8.11. Оценка стоимости земли

По мере углубления рыночных отношений в современной Рос­сии земля постепенно становится товаром - объектом хозяйствен­ного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена.

Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стои­мость земли для конкретного использования; рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяю­щий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характе­ристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Так­же как и на любой товар, она определяется спросом и предложени­ем. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на зе­мельные участки, а с ростом цен — снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что ко­личество предлагаемой на рынке земли ограничено самой приро­дой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уров­нем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сокра­тится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социаль­ных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсо­лютная неэластичность ее предложения на рынке, т. е. любой зем­левладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, бу­дет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты).

Из неэластичности предложения земли на рынке можно сделать весьма важные выво­ды.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращи­ваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на це­ны продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стои­мостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предприниматель­ской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, конту­ры и топография, подъездные пути, способы использования при­мыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верх­него слоя, разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. яв­ляются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависи­мости от целевого назначения, позволяющая обеспечить диффе­ренцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основ­ных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры. При этом рынок земли выполняет различные функции (рис. 8.1).

Информация о ценах,

спросе, предложении

и др. данных о земле

Стимулирование

научно-технического

прогресса, повышение

эффективности бизнеса,

личной выгоды

Посредничество –

установление связи

между потребностями,

спросом и предложе-

нием земель

Рис. 8.1. Основные функции рынка земли.

Поскольку земельная собственность включает различные соче­тания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, а в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.