11

Оценка инвестиционной привлекательности рынка объектов жилой недвижимости

Инвестиционная привлекательность — это относительное понятие, отражающее мнение определенной группы инвесторов касательно соотношения уровня риска, уровня доходности и стоимости финансовых ресурсов в той или иной стране/регионе/отрасли, а также соотношения уровня риска/доходности/стоимости ресурсов в различных странах/регионах/отраслях.

Инвестиционная привлекательность - это совокупность объективных признаков, свойств, средств и возможностей, обуславливающих потенциальный платежеспособный спрос на инвестиции. Термин «инвестиционная привлекательность» используют для оценки целесообразности вложений в тот или иной объект, выбора альтернативных вариантов и определения эффективности размещения ресурсов. Роль данного понятия при характеристике инвестиционной среды и инвестиционной активности в целом можно проследить на следующей схеме (см. рис. 1). При этом следует отметить, что определение инвестиционной привлекательности направлено на формирование объективной целенаправленной информации для принятия инвестиционного решения.

Рис. 1. Формирование понятия инвестиционной привлекательности

Инвестиционная привлекательность сферы недвижимости также определяется факторами, характеризующими инвестиционный потенциал и инвестиционный риск. Однако, рынок недвижимости развивается по своим законам и принципам. Известно, что инвестиционная привлекательность в любой сфере бизнеса зависит от конъюнктуры рынка, поэтому инвестор, прежде чем вкладывать средства, должен анализировать соотношение спроса и предложения. Временной лаг от начала капитальных вложений в проект до момента сдачи объекта в эксплуатацию может достигать несколько лет, в течение которых рыночная ситуация может существенно измениться.

Инвестиционная привле­кательность рынка недвижимости заключается в наличии игроков, считающих, что недвижимость на нем недооценена, то есть для них ее инвестиционная стоимость превышает рыночную (ту, которая рассматривается большинством присутствующих на рынке игроков как наиболее справедливая), или в частном случае потребительскую стоимость. Иначе инвестиционная привлекательность отсутствует (имеет отрицательный характер). Любой привлекательный для инвестирования рынок имеет тенденцию к постепенному насыщению и снижению уровня доходности. Разработанная методика оценки инвестиционной привлекательности рынка объектов жилой недвижимости включает два методических подхода, целесообразность выбора которых представлена на рисунке 2.

Рис. 2. Алгоритм применения методических походов к оценке инвестиционной привлекательности рынка объектов жилой недвижимости

1. Концепция и методический инструментарий оценки влияния конъюнктуры рынка на стоимость объектов жилой недвижимости во времени (динамичная модель оценки привлекательности рынка

объектов жилой недвижимости)

Инфляция является одним из факторов, вызывающих наибольший риск и наибольшую неопределенность при разработке и реализации долгосрочных инвестиционных проектов. На стадии первичного рассмотрения проектов заведомо непригодными считаются проекты, норма прибыли которых ниже уровня инфляции.

Инфляция – это повышение общего уровня цен [9]. Инфляция является объективным, постоянно действующим фак­тором, присущим развитию экономики не только нашей страны, но практически всех стран мирового сообщества. В работе И.А. Бланка сформулирована концепция учета влияния фактора инфляции в управлении различными аспектами финансовой деятельности предприятия [8].

Для оценки интенсивности инфляционных процессов в стране используются два основных показателя, учитывающих фактор инфля­ции в финансовых вычислениях — темп и индекс инфляции. Темп инфляции характеризует показатель, отражающий размер обесценения (снижения покупательной способности) денег в опреде­ленном периоде, выраженный приростом среднего уровня цен в про­центах к их номиналу на начало периода. Индекс инфляции характеризует показатель, отражающий общий рост уровня цен в рассматриваемом периоде, определяемый путем суммирования базового их уровня на начало периода (принимаемого за единицу) и темпа инфляции в этом же периоде (выраженного деся­тичной дробью).

Для расчета этих сумм денежных средств в процессе наращения или дисконтирования стоимости денег во времени используются соот­ветственно номинальная и реальная ставка процента. Номинальная процентная ставка характеризует ставку процента, устанавливаемую без учета изменения покупательной способности денег в связи с инфляцией (или общую процентную ставку, в которой не эли­минирована ее инфляционная составляющая). Реальная процентная ставка характеризует ставку процента, уста­навливаемую с учетом изменения покупательной стоимости в рассматриваемом периоде в связи с инфляцией.

С учетом рассмотренных базовых понятий формируется конкрет­ный методический инструментарий, позволяющий учесть фактор инфля­ции в процессе управления финансовой деятельностью предприятия. Этот методический инструментарий дифференцируется в разрезе сле­дующих основных вычислений.

Методический инструментарий оценки стоимости денежных средств с учетом фактора инфляции позволяет осуществлять расчеты как будущей, так и настоящей их стоимости с соответствующей инф­ляционной составляющей. В основе осуществления этих расчетов ле­жит формируемая реальная процентная ставка.

1. При оценке будущей стоимости денежных средств с учетом фактора инфляции используется следующая формула (представляю­щая собой модификацию рассмотренной ранее Модели Фишера) [8]:

(1)

где S_н - номинальная будущая стоимость вклада (денежных средств), учитывающая фактор инфляции; Р - первоначальная сумма вклада; Iр - реальная процентная ставка, используемая в процессе дис­контирования стоимости, выраженная десятичной дробью; ТИ - прогнозируемый темп инфляции, выраженный десятичной дробью; п — количество интервалов, по которым осуществляется каж­дый процентный платеж, в общем обусловленном периоде времени.

2. При оценке настоящей стоимости денежных средств с учетом фактора инфляции используется следующая формула [8]:

(2)

где Р_р - реальная настоящая сумма вклада (денежных средств), учитывающая фактор инфляции; S_н - ожидаемая номинальная будущая стоимость вклада (денеж­ных средств).

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [13]. При этом говорят, что на данном рынке сложилась определенная конъюнктура.

Под конъюнктурой в экономической литературе понимают совокупность признаков, характеризующих текущее состояние экономики в определенный период, а также, сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товарные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические показатели [9].

В результате анализа динамики цен на объекты жилой недвижимости установлено, что ежегодное изменение рыночной стоимости объектов жилой недвижимости подвержено не только фактору инфляции и реальной процентной ставки, но и определенной конъюнктуре рынка, которая измеряется величиной коэффициент конъюнктуры рынка. В связи с этим, предлагается следующая концепция учета влияния конъюнктуры рынка на стоимость объектов жилой недвижимости.

Концепция учета влияния конъюнктуры рынка при управлении инвестиционными процессами на рынке объектов жилой недвижимости заключается в необходимости реального отражения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, а также в обеспечении возмещения потерь дохо­дов, вызываемых конъюнктурными процессами, при осуществлении раз­личных финансовых операций.

Анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяет выявить общие закономерности их развития. Итак, рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд этапов (табл. 1).

Таблица 1