8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав его владельца. Право использо­вать земельный участок представляет для собственника земли важ­ный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать также и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владе­ние данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвести­ций после погашения операционных расходов. Знание экономиче­ских принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки недвижимости.

Принципов, которые необходимо учитывать оценщику, весьма много, и при оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой.

В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы:

1) принципы пользователя;

2) принципы, связанные с требованиями к земельному уча­стку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания здания и сооружения.

Рассматриваемые принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезно­сти, замещения и ожидания.

1. Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

2. Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

3. Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносяще­го доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

К принципам, связанным с требованиями к недвижимо­сти (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивно­сти земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального раз­деления и соединения имущественных прав.

1. Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земель­ный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства — труд, капитал и управление.

2. Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

3. Принцип возрастающей и убывающей доходности гла­сит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после кото­рого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капи­таловложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения при­были (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

4. Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определен­ии пропорции. В противном случае стоимость объекта сни­жается.

5. Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

6. Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недви­жимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущест­венных прав, среди участников и др.

К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

1. Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

2. Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, кото­рый не соответствует существующим в настоящее время рыноч­ным стандартам, имеет меньшую стоимость.

3. Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

4. Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений ни стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.

Этот принцип оценки - самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.