8.11.4. Земельный налог

В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Земельный налог взимается ежегодно. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением общей экономической конъюнктуры, не зависящей от пользователя земли и условий хозяйствования.

Ставки земельного налога определяются отдельно по категориям земель в соответствии с их целевым назначением, а также по видам и подвидам земельных угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, крупным населенным пунктам.

Так как сельскохозяйственные угодья занимают центральное место при оценке земельных ресурсов, их оценка может служить базовой оценкой при определении цены других видов угодий.

В основу базовой оценки земли, по мнению ученых, должен быть положен суммарный народнохозяйственный эффект, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих участку свойств в соответствии с достигнутым уровнем производительных сил.

Формула базовой оценки может быть представлена в следующем виде:

Q = Сс.х.Кс + СлКпр + СгКэф + СвКв + Аф, (8.6)

где Q – базовая оценка земли в руб.;

Сс.х. – оценка сельскохозяйственного потенциала;

Кс – коэффициент приоритета сельского хозяйства в регионе;

Сл – оценка лесохозяйственного потенциала;

Кпр – коэффициент природоохранного значения лесных угодий;

Cг – оценка геологического потенциала;

Кэф – коэффициент эффективности добычи полезных ископаемых;

СвКв – оценка и коэффициент водохозяйственного потенциала;

Аф – стоимость инфраструктуры на земельном участке.

Поскольку нет единой методики оценки земельных ресурсов, предлагаемая формула может быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих проведения оценки земельного участка.

При оценке земельных ресурсов, как видно из приведенной формулы, должно быть учтено множество факторов, среди которых решающее значение имеют: местоположение участка, его транспортная обеспеченность, характер проектируемого объекта строительства на участке, затраты, связанные с реализацией дополнительных требований заказчика: снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д.

8.12. Методы оценки объектов недвижимости

В настоящее время в РФ сложилось положение, когда термин «метод» оценки заменяется на термин «подход», используемый в зарубежной литературе. В дальнейшем используется термин «метод».

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости: 1) Оценка с точки зрения затрат (затратный метод).

2) Оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод).

3) Оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

Хотя при оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на одном или двух методах, владение всеми методами крайне важно для оценщика.

В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточно объема (например, жилые индивидуальные дома), т. е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других, типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала {например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т. е. затратным методом.

В большинстве случаев эксперт-оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием всех трех методов — затратного, доходного и сравнительного, а затем производит согласование результатов, полученных разными методами.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые различные ситуации оценки объектов. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы. Для правильного выбора подходов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов недвижимости, типа цены, типа сделки, момента, на который производится оценка и т. д. При этом, если на рынке образуются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки.