VII. Методы рекапитализации.
1. Прямолинейный (метод Ринга).
2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода
на инвестиции (метод Инвуда);
3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой
ставке процента (метод Хоскольда).
VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
R = Yo – do (SFF (y;n)), (8.21)
где Yo - ставка дохода на инвестиции;
do - фактор изменения стоимости;
у - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;
n - количество периодов получения дохода;
SFF (•) - фактор фонда возмещения.
8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
(8.22)
где
n
- порядковый номер периода получения
денежного потока, n
= 0,...,N;
CFn - денежный поток в n-й период;
i - ставка дисконта.
II. Схема использования метода.
Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
Определить реверсивную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.
Определить ставку дисконта.
Дисконтировать денежные потоки и реверсивную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
III. Преимущества метода:
считается лучшим теоретическим методом;
учитывает динамику рынка;
учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
работает, когда доход и рынок не стабильны;
работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
VI.Недостатки:
вероятность ошибки в прогнозировании;
достаточная сложность;
силен фактор «симпатии» оценщика.
8.15. Согласование результатов оценки
I. Согласование - анализ альтернативных заключений о стоимости оцениваемого объекта, полученных, как правило, на основе различных подходов и отличающихся друг от друга, с целью определения окончательной оценки стоимости.
II. Критерии согласования:
соответствие каждого данного подхода цели и использованию оценки;
точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;
обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.
III. На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.
8.16. Оформление отчета об оценке
Отчет об оценке – итоговый документ , представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости.
Федеральным законом РФ “Об оценочной деятельности в российской Федерации” определены следующие общие требование к содержанию отчета:
1. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются:
дата проведения оценке объекта оценки;
используемые стандарты оценки;
цели и задачи оценке объекта оценки;
приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценке объекта оценки, отраженных в отчете.
2.В случае, если при проведении оценке объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценке объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использование при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получение, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливая количественные и качественные характеристики объекта оценки.
3.Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
4.Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью
В международной практике используется обычно следующая классификация отчетов:
Устный отчет.
Отчет в виде письма.
Краткий отчет (в виде табличной формы).
Полный отчет.
Устный отчет.
Устные формы отчетов об оценке обычно используются, если договор между клиентом и оценщиком подразумевает устную форму передачи результатов оценки. Это не освобождает оценщика от проведения в полном объеме работ по сбору и анализу исходной информации, а также хранения в своем архиве всех рабочих записей, в соответствии с требованиями Кодекса.
Отчет в виде письма.
Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости, но не содержит обоснования этого мнения со стороны оценщика.
Отчет в виде письма должен включать в себя указание, что он является кратким и подготовлен на основании разрешенных отступлений от стандартов.
Тем не менее, в соответствии с требованиями стандартов, отчет в виде письма должен содержать достаточно информации, чтобы обеспечить его правильное понимание со стороны читателя.
Форма отчета в виде письма ограниченна в применение и, как правило, используется в случаях, когда:
Клиенту не требуется полный отчет (для предоставления в банк, страховую компанию и т.д.)
Квалификация и опыт оценщика не вызывают у клиента сомнений.
Оценивается несложный объект.
Краткий отчет (в виде табличной формы).
Отчеты в виде заполненной таблицы, как правило, используются институциональными заказчиками услуг по оценке (банками, страховыми компаниями и т.д.), а также государственными организациями для целей массовой оценки.
Главное преимущество подобных отчетов заключается в их единообразной форме, максимально облегчающей процесс работы с ними.
Используемая форма должна отвечать всем требованиям стандартов. Для удобства читателя к основной таблице могут быть добавлены приложения.
Полный отчет об оценке.
Полный отчет представляет собой полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.
Состав и содержание полного отчета об оценке:
Титульный лист.
Сопроводительное письмо.
Анализ наилучшего и оптимального использования.
Определение рыночной стоимости.
Краткое изложение существующих фактов и заключений.
Описание объекта оценки.
Расчет стоимости объекта затратным методом.
Заключение о стоимости объекта, определенной затратным методом.
Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод капитализации дохода.
Анализ определения стоимости методом капитализации дохода оцениваемого объекта.
Результаты расчетов по методу дисконтирования.
Согласование результатов и итоговое заключение о стоимости.
Сертификат рыночной стоимости.
Условия, допущения и ограничения.
Приложения.
Титульный лист должен включать в себя:
Название отчета.
Наименование клиента.
Наименование оценщика.
Адрес объекта.
Дату оценки.
Сопроводительное письмо.
В письме подтверждается факт окончания работ по оценки.
Приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величена стоимости собственности.
Определение задания на оценку включает следующие позиции:
Наименование организации-оценщика.
Дату определения стоимости.
Цели оценки.
Применяемые стандарты оценки.
Форма оплаты.
График проведения оценки.
Анализ наилучшего и оптимального использования:
Выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и (или) собственности с имеющемся участком.
Определение рыночной стоимости включает в себя:
Определение рыночной стоимости.
Дату оценки.
Оценку прав собственности.
Процедуру оценки.
Процесс оценки.
Затратный метод.
Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод капитализации дохода.
Расчет доходов.
Расчет расходов.
Решение об оценке.
Краткое изложение существующих факторов и заключений содержит:
Анализ социально-экономической ситуации в регионе.
Анализ местоположение объекта оценки.
Описание объекта оценки должно включать в себя:
Назначение объекта.
Подробное описание участка земли, зданий и сооружений.
Объемно - планировочные и конструктивное решение.
Инженерное обеспечение объекта.