- •Введение
- •1. Основы имущественного менеджмента
- •1.1 Сущность имущественного менеджмента
- •1.2 Цели и задачи имущественного менеджмента
- •1.3 Актуальность искусства управления (менеджмента)
- •1.4 Управление недвижимостью как система
- •1.5 Функции управления недвижимостью
- •1.6 Структура управления
- •1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту
- •1.8. Управление объектами недвижимости
- •2. Операции с недвижимостью как основа имущественных отношений
- •2.1. Понятие недвижимости и её признаки
- •2.2. Классификация объектов недвижимости
- •2.3. Особенности недвижимого имущества как товара
- •2.3.1. Рынок недвижимости
- •2.3.2. Конкуренция на рынке недвижимости
- •2.3.3. Цена на рынке недвижимости
- •2.3.4. Основные факторы рынка недвижимости
- •2.3.5. Сегментация рынка недвижимости
- •2.3.6. Трудности в развитии рынка недвижимости
- •2.3.7. Характеристика недвижимости
- •2.3.8. Особенности рынка недвижимости
- •2.3.9. Субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Методы директивного и рыночного управления недвижимостью
- •3. Формы собственности недвижимости и операции с ней
- •3.1. Общие положения
- •1. По числу совладельцев (сораспорядителей, сопользователей):
- •3.2. Специфика государственной собственности
- •3.2.1 Порядок отнесения имущества к собственности Федерации и ее субъектов
- •3. Объекты оборонного производства.
- •3.2.2 Классификация земли
- •3.2.3 Недра
- •3.6. Водные ресурсы
- •3.7. Леса
- •3.8. Муниципальная собственность
- •3.8.1. Операции с муниципальной собственностью
- •3.9. Частная собственность
- •3.9.1. Природа частной собственности
- •3.9.2. Операции с земельными участками
- •3.9.3. Купля-продажа земельных участков
- •3.9.4. Аренда земельного участка
- •По волеизъявлению сторон.
- •3.9.5. Жилой и нежилой фонды
- •3.9.6. Операции с жилым и нежилым фондом
- •3.9.7. Сделки купли-продажи
- •3.9.8. Сделки обмена и мены
- •3.9.9. Сделки аренды
- •3.9.10. Сделки дарения
- •3.9.11. Наследование
- •3.10. Налогообложение недвижимости
- •4. Кадастр в системе управления недвижимым имуществом
- •4.1. Общие сведения о кадастре
- •4.2. Государственный земельный кадастр
- •4.3. Кадастровая информация
- •4.4. Типы кадастров
- •4.5. Земельно-кадастровые системы фискального типа
- •4.6. Земельно-кадастровые системы правового типа
- •4.7. Государственный реестр
- •4.8. Кадастр земель сельскохозяйственного назначения
- •4.9. Кадастр земель населенных пунктов
- •4.10. Государственный комплексный территориальный кадастр природных ресурсов
- •5.Управление недвижимым имуществом через финансовые институты
- •5.1. Финансовые институты
- •1. Банки.
- •3.Страховые компании.
- •5.2. Банки
- •5.2.1. Функции центрального банка
- •5.2.2. Коммерческие банки
- •5.2.3. Универсальные и специальные банки
- •5.3. Кредитные организации
- •5.4. Страховые компании
- •5.5. Ипотека – основной вид операций с недвижимостью через финансовые институты
- •Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:
- •5.6. Ипотека земельных участков
- •5.7. Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
- •5.8. Ипотека жилых помещений
- •Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).
- •5.9. Ипотека под строительство зданий
- •5.10. Ипотека нежилых помещений (зданий)
- •5.11. Ипотека под освоение земли
- •5.12. Развитие ипотечного кредитования
- •6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок
- •6.1. Задачи и функции государственной регистрации
- •6.2. Объекты государственной регистрации
- •6.3. Субъекты государственной регистрации
- •6.4. Задачи и функции учреждения юстиции
- •6.5. Порядок проведения государственной регистрации
- •6.5.1. Представление документов на государственную регистрацию прав
- •2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
- •4. При получении право устанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
- •6.5.2. Основания для государственной регистрации прав
- •6.5.3.Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •6.5.4. Основания для приостановления государственной регистрации прав
- •6.5.5. Основания для отказа в государственной регистрации прав
- •В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- •6.6. Регистрация прав на жилые помещения (квартиры) и сделок с ними
- •6.6.1. Регистрация прав при приватизации жилых помещений
- •1. Заявление.
