8.4. Стоимость объектов недвижимости

Понятие стоимости объекта недвижимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Если оценка недвижи­мого имущества производится в целях получения ипотечного кре­дита (ссуды под залог недвижимой собственности), оценщику важ­но иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик не вернет долг (кредит). При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора. При оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстанови­тельная стоимость или стоимость замещения.

1. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и откры­том рынке при соблюдении условий "равновесия", т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирование, а при об­суждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрез­вычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о "нормальной" (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

1. Мотивация продавца и покупателя является типичной.

2. Обе стороны хорошо информированы, например, квалифици­рованными консультантами, и действуют целесообразно понима­нию своего интереса.

3. Имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение.

4. Платеж осуществляется наличными деньгами или другим срав­нимым способом.

5. Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стои­мостью при обмене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что ти­пичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стои­мость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономиче­ские условия, складывающиеся на этом рынке.

2. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отра­жает ценность объекта недвижимости для конкретного собствен­ника, который не собирается выставлять объект на рынок недви­жимости. Оценка потребительской стоимости объекта производит­ся, исходя из существующего профиля его использования и тех фи­нансово-экономических параметров, которые наблюдались в пери­од предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается, исходя из текущего использования объекта.

3. Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизводства себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

4. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же ка­чеством строительно-монтажных работ. В этом случае воспро­изводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объек­та. Восстановительная стоимость выражается издержками на вос­становление точной копии объекта.

5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалент­ную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрес­сивных материалов и конструкций и современного оборудо­вания объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

6. Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости в сфе­ре ипотечного кредитования. Она определяется рыночными условиями.

7. Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полюй стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

8. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами - оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

В настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.