Результаты апробации предложенного методического подхода на примере города Днепропетровска за период 2006-2010 гг.

По предоставленным данным ведущим агентством недвижимости г.Днепропетровска приведена исходная информация для анализа динамики рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, сегментированным по типу здания и районам (Приложение А).

По результатам расчетов построен коэффициент конъюнктуры для различных сегментов рынка объектов жилой недвижимости (рис. 2-5).

Рис. 2. Динамика коэффициента конъюнктуры первичного рынка жилой недвижимости в г.Днепропетровске

Рис. 3. Динамика коэффициента конъюнктуры на вторичном рынке жилой недвижимости в категории домов "сталинки" в г.Днепропетровске

Рис. 4. Динамика коэффициента конъюнктуры на вторичном рынке жилой недвижимости в категории домов "хрущевки" в г.Днепропетровске

Рис. 5. Динамика коэффициента конъюнктуры на вторичном рынке жилой недвижимости в категории домов "высотки" в г.Днепропетровске

Анализ ситуаций на рынке и динамик коэффициентов конъюнктуры рынка по различным рыночным сегментам представлены в таблице 2.

Таким образом, коэффициент конъюнктуры рынка, характеризует рынки (сегменты рынка) с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Относительно высокий уровень показателя конъюнктуры рынка, как правило, подтверждается нестабильной ценовой ситуацией в виде необоснованного роста цен, превышением спроса над предложением по категориям недвижимости, минимальным периодом экспозиции объектов недвижимости на рынке. Последнее особенно характерно для всех рассматриваемых сегментов в г.Днепропетровске, для которых в 2007-2008гг. наблюдается резкий рост цен на первичном и вторичном рынках жилья. В 2009 году наблюдался резкий спад, что свидетельствует о мировом экономическом кризисе, существенно повлиявшем на сферу жилищного строительства. В 2010 году значение коэффициента конъюнктуры ранка несколько возрос, однако, его значение все равно отрицательное. Это говорит о том, что на рынке ситуация начала стабилизироваться, рост цен вызван еще и тем, что некоторые банки возобновили ипотечное кредитование, однако, отрицательное значение коэффициента конъюнктуры рынка – факт того, что уровень инфляции и высокое значение, используемых реальных процентных ставок при планировании инвестиций превышает индекс роста цен на жилье.

Таблица 2

Характеристика инвестиционной привлекательности рынка объектов жилой недвижимости

Наименование показателя	Рынок привлекателен для инвестиций с целью получения будущих выгод	Рынок привлекателен для сохранения капитала	Рынок не привлекателен для инвестиций с целью получения будущих выгод
Цены на недвижимость	Растут	Растут	Рост/снижение цен на недвижимость
Соотношение спроса и предложения	Превышение спроса над предложением	Спрос соответствует предложению	Превышение предложения над спросом
Интенсивность инвестиций	Растет	Стабилизируется	Ослабевает
Период экспозиции	Сокращается до минимума	Стабилизируется	Увеличивается
Коэффициент конъюнктуры рынка	Кр > 0	Кр = 0	Кр < 0
Динамика инвестиционной привлекательности сегмента рынка	Растет (скорость роста рыночной стоимости на недвижимость превышает размер инфляции и реальную процентную ставку доходности финансовых операций)	Стабилизируется (скорость роста рыночной стоимости на недвижимость соответствует уровню инфляции и реальной процентной ставке доходности финансовых операций)	Снижается (скорость роста рыночной стоимости на недвижимость ниже, чем размер инфляции и реальной процентной ставки доходности финансовых операций)
Ситуация на рынке	Активизация рынка (начальный или переходный этап)	Этап формирования	Период стагнации (низкая активность на рынке)
Стадии конъюнктуры	Подъем конъюнктуры/ Конъюнктурный бум (в зависимости от скорости роста цен и интенсивности инвестиций)	Ослабление конъюнктуры	Конъюнктурный спад

Приложение А

Таблица А.1