- •2. Документ об оплате регистрационного сбора.
- •3. Документ, удостоверяющий личность заявителя:
- •6. Договор приватизации.
- •7. Выписка из кадастра недвижимости.
- •6.7. Государственная регистрация сделок
- •1.Заявление.
- •План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
- •4. Для юридического лица:
- •6.8. Государственная регистрация прав собственности по справкам жск
- •1. Заявление.
- •6.9. Регистрация прав собственности при наследовании имущества
- •6.10. Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •4. Для юридического лица:
- •6.11. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества
- •Документы на объект сделки:
- •6.12. Регистрация договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)
- •Прекращение залога.
- •Перечень документов, представляемых для прекращения залога:
- •6.13. Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •2. Документы, предоставляемые на регистрацию вещных и обязательственных прав на земельные участки:
- •6.14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ними
- •6.15. Регистрация прав хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.16. Регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиумах
- •В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- •1. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право:
- •7. В случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно представляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
- •14. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление и заявление о его регистрации.
- •7. Инвестиции в недвижимость
- •7.1. Способы привлечения инвестиций
- •7.2. Методы оценки инвестиционных проектов
- •Сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта
- •7.3. Порядок оценки инвестиционных проектов
- •7.4. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска
- •8. Оценочная деятельность в управлении недвижимостью
- •8.1. Законодательство об оценочной деятельности
- •12. Обязанности оценщика.
- •14. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
- •8.2. Единые стандарты профессиональной оценки Российского общества оценщиков
- •V. Стандарты о компетентности оценщика:
- •8.3. Права и обязанности оценщика
- •8.3.1. Права оценщика
- •8.3.2. Обязанности оценщика
- •8.3.3. Независимость оценщика
- •8.3.4. Страхование гражданской ответственности оценщиков
- •8.3.5. Осуществление оценочной деятельности
- •8.4. Стоимость объектов недвижимости
- •9. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
- •8.5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •8.6. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •8.7. Особенности освидетельствования объекта оценки
- •8.8. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •8.9. Описание объекта оценки
- •8.10. Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •8.11. Оценка стоимости земли
- •8.11.1.Нормативная цена земли
- •8.11.2. Рыночная стоимость земельного участка
- •8.11.3. Оценка арендной платы
- •8.11.4. Земельный налог
- •8.12. Методы оценки объектов недвижимости
- •8.12.1. Затратный метод (зм)
- •8.12.2. Определение величины износа объектов недвижимости
- •2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:
- •16. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
- •8.12.3. Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
- •1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
- •5. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
- •7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
- •8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
- •10.Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •8.12.4. Стоимость денег во времени
- •8.12.5. Методы инвестиционно - ипотечного анализа
- •8.13. Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •1. Последовательно:
- •2. На независимой основе:
- •8.14. Доходный метод (дм)
- •8.14.1. Метод прямой капитализации (мпк)
- •VII. Методы рекапитализации.
- •VIII. Общая формула для определения коэффициента капитализации:
- •8.14.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
- •II. Схема использования метода.
- •III. Преимущества метода:
- •VI.Недостатки:
- •8.15. Согласование результатов оценки
- •II. Критерии согласования:
- •8.16. Оформление отчета об оценке
- •Согласование результатов оценки:
- •Словарь терминов и выражений (тезаурус)
- •Вопросы для самоподготовки по курсу «Имущественный менеджмент»
6. Договор приватизации.
7. Выписка из кадастра недвижимости.
8.План квартиры, и информационная справка, выдаваемые БТИ.
Примечание. Заявления принимаются от всех правообладателей в соответствии с договором на приватизацию жилого помещения, кроме случаев, когда договор прошел регистрацию в БТИ или горкомземе до 01.01.99 г.
