- •Введение
- •1. Основы имущественного менеджмента
- •1.1 Сущность имущественного менеджмента
- •1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента
- •1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента)
- •1.4 Управление недвижимостью как система
- •1.5 Функции управления недвижимостью
- •1.6 Структура управления
- •1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту
- •1.8. Управление объектами недвижимости
- •2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений
- •2.1. Понятие недвижимости и её признаки
- •2.2. Классификация объектов недвижимости
- •2.3. Особенности недвижимого имущества как товара
- •2.3.1. Рынок недвижимости
- •2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости
- •2.3.3. Цена на рынке недвижимости
- •2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости
- •2.3.5. Сегментация рынка недвижимости
- •2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости
- •2.3.7. Характеристика недвижимости
- •2.3.8. Особенности рынка недвижимости
- •2.3.9. Субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью
- •3. Формы собственности недвижимости и операции с ней
- •3.1. Общие положения
- •1. По числу совладельцев (сораспорядителей, сопользователей):
- •3.2. Специфика государственной собственности
- •3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов
- •3. Объекты оборонного производства.
- •3.2.2 Классификация земли
- •3.2.3 Недра
- •3.6. Водные ресурсы
- •3.7. Леса
- •3.8. Муниципальная собственность
- •3.8.1. Операции с муниципальной собственностью
- •3.9. Частная собственность
- •3.9.1. Природа частной собственности
- •3.9.2. Операции с земельными участками
- •3.9.3. Купля-продажа земельных участков
- •3.9.4. Аренда земельного участка
- •По волеизъявлению сторон.
- •3.9.5. Жилой и нежилой фонды
- •3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом
- •3.9.7. Сделки купли-продажи
- •3.9.8. Сделки обмена и мены
- •3.9.9. Сделки аренды
- •3.9.10. Сделки дарения
- •3.9.11. Наследование
- •3.10. Налогообложение недвижимости
- •4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом
- •4.1. Общие сведения о кадастре
- •4.2. Государственный земельный кадастр
- •4.3. Кадастровая информация
- •4.4. Типы кадастров
- •4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа
- •4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа
- •4.7. Государственный реестр
- •4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения
- •4.9. Кадастр земель населенных пунктов
- •4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр природных ресурсов
- •5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты
- •5.1. Финансовые институты
- •1. Банки.
- •3.Страховые компании.
- •5.2. Банки
- •5.2.1. Функции центрального банка
- •5.2.2. Коммерческие банки
- •5.2.3. Универсальные и специальные банки
- •5.3. Кредитные организации
- •5.4. Страховые компании
- •5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты
- •Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- •5.6. Ипотека земельных участков
- •5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
- •5.8. Ипотека жилых помещений
- •Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).
- •5.9. Ипотека под строительство зданий
- •5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий)
- •5.11. Ипотека под освоение земли
- •5.12. Развитие ипотечного кредитования
- •6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок
- •6.1. Задачи и функции государственной регистрации
- •6.2. Объекты государственной регистрации
- •6.3. Субъекты государственной регистрации
- •6.4. Задачи и функции учреждения юстиции
- •6.5. Порядок проведения государственной регистрации
- •6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав
- •2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
- •4. При получении право устанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
- •6.5.2. Основания для государственной регистрации прав
- •6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав
- •6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав
- •В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- •6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними
- •6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений
- •1. Заявление.
- •2. Документ об оплате регистрационного сбора.
- •3. Документ, удостоверяющий личность заявителя:
- •6. Договор приватизации.
- •7. Выписка из кадастра недвижимости.
- •6.7. Государственная регистрация сделок
- •1.Заявление.
- •План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
- •4. Для юридического лица:
- •6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам жск
- •1. Заявление.
- •6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества
- •6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества
- •Документы на объект сделки:
- •6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)
- •Прекращение залога.
- •Перечень документов, представляемых для прекращения залога:
- •6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •2. Документы, предоставляемые на регистрацию вещных и обязательственных прав на земельные участки:
- •6.14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ними
- •6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах
- •В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- •1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:
- •7. В случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно представляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
- •14. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление и заявление о его регистрации.
- •7. Инвестиции в недвижимость
- •7.1. Способы привлечения инвестиций
- •7.2. Методы оценки инвестиционных проектов
- •Сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта
- •7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов
- •7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска
- •8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью
- •8.1. Законодательство об оценочной деятельности
- •12. Обязанности оценщика.
