

Кф - коэфициент, который учитывает функциональное использование земельного участка;

Км - коэфициент, который учитывает местоположение земельного участка, определяется за формулой (2):

Км = Кр х Кл, (2)

где Кр - коэфициент, который учитывает региональные факторы местоположение земельного участка (отдаленность от центра административного района и ближайшего населенного пункта, который имеет магистральные пути сообщения, входы в пригородную зону больших городов и др;

Кд - коэфициент, который учитывает локальные факторы местоположение земельного участка за территориально-планировочными, инженерно-геоло-гическими, историко-культурными, природно-ландшафтными, санитарно-гигиеническими и другими условиями [8].

Существенное место при оценке стоимости объекта занимает земельный участок с имеющимися на нем улучшениями. При этом анализ проводится в двух вариантах: участка, свободного от застройки, и участка с расположенными на нем улучшениями. Первый вариант предполагает определение наиболее доходного варианта использования земли, второй – проводится для принятия решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта в целом.

Оптимальное использование земельного участка определяется целым рядом факторов. Среди основных факторов можно выделить следующие:

– местоположение (перспективность, транспортная доступность, характер окружения);

– рыночный спрос (состояние и перспективы рыночного спроса на предполагаемое использование, конкуренция других участков, система налогообложения и другие условия);

– финансовая обоснованность (способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, достаточный для возврата капиталовложений инвесторов и обеспечения ожидаемой прибыли);

– физическая пригодность участка с точки зрения возможности создания улучшений (размер, топография, качество грунтов, климатические условия, геологические характеристики участка, экологические ограничения и т.д.);

– технологическая обоснованность и физическая реализуемость (анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта для каждого варианта использования, транспортная доступность, возможность подключения к коммунальным сетям, учет размеров и формы участка);

– юридическая допустимость (строительные и экологические нормативы, ограничения этажности, запреты на строительство, наличие исторической и культурной застройки, негативное отношение со стороны местного населения и т.д.);

– максимальная доходность [8].

Заключение

Таким образом, основной принцип оценки стоимости автосервиса в условиях свободного рынка достаточно прост: стоимость объекта должна быть равна экономической выгоде, которую он может принести своему владельцу. Как и во всем мире, в Украине это означает, что стоимость участка земли должна отражать ту выгоду, которую владелец земли может получить от его использования.

Литература

1. Закон Украины «О планировании и застройке территорий». На основании закона N 3038-VI от 17.02.2011.

2. Земельный кодекс Украины (ЗКУ) с изменениями от 02.10.2012.- 212 с.

3. Закон України вiд 13.01.2011 № 7418 "Про регулювання містобудівної діяльності".

4. Волгин В.В. Автосервис: структура и персонал. Практическое пособие.- К.:, 2009. – 407 с.

5. Баюра Д.Д., Пахомчук Д. Стоимость земли. Цены на землю в Украине. ИнвестГазета от 28 октября 2003 г. http://www.investgazeta.net/

6. http://minfin.com.ua

7. http://commercialproperty.ua

8. Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогос-подарського призначення (крім земель населених пунктів). Пункт 2.2 розділу 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ N 843 ( 843-2004-п ) від 05.07.2004.