6.7. Государственная регистрация сделок
Государственной регистрации подлежат договоры, регистрация которых необходима в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Регистрация перехода права собственности осуществляется только после регистрации права собственности правообладателя и сделки в ЕГРП.
Если сделка заключена в простой письменной форме, при подаче документов должны присутствовать обе стороны (право приобретатель и правоотчуждатель).
При регистрации перехода права собственности (отчуждения), заявления подаются:
покупателем - на регистрацию права собственности и выдачу Свидетельства;
продавцом - на регистрацию перехода права собственности (отчуждение недвижимого имущества) с приложением Свидетельства о регистрации права на отчуждаемый объект (для изъятия) и документа, на основании которого зарегистрировано право продавца.
Перечень документов, необходимых для регистрации сделки и перехода права собственности на основании договора купли - продажи, мены, дарения, ренты с пожизненным содержанием, соглашения об определении долей (нотариально удостоверенных):
1.Заявление.
2. Документ об оплате регистрационного сбора.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Правоустанавливающий документ с нотариально удостоверенной копией: договор купли-продажи, мены, дарения, соглашения об определении долей, ренты с пожизненным содержанием.
Выписку из кадастра недвижимости.
План квартиры и информационная справка, выдаваемые бти.
7. Акт приема-передачи, если предоставление данного документа необходимо по условиям договора для регистрации перехода права собственности.
8. Документ, подтверждающий право продавца, либо Свидетельство о государственной регистрации.
Примечание. Если предметом договора (купли-продажи, мены, ренты с пожизненным содержанием) является доля в общей долевой собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех сособственников на регистрацию своей доли стороной, приобретающей право.
Перечень документов, необходимых для регистрации сделки отчуждения недвижимого имущества в простой письменной форме и перехода права собственности (участники сделки — физические лица):
1. Заявление от всех участников сделки.
2. Документы об оплате регистрационного сбора.
3. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
4. Договор отчуждения недвижимого имущества с копией.
5. Сторона, отчуждающая недвижимое имущество, предоставляет:
правоустанавливающий документ;
свидетельство о государственной регистрации прав учреждения юстиции;
выписку из кадастра недвижимости;
план квартиры и информационная справка, выдаваемые БТИ;
справку из ЖЭУ (ЖСК), содержащую сведения о лицах: зарегистрированных
по адресу нахождения объекта сделки; снявшихся с регистрационного учета и сохраняющих право пользования жилым помещением по адресу нахождения объекта сделки.
Если правоустанавливающим документом на отчуждаемый объект является договор дарения или свидетельство о праве на наследство, необходимо представить справку из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налогов.
Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия: несовершеннолетнего ребенка в семье либо лица, находящегося под опекой и попечительством.
Если несовершеннолетний ребенок является членом семьи отчуждающей стороны, но не имеет имущественных и жилищных прав на отчуждаемый объект недвижимости, предоставляется справка ЖЭУ (ЖСК) с места жительства ребенка, с указанием с кем из родителей (опекунов) он проживает.
Если объект сделки находится в общей долевой собственности, необходимо предоставить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли и согласие на регистрацию перехода права собственности приобретающей стороне по сделке от остальных сособственников (оформляется при подаче документов на государственную регистрацию лично сособственниками либо нотариально удостоверяется).
Согласие супруга на отчуждение, если правоустанавливающим документом является договор по возмездной сделке (нотариально удостоверенное).
В случае, если в правоустанавливающем документе отчуждающей стороны отсутствуют сведения о факте передачи недвижимости от прежнего собственника, необходим акт приема-передачи либо документы, подтверждающие, что ранее заключенный договор исполнен.
Приобретающая сторона представляет следующие документы:
— согласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности за супругом (нотариально удостоверенное).
В случае, если расчет с продавцом происходит с использованием жилищного сертификата, подписи на договоре купли-продажи должны быть нотариально удостоверенными. Покупатель должен предоставить договор с банком на открытие счета по жилищному сертификату.
Перечень документов, необходимых для регистрации сделки и перехода права собственности на объекты жилого фонда (стороны сделки — юридические лица):
1. Заявление сторон — участников сделки.
2. Документ об оплате регистрационного сбора.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.