7.2. Методы оценки инвестиционных проектов

Инвестиционная деятельность осуществляется по преимуществу в условиях неопределенности. Инвестиционные решения обычно принимаются в условиях, когда существует несколько альтернативных проектов, различающихся по видам и объемам требуемых вложений, срокам окупаемости и источникам привлекаемых средств.

Принятие решений в таких условиях предполагает оценку и выбор одного из нескольких проектов на основе определенных критериев. Понятно, что критериев может быть несколько, их выбор является произвольным, а вероятность того, что какой-то один проект будет предпочтительнее других по всем параметрам, весьма невелика. Поэтому велик и риск, связанный с принятием того или иного инвестиционного решения.

Решения инвестиционного характера, как и любой дру­гой вид управленческой деятельности, основывается на использова­нии различных формализованных и неформализованных методов. Рыноч­ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно­сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки.

Принятие инвестиционных решений - такое же искусство, как и принятие любых других предпринимательских (управленческих) решений. Здесь важна и интуиция предпринимателя, и его опыт, и знания квалифицированных специалистов.

Ниже приведены методы оценки инвестиционных проектов, широко используемые за рубежом и которые могут быть использованы в России при инвестициях в недвижимость.

Существует несколько методов оценки инвестиционных проектов. Все они основаны на оценке и сравнении объема предполагаемых инвестиций (IС) и будущих денежных поступлений (Р), обусловленных инвестициями.

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо­димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.

Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в за­висимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози­рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности можно разделить на две группы:

• основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени;

• основанные на учетных оценках.

Инвестиционный процесс является объектом количественного фи­нансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает­ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произ­водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде­ленные средства (IС) и последовательное получение дохода (Р).

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе­ний. Фактор времени t, распределение расходов IС и доходов Р во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгос­рочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо­ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока­зателей:

NPV - чистый приведенный доход;

PI - индекс рентабельности;

IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности;

СС - цена капитала;

РР - срок окупаемости;

ARR - коэффициент эффективности инвестиций.

Расчет NPV (чистого приведенного дохода) основан на сопос­тавлении величины исходной инвестиции IС с общей суммой дисконти­рованных чистых денежных поступлений Р за весь расчетный период. NPV - абсолютный показатель. Это разность дисконтированных на один момент времени показателей дохода и инвестиций:

NPV = или NPV= , (7.1)

где I - норма дохода на капитал (норма дисконта);

P_n - доходы по годам, n=0,1......t;

IC_m - инвестиционные расходы по годам. m=0.1,.....k;

t - продолжительность получения доходов;

k - продолжительность процесса инвестиций.

Ставка i устанавливается аналитиком (инвестором) самостоя­тельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Результат сравнения двух проектов с различным распределением эффекта во времени может существенно зависеть от нормы дисконти­рования. В рыночной экономике эта величина определяется, исходя из депозитного процента по вкладам. На практике она принимается большей его значения за счет инфляции и риска, связанного с ин­вестициями. Если принять норму дисконта ниже депозитного процен­та, инвесторы предпочтут положить деньги в банк, а не вкладывать их в производство. Если же норма дисконта станет выше депозитного процента с учетом инфляции и риска, возникнет перетекание денег в инвестиции, далее - повышенный спрос на деньги и, как следствие, повышение их цены, т.е. банковского процента.

1/(1+i)ⁿ =FM2(i,n) . (7.2)

Множитель FM2(i,n) называется факторным (дисконтирующим) множителем, он показывает сегодняшнюю цену одной денежной единицы будущего n периодов спустя, от момента расчета при заданной про­центной ставке i.

Если P₁ = P₂= ... P_n = А, т.е. денежный поток с равными поступлениями (аннуитет), то

(7.3)

где FM4(i,n) - факторный множитель. Экономический смысл его зак­лючается в том, что он показывает, чему равна с позиции текущего момента величина аннуитета А с регулярными денежными поступления­ми в размере одной денежной единицы, продолжающегося n лет с за­данной процентной ставкой i. Значения FM4(i,n) табулированы.

Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономи­ческого потенциала предприятия в случае принятия проекта.

Если:

NPV > 0 - проект следует принять;

NPV < 0 - проект следует отвергнуть;

NPV = 0 - проект ни прибыльный, ни убыточный.

Индекс рентабельности PI - относительный показатель, это от­ношение приведенных доходов к приведенным на ту же дату инвести­ционным расходам:

. (7.4)

Если:

PI = 1 - доходность инвестиций точно соответствует нормати­ву рентабельности i;

PI < 1 - инвестиционный проект нерентабельный.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабель­ности является относительным показателем, поэтому он удобен при выборе из ряда альтернативных проектов, имеющих примерно одинако­вые значения NPV.

Под нормой рентабельности или внутренней нормой доходности IRR понимают ту расчетную ставку дохода i, при которой капитали­зация регулярно получаемого дохода дает сумму, равную инвестици­ям.

Финансирование проекта может быть из разных источников:

- собственный капитал;

- ссуды банка;

- кредиторская задолженность и др.

Каждый источник имеет свою цену. Собственный капитал харак­теризуется дивидендом, ссуда - банковским процентом, кредиторская задолженность - скидкой, в зависимости от срока задолженности. Сложившаяся цена всех источников называется ценой капитала (СС).

Экономический смысл показателя IRR в том, что предприятие может прини­мать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабель­ности которых не ниже цены капитала (СС).

Показатель IRR связывается с показателем СС следующим образом:

IRR > СС - проект следует принять;

IRR < СС - проект следует отвергнуть;

IRR = СС - проект безразличен.

Чем выше IRR, тем больше свободы у предприятия в выборе ис­точника финансирования.

Практическое применение этого метода требует финансового калькулятора или ЭВМ, оно может быть осуществлено по финансовым таблицам путем последовательных итераций. Вы­бираются такие значения i₁ и i₂ , чтобы в их интервале функция NPV меняла свое значение с "+" на "-" или наоборот, далее по формуле делается расчет IRR:

, (7.5)

где i₁- значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором NPV > 0,

i₂ - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором NPV < 0.

Срок окупаемости (РР) - показатель, наиболее часто применяе­мый в аналитической практике, особенно в мелких фирмах. Он может быть рассчитан с учетом и без учета фактора времени.

Показатель РР без учета фактора времени (равные суммы дохо­да, полученные в разное время, рассматриваются равноценными) рассчитывается по формуле:

PP = t, при котором , (7.6)

где IС - размер инвестиций;

Р_n - ежегодный чистый доход.

Экономический смысл РР - это количество лет, через которые произойдет окупаемость проекта. Показатель срока окупаемости без учета фактора времени имеет ряд недостатков:

- не учитывает влияния доходов последних периодов;

- нет различия между проектами с одинаковой суммой, но раз­ными вложениями по годам.

Показатель РР используется инвестором тогда, когда его больше волнует проблема ликвидности, а не прибыльность проекта, когда главное, чтобы инвестиции быстрее окупились. А также в случаях с высокой степенью риска инвестиций, чем короче срок окупаемости проекта, тем меньше риск.

Срок окупаемости РР_n с учетом Фактора времени - показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения ин­вестиций, равна сумме инвестиций.

Коэффициент эффективности инвестиций (ARR). Расчет ARR не предполагает дисконтирование показателей дохода. Доход характери­зуется показателем чистой прибыли Р, полученной вычитанием из ба­лансовой прибыли отчислений в бюджет.

Коэффициент эффективности инвестиций ARR рассчитывается де­лением балансовой прибыли на среднюю величину инвестиций. Средняя величина инвестиций получается делением исходной суммы капиталь­ных вложений за вычетом остаточной стоимости на два.

, (7.7)

где Р - среднегодовая чистая прибыль;

RV - остаточная стоимость (ликвидационная).

Этот показатель сравнивается с индексом рентабельности авансированного капитала PI.

Недостатки показателя: он не учитывает временной составляющей денежных потоков; не делает различия между проектами, имеющими одинаковую сумму среднегодовой прибыли, но различающимися суммами прибыли по годам.