- •14. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
- •8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков
- •V. Стандарты о компетентности оценщика:
- •8.3. Права и обязанности оценщика
- •8.3.1. Права оценщика
- •8.3.2. Обязанности оценщика
- •8.3.3. Независимость оценщика
- •8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков
- •8.3.5. Осуществление оценочной деятельности
- •8.4. Стоимость объектов недвижимости
- •9. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
- •8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки
- •8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •8.9. Описание объекта оценки
- •8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •8.11. Оценка стоимости земли
- •8.11.1.Нормативная цена земли
- •8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка
- •8.11.3. Оценка арендной платы
- •8.11.4. Земельный налог
- •8.12. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.12.1. Затратный метод (зм)
- •8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости
- •2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:
- •16. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
- •8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
- •1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
- •5. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
- •7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
- •8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
- •10.Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •8.12.4. Стоимость денег во времени
- •8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа
- •8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •1. Последовательно:
- •2. На независимой основе:
- •8.14. Доходный метод (дм)
- •8.14.1. Метод прямой капитализации (мпк)
- •VII. Методы рекапитализации.
- •VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
- •8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
- •II. Схема использования метода.
- •III. Преимущества метода:
- •VI.Недостатки:
- •8.15. Согласование результатов оценки
- •II. Критерии согласования:
- •8.16. Оформление отчета об оценке
- •Согласование результатов оценки:
- •Словарь терминов и выражений (тезаурус)
- •Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»
8.9. Описание объекта оценки
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта (табл.8.2). При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками, В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.
Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект (табл. 8.3). При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной и экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района.
Таблица 8.2. Описание объекта недвижимости.
Характеристика объекта |
Возможные значения |
Сегмент рынка
Текущее использование
Вид данных
Юридическое описание
Регион
Район
Адрес
Право собственности на здание
Право собственности на земельный участок |
Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом
Сделка, предложение, спрос, оценка
Полное право собственности, право аренды, иное
То же |
Площадь участка
Зона
Сервитуты
Форма
Топография
Состояние участка
Неблагоприятные условия окружающей среды
Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)
Качество дорог
Состояние дорог
Доступные инженерные коммуникации |
УЧАСТОК
Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки
Прямоугольная, квадратная, неправильная многоугольная, иная Ровное место, пологий склон, крутой склон, иное
Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иное
Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (в баллах), иное
Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; ж/д подъезд/станция; морской/речной причал, иное
С твердым покрытием, грунтовая
Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строятся
Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть |
Год постройки Первоначальная балансовая стоимость Год последнего капитального ремонта Число этажей Общая площадь Полезная площадь Строительный объем Площадь застройки Техническое состояние
Группа капитальности Фундаменты
Стены
Колонны и столбы
Перекрытия
Кровля
Степень огнестойкости Коммунальные услуги
Дополнительные постройки Дополнительные удобства |
ЗДАНИЯ
Хорошее (износ < 20%), удовлетворительное (износ 21 – 40%), неудовлетворительное (износ 41 – 60%), ветхое (износ 61 – 80%), негодное (износ > 80%), незавершенное строительство
Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или железобетонный каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные
Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон |
Размещение в здании
Отделка
Вход
Вид из окон
Число телефонов
|
ПОМЕЩЕНИЯ Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное
“Евростандарт”, сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
С улицы, со двора
На улицу, во двор, в сад/парк, в стенку, иное |
Таблица 8.3. Описание места расположения объекта.
Характеристика |
Возможные значения |
Местонахождение объекта
Время проезда до центра на общественном транспорте
Время проезда до центра на личном транспорте
Расстояние до остановок общественного транспорта
Ближайший город
Расстояние до ближайшего города
Расстояние до ближайшей автомагистрали
Расстояние до ж/д станции
|
Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская местность |
Границы окружения
Типичное использование окружения
Основной тип застройки
Основной тип зданий
Качество застройки
Полнота застройки
Этажность застройки
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений
Объекты повышенной опасности
Благоустройство территории (выбор нескольких значений)
Источник информации
Примечания |
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ
Жилье, административные, коммерческие, промышленные здания
Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящие здания, микрорайон
Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капитального ремонта, здания постройки 1918-1957 гг., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки
Менее 25%, 25 – 75%, свыше 75%
Много-, малоэтажная, смешанная
Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, культурно-просветительные учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения
Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары
Любая информация |
Эти данные необходимы для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом же разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка и измерении стоимости объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий. В данном разделе дается описание границ земельного участка, приводятся данные по прилегающим участкам, описывается характер застройки, приводятся данные по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: его размеры, форма, рельеф и почвы, характер землепользования.
Описание здания (сооружения). Его рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т. д.). Описание объекта содержит его наименование, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую площадь, строительный объем, полезную площадь, число этажей, состав помещений с указанием площади и т. д., основные конструктивные элементы, отделку и инженерное оборудование. При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать его наиболее существенные дефекты, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.