8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осу­ществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установлен­ное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретно­му виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) ли­бо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

8.3.5. Осуществление оценочной деятельности

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. В процесс оценки входят:

1. Предварительный этап.

2. Постановка задачи.

3. Составление плана работ.

4. Сбор и обработка данных.

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

6. Оценка стоимости земельного участка.

7. Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов.

8. Согласование.

9. Составление отчета об оценке.

Предварительный этап оценки состоит из:

1. Определения характера и объема работ, необходимых для выполнения задачи.

2. Определения стоимости работ по оценке.

• Первый способ заключается в выявлении сложившихся на рынке ставок за услуги по оценке данных объекта.

• Второй способ требует подготовки сметы в человеко-часах с разбивкой по персоналу различной квалификации. Эти показатели затем перемножаются на соответствующие почасовые ставки и приплюсовываются к дополнительным затратам. В итоговую стоимость работ включается прибыль (прибыль также может быть заложена в почасовых ставках).

3.Заключение с клиентом договора на услуги по оценке.

• Рекомендуется во всех случаях заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг по оценке перед началом работ. Договор должен включать стоимость работ и порядок оплаты.

• Рекомендуемый порядок оплаты: 50% после подписания договора и 50% после завершения оценки, но до (или в момент) передачи отчета клиенту.

• Вознаграждение оценщика не должно основываться на результатах оценки. Это является грубым нарушением Кодекса этики.

• В договоре должно содержаться полное описание оцениваемого объекта, срок выполнения работ, размер и порядок оплаты, право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации и т.д.

• Договор должен также содержать право оценщика и его персонала на инспекцию объекта недвижимости и проведение, если это необходимо, дополнительных расследований.

• Оценщик и клиент должны прийти к согласию относительно цели и назначения оценки. Для устранения возможного непонимания между сторонами, этот пункт также включается в письменный договор.

Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

1. Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

2. Устанавливается цель оценки;

3. Устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

4. Устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки - это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

1. График работ по оценке.

2. Источники и способы сбора информации.

3. Затраты на сбор и обработку информации.

4. Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости.

5. Вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости; в специализированных базах данных, государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственною прав на недвижимость; в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать: 1. Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации.

2. Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от

обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов).

3. Командировочные расходы.

4. Оплату маркетинговых, социологических и других исследований. 5. Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т. д.). Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ. Сбор и обработка данных.

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т. д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.) правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены. Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка, и положений зонирования.

2. Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и оптимального использования рассматриваемого объекта.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо получение максимального чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит состав

оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три общепринятых метода оценки недвижимости. Это метод прямого сравнения

продаж, затратный и доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа. В этом случае

происходит снижение стоимости объекта в результате негативного воздействия на него

всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех

ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании

может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

• итоговая проверка данных, на которых основывается оценка,

• проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

• проверка правильности всех математических расчетов;

• синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Составление отчета об оценке.

Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения и принципы, которыми руководствовался оценщик.