4.26 Проблемы современного строительства объектов торгового назначения в городе пензе

Фастова Ю.А., Попова И.В. (ПГУАС, г. Пенза. РФ)

В данной статье рассмотрены основные проблемы проведения строительства объектов коммерческой недвижимости. Актуальность данной проблемы обусловлена беспорядочным строительством торговых комплексов, которые не удовлетворяют требованиям градостроительного кодекса и не удовлетворяют потребностям посетителей и покупателей.

In this article the main problems of carrying out building of objects of commercial real estate are considered. The urgency of this problem is caused by chaotic construction of malls which don't meet requirements of the town-planning code and don't satisfy to needs of visitors and buyers.

На рынке коммерческой недвижимости наиболее выгодным и надежным объектом для инвестиций в настоящее время является торговая недвижимость, и в частности, торговые центры. Сейчас в России наблюдается бум строительства торговых комплексов. Это обусловлено повышением покупательской способности населения и, как следствие, изменением покупательских предпочтений, побуждающих покупать более качественные товары в комфортных условиях.

За последние годы в городе Пензе построено несколько довольно крупных торговых и офисных центров. В основной массе торговая сеть города представлена небольшими магазинами с торговой площадью до 7000 м² (в среднем около 1500 м²) с небольшим ассортиментом товаров. Сейчас в городе представлено всего несколько больших торговых центров в среднем до 35-40 тыс. кв.м, самые крупные из них – ТЦ «Коллаж», «Ритейл Парк», ТЦ «Суворовский», ТЦ «Проспект», ТЦ «Олимп», ЦУМ, «Кагау», «Муравейник», ТК «Высшая Лига» и др.

Таблица 1 – Торговые центры в г. Пензе

Наименование центра	Адрес
Аврора	пр. Строителей, 35, 43-50-46
Ассорти	пр. Строителей, 63, 40-87-78
Бакунинский	Бакунина, 29, 54-14-94
Большая медведица	Кирова, 43, 56-20-22, 56-03-41
Вега	Ладожская, 123, 40-40-60
Велес	Попова, 4
Венеция	Пр. Строителей, 60, 43-50-46
Высшая Лига	Ул. Московская, 37, 21-00-21
Восток	Антонова, 5
Гидростроевский	Экспериментальная, 7, 38-06-54
Дом торговли	Циолковского, 3, 49-85-39
Домино	Аустрина, 152, 57-89-89
Зима	Ульяновская, 23, 45-47-74
КаГау	Пр. Строителей, 134, 47-95-19, Гагарина, 28, 49-49-40
Коллаж	Пр. Строителей, 1Б
Космос Сити	Пр. Строителей, 45а
Кривозерье	Кривозерье, 19
Кронштадский	Кронштадтская, 1, 45-43-07
Метелица	Луначарского, 53
Метро	Карпинского, 39, 55-77-70
Модус	Володарского, 71, 68-27-79
Московский ряд	Московская, 100, 56-09-46
На Красной	Красная, 53
Орленок	Московская, 17, 52-30-66
Отрадный	Терновского, 222, 38-03-99
Патерсон	Окружная, 27в, 31-30-61
Петровский	Терновского, 160б, 37-07-12
Радуга	Пр. Строителей, 17, 44-84-46
Солнце	Московская,
Стрела	Луначарского,28
Универсам, №173	Пр. Строителей
Универсам №175	Пр. Строителей, 90, 20-13-07
Фактория	Терновского, 220
Фортуна	Калинина, 93, 32-04-15
Элком	Кураева, 1а, 55-36-66
Эльдорадо	пр. Строителей, 45а, 40-96-14

Доля торговых центров, наиболее близких по своим характеристикам к столичным стандартам, составляет на сегодняшний день 53%. К ним относятся, прежде всего, «Пассаж» площадью 22 тыс. кв.м. Торговый комплекс имеет очень удобное месторасположение: находится между двумя главными улицами города - ул. Московской (пешеходной) и ул. Кирова. ТРЦ «Суворовский» имеет площадь 16 тыс. кв. м, является единственным современным торговым объектом, построенным в Пензе «с нуля». Также к наиболее современным торговым объектам можно отнести торговые центры «Арбат», «Патерсон», «Метро», «Проспект». Но даже среди них ставшая уже необходимой для современных ТЦ развлекательная зона имеется лишь в нескольких ТЦ. Больше всего развлекательная функция представлена в «Пассаже», «Высшей Лиге», «Коллаже» и «Суворовском». В них она занимает целый этаж и в ее состав входят многозальный кинотеатр, бильярдный зал, игровая площадка для детей, развлекательный центр. В ТЦ «Патерсон» развлечения представлены лишь бильярдным залом на цокольном этаже, что является недостаточным. В остальных же ТЦ города эта функция вообще не представлена. Также характерной чертой рынка торговых центров Пензы является недостаточная представленность операторов фуд-корта. Зона общественного питания имеется в тех же «Суворовском», «Высшей Лиге», «Коллаже». В ТЦ «Метро», «Гостиный двор», «Проспект», ЦУМ и др. зона фуд-корта представлена всего лишь несколькими столиками кафе.

В последнее время в Пензе увеличилось количество торговых площадей. Это говорит о развитии города и уровне его инвестиционной привлекательности. Основной и характерной тенденцией развития коммерческой недвижимости города является то, что девелоперы все чаще стали обращать внимание на районы города, удаленные от центра. Связано это, в первую очередь, с рядом сложностей в центре Пензы: отсутствием площадок, пригодных для строительства торговых центров, транспортной перегруженностью, дефицитом парковочных мест. Таким образом, ряд торговых центров, располагающихся в центре города, не удовлетворяют потребностям посетителей, а именно: недостаток парковочных мест, а иногда и полное их отсутствие, транспортная перегруженность магистралей и дорог на подъезде к торговому центру в часы пик и в выходные дни. Также при строительстве торгово-развлекательного центра в районах, удаленных от центра города, необходимо учитывать расстояние до жилых домов, что в ряде случаев не соблюдается. Объекты коммерческой недвижимости строят в непосредственной близости к жилым домам, что запрещено Градостроительным кодексом.

В настоящее время есть несколько примеров торговых центров, которые удовлетворяют не только потребностям посетителей, но и градостроительным нормам и правилам. ТЦ «Коллаж», построенный в 2012 году, располагается в микрорайоне Арбеково, сочетает в себе торговую и развлекательную зону, удобное местоположение, хорошую транспортную доступность и большое количество парковочных мест. В центре города можно выделить ТК «Высшая Лига», который также сочетает в себе все вышеперечисленные требования, однако имеет проблему с парковкой.

Заключение

Таким образом, проведенное исследование показало значительную роль для развития Пензы и других городов РФ комплексного подхода к строительству коммерческой недвижимости. Основные проблемы строительства заключаются в следующем:

1. Недостаточное количество пространства для обеспечения качественной застройки коммерческой недвижимости в общественно-деловой зоне города.

2. Необходимость совершенствования разработки проекта строительства торговых комплексов на небольших территориях и вблизи жилой застройки.

3. Необходимость разработки комплексной системы строительства во всем городе, позволяющей решить вопросы наличия больших торговых центров в каждом микрорайоне города, хорошей транспортной доступности до них, удачного расположения и функционального назначения.

Литература

1. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под ред. П.Г. Грабового. - М.: 1999.

2. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: Инфра-М, 2006

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

4. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2009.