2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений

2.1. Понятие недвижимости и её признаки

Недвижи­мое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связа­ны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса н многолетние насаждения, кондомини­умы, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с введенным в действие в 1995-1996 гг. Гражданским Ко­дексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь принадлежат к объек­там гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятель­ный объект гражданского права.

К существенным признакам недвижимости относятся:

- связь с землей;

- степень подвижности;

- длительность кругооборота;

- форма функционирования;

• состояние потребительской формы в процессе использования;

• способ перекоса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств.

Характерное состояние недвижимости определяют:

- прочная связь с землей (физическая и юридическая);

- неподвижность;

- многократное использование (долго служит);

- возможность определять свою натурально–вещественную форму в течение всего срока службы;

- изменение своей стоимости постепенно по мере износа.

2.2. Классификация объектов недвижимости

По функциональному назначению недвижимости:

• производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара;

• непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения.

По воспроизводимым видам недвижимости:

• здания;

• сооружения;

• многолетние насаждения.

По непроизводимым видам недвижимости:

• земельные участки;

• природные месторождения;

• природные водные бассейны.

По степени готовности к эксплуатации:

• введенную в эксплуатацию недвижимость;

• незавершенное сторительство.

Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.

Здания могут быть:

• производственного назначения;

• культурно –бытовые;

• обслуживающие;

• жилые.

Каждое здание различается:

• этажностью (одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные);

• видом строительного материала (каменное, деревянное, смешанное, саманное,

глинобитное, панельное);

• температурным режимом (отапливаемое, неотопливаемое);

• видами освещения (естественное вверхнее, боковое, искусственное, совмещенное);

• системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование);

• капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленое);

• сроком службы (100, 80, 65, 40,20 лет).

Примерно по такой схеме можно сделать классификацию сооружений, многолетних насаждений и т.д.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (категориям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Правовое поле, в котором функционирует недвижимость, определено Гражданским Кодексом РФ. Недвижимость рассматривается как объект гражданских прав и представляет собой совокупность прав, отвечающих юридическим стандартам, которые задаются государством и международными нормами права.

Недвижимость как объект собственности - это материальная, правовая и экономическая категория (рис.2.1).

На материальном, или физическом уровне недвижимость имеет четко очерченные границы в пространстве и во времени. Каждый объект недвижимости имеет собственные физические характеристики: данные о размерах, форме, окружающей среде, ландшафте, опасностях. Совокупность этих характеристик может быть разрушена только исключительными обстоятельствами - пожаром, наводнением, другими стихийными бедствиями.

В юридическом смысле в России существуют не цельные объекты недвижимости в вертикальном разрезе с полным комплексом прав на эти объекты, а совокупность прав на каждый отдельный элемент, закрепленный в самостоятельном документе.

В Водном кодексе РФ формализованы отношения в области использования водных объектов: поверхности воды и земли; объекты, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта).

Воздушным кодексом СССР до сих пор регулируется пользование воздушного пространства в РФ.

Земельные отношения регулируются Земельным кодексом РФ и правовыми актами субъектов Федерации.

Земля как объект недвижимости. Законодательством РФ земельные участки и все, что прочно с ними связано и не может быть перенесено без несоразмерного ущерба, отнесено к недвижимости (недвижимому имуществу). Земельные участки как важнейший элемент недвижимого имущества могут рассматриваться и самостоятельно, и совместно с объектами, расположенными на этих участках (строениями и сооружениями) в качестве объекта рыночных операций.

Рис.2.1. Недвижимость как объект собственности