6.7 Земельно – ипотечное кредитование

Курочка А.А., Акимова М.С. (ПГУАС, г. Пенза, РФ)

Современное состояние земельно-ипотечного рынка в стране можно определить как развивающееся. Однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным. Земля пока не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения.

Current status of the land and the mortgage market in the country can be described as developing. However, the relatively high potential of mortgage lending, which could be used to finance agricultural production, there is still untapped. Land has not yet become a guarantor of investments and the condition of their involvement.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения [1].

Проблема ипотечного кредитования в наше время является очень актуальной. Многим людям гораздо проще выплачивать ежемесячный платеж по кредиту, чем собирать необходимую сумму единовременно.

Особенности земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве определяются специфическими чертами воспроизводственного процесса в отрасли и тем, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения, являющиеся главным средством производства в сельском хозяйстве и обладающие особым правовым режимом их использования и охраны [3].

Так как базовую основу земельно-ипотечного кредитования составляют территориально-земельные ресурсы, возникает необходимость при формировании и развитии комплексной системы ипо­течного кредита постоянно учитывать важные характерные признаки самого территориально-земельного ресурса как особой социально-экономической категории. Это, прежде всего, то, что земля как природный ресурс не является продуктом предшествующего труда.

Земля обладает рентообразующими способностями, ограничена и не перемещается в географическом пространстве, как природное тело не амортизируется и не переносит свою стоимость на мобиль­ные товары, не замещается иными ресурсами, обладает много­функциональной продуктивностью, выступает носителем природ­ных ресурсов и технологий, обеспечивающих на естественной ос­нове воспроизводство жизненных средств, необходимых для существования человеческой популяции [1].

В рыночных условиях земля приобретает свойства товара и спо­обность участвовать как недвижимость в различных рыночных операциях – купли-продажи, залога, аренды, дарения, наследования и других, что вызывает необходимость оценивать ее через сис­тему специальных стоимостных характеристик (земельный налог, арендная плата, нормативная, рыночная залоговая цена и др.) [4]. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, нежели владельцев иных видов собственности, в том числе недвижимости. Общество остается главным консолидированным собственником земельных ресурсов, который всего лишь делегирует конкретным земельным собственникам распределительные и иные функции в достаточно узких и открытых для изменения границах права пользования земельной собственностью. Поэтому вся систе­ма рыночных операций с земельной собственностью носит, в известной мере, условный характер, поскольку оставляет собственнику право владения и распоряжения не конкретной материальной субстанцией, а в определенной мере только правом пользования ею. В частности, пределы юридической власти собственника на землю ограничиваются обязательствами использования собственности по назначению. Такие обязательства проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками и т.д.

Анализ особенностей правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что большая их часть связана с теми или иными ограничениями. Отличительной чертой этого вида залога является то, что он может возникать лишь постольку, поскольку оборот земельных участков допускается федеральными законами. Не могут быть предметом ипотеки:

- земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муни­ципальной собственности;

- земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного норма­тивными актами субъектов Российской Федерации и органов мест­ного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

- земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Не менее существенные особенности, обусловленные характе­ром и целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения, связаны с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией. В отличие от других видов недвижимости в отношении этой категории земель действующее законодательство устанавливает особый режим обращения взыскания и реализации:

- взыскание на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения не может быть обращено до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произве­денной или произведенной и переработанной сельскохозяйствен­ной продукции.

- продажа заложенного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения может быть осуществлена только на публичных торгах, порядок проведения которых определяет­ся процессуальным законодательством Российской Федерации;

- на земельный участок, приобретенный при продаже на пуб­личных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются тре­бования о целевом назначении и разрешенном использовании;

- продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки.

Предметом ипотеки могут быть:

- весь земельный участок, находящийся в собственности юриди­ческого лица или в собственности гражданина, ведущего крестьян­ское (фермерское) хозяйство или личное подсобное хозяйство;

- часть земельного участка, если никакие законные ограничения не препятствуют оформлению этой части в отдельный земельный участок, и если отчуждение этого участка не создает значительных трудностей для осуществления сельскохозяйственного производст­ва на оставшемся земельном массиве;

- арендные права земельного участка.

При общей долевой или совместной собственности на земель­ные участки, которые могут быть предметом ипотеки, ипотека мо­жет быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собст­венности.

Решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего сель­скохозяйственной организации на праве собственности, принимает­ся органом управления этой организации в соответствии с ее учре­дительными документами, предусмотренными Гражданским кодек­сом Российской Федерации. Решение об ипотеке земельного участ­ка, находящегося в пользовании сельскохозяйственной организации и принадлежащего физическим лицам на праве общей собственно­сти, принимается самими собственниками (собственниками земельных долей). Сельскохозяйственная организация может по доверен­ности собственников выступать в качестве залогодателя. Решение по этому вопросу принимается только всеми собственниками.

Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам.

1. Регистрация организационно-правовых форм хозяйствующих объектов на земле происходит, главным образом, в отношении недвижимого имущества, исключая землю.

2. Более 30 млн. га пахотных земель страны заброшены и выведены из хозяйственного оборота.

3. Финансирование мероприятий в сфере землепользования мизерно (менее 5% от собираемых земельных платежей) и осуществляется по остаточному принципу.

4. Государство самоустранилось от земельных преобразований и управления земельными ресурсами. Ликвидирована государственная земельная служба. Принятые за последние годы правительством России программы и постановления в данной области не выполняются.

5. Отечественная банковская система на сегодняшний день не отвечает требованиям развития отечественной экономики.

Массовое распространение ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. Сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Остальной массив приватизированных аграрных угодий приходится на земельные доли. В своей основной массе они продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. Возникает парадокс – доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 64,5% всей площади, что значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель [4].

Важнейшим элементом системы земельно-ипотечного кредитования является оценка стоимости земельного участка как предмета залога. Этап процедуры предоставления ипотечного кредита, которым является определение залоговой стоимости земли с ее улучшениями, служит нормативной основой для регулирования размеров предоставления кредита и оценки его обеспеченности.

Сложившаяся в стране практика оценки стоимости участков и их улучшений пока еще не выработала единых методологических подходов к решению проблемы. Более того, существующие методы практически не связаны между собой и носят сугубо отраслевой нормативный характер. Другая особенность отечественной оценки земель состоит в том, что она основана на обработке массовых данных, что обеспечивало элиминирование существенных искажений в исходной информации.

Среди других факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать:

- неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;

- отсутствие механизмов титульного страхования;

- малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;

- нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.

Развитие ипотеки сельскохозяйственных земель во многом зависит от состояния федеральной нормативной правовой базы, регулирующей земельно-ипотечные отношения. В целом действующее законодательство регламентирует большинство важных вопросов в данной сфере. Однако существующие правовые механизмы сориентированы главным образом на жилищную ипотеку.

Что же касается ипотеки сельскохозяйственных земель, то в этой области сохраняется ряд вопросов, недостаточная урегулированность которых в дальнейшем может стать существенным препятствием на пути развития процесса земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.

Перспективы же рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов, земельная ипотека, как минимум, может быть соизмерима с жилищной, объем рынка, которой оценивается в сумму, эквивалентную 100-200 млрд. долларов США.

У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал – земля. По предварительным данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2012 года, сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн. га, крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн. га, и 8,5 млн. га занимают личные подсобные хозяйства [4].

Ипотеку в России предоставляют банки, приведенные в таблице 1.

Таблица 1 – Банки России, предоставляющие ипотеку

Банк	Цель кредитования	Ставка кредита	Срок кредита	Размер кредита	Первоначальный взнос
Россельхозбанк	Приобретение земельного участка и строительство на нем жилого помещения	12.5 - 14.5%	До 25 лет	до 10 000 000 рублей	от 15%
Росбанк	Покупка земли	От 9,00%	5-25 лет	9 000 – 500 000 евро	от 30%
Сбербанк РФ	Покупка земли	от 9,5%	1-30 лет	Нет данных	От 10,00%

В перспективе предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн. га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель. Право собственности на них может возникнуть у субъектов федерации и муниципальных образований. Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета ипотеки земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности [2].

Заключение

Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры. Пока же со стороны государства предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.

Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ в ред. Федерального закона от 5 февраля 2004 г., № 1-ФЗ.

4. Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ» в ред. Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ.

5. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» №28 от 11.01.2000 г.

6. Андрюшина И. Ипотека и перспективы развития // Экономика сел. хоз-ва России. - №11. - 1997.