6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах

Кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собствен­ности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.

Домовладелец - собственник помещения в кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

Помещение - жилая или нежилая часть здания (квартира, комната, нежилые помещения подвала и др.), связанная с жилым зданием и выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки в установленных границах, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и служащие его использованию.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

1. Одно здание или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, земельный участок в установленных границах, пешеходные и транспортные дороги, многолетние зеленые насаждения и другие подобные объекты;

2. Часть здания, в которой помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, земельный участок в установленных границах, пешеходные и транспортные дороги, многолетние зеленые насаждения и другие подобные объекты.

Часть здания должна состоять не менее чем из одной блок - секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок - секции не нарушит целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

3. Несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, объединенными общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Права домовладельцев на недвижимое имущество в кондоминиуме подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:

— собственности на помещения (жилые или иные);

— общей долевой собственности (на общее имущество).

2. Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), мены (ст. 567 ГК РФ), дарения (ст. 572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.

3. Право собственности домовладельца на помещение в кондоминиуме должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности на это помещение.

Право собственности домовладельцев - членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов - не подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии со ст. 218 ГК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива.

4. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право общей долевой собственности на общее имущество. Доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество (доля участия) устанавливается решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с процедурой, установленной ст. 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Она, как правило, пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, однако решением общего собрания домовладельцев может быть установлена иной. Решение общего собрания является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

5. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.

6. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

7. Права на общее имущество в кондоминиуме и сделки с этим имуществом подлежат государственной регистрации в Учреждении юстиции.

8. Земельный участок и иное имущество кондоминиума могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Сервитут устанавливается по соглашению между лицами, требующими установления сервитута и домовладельцами. Установленный сервитут подлежит государственной регистрации.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, и требования к ним:

1. Заявление о регистрации, подписанное уполномоченным представителем домовладельцев.

2. Протокол общего собрания домовладельцев, облада­ющих более 50 % голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:

— решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме;

— решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том числе размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.

Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.

Избрание лица, уполномоченного (или лиц, уполномоченных) представлять интересы домовладельцев в учреждении юстиции для осуществления регистрационных действий и получения Свидетельства о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме.

3. Платежные документы, подтверждающие оплату согласно поданных заявлений о регистрации за:

—регистрацию прав на общее имущество в кондоминиуме;

—регистрацию договора аренды земельного участка (при наличии договора аренды);

—регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании);

— регистрацию сервитута (при наличии).

4. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка домовладельцам в собственность, аренду и т. п.

5. Кадастровый план земельного участка, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Порядок предоставления земельного участка в кондоминиуме определяется Положением "Об определении размеров участков в кондоминиуме", утвержденном постановлением Правительства РФ и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

При предоставлении земельного участка в собственность домовладельцев он включается в состав кондоминиума.

Если земельный участок предоставлен домовладельцам в пользование или аренду, в состав имущества кондоминиума он не включается.

6. В случае, если земельный участок передан в аренду, дополнительно представляется договор аренды и заявление о его регистрации.