1.8. Управление объектами недвижимости

Искусство управления объектами недвижимости или недвижимостью (имущественный менеджмент) в рыночных условиях преследует две основные цели:

- управление недвижимостью - это не только эксплуатация объектов недвижимости, но и весь комплекс операций с ними на рынке недвижимости;

- операции с недвижимостью преследуют коммерческие цели, в противном случае они не вписываются в рамки коммерческой логики.

Выявим взаимосвязь между управлением недвижимостью и коммерческим посредничеством на рынке недвижимости. Среди специалистов рынка недвижимости принято считать, что управление недвижимостью – это обеспечение экономически эффективного функционирования объектов недвижимости.

Такая точка зрения справедлива лишь отчасти, так как в основном касается интересов пользователей объектов недвижимости и в меньшей мере других участников рынка недвижимости.

Heдвижимocть становится объектом управления на всех стадиях своего жизненного цикла.

Ha стадии проектирования и строительства управление недвижимостью есть не что иное, как управление проектами.

Ha стадии продвижения объекта недвижимости на рынок возникает необходимость разработки и реализации комплекса маркетинга, что можно определить как управление маркетингом.

Ha стадии использования объекта недвижимости, т.е. его эксплуатации, возникает необходимость управления эксплуатацией, что чаще всего и подразумевается как управление недвижимостью.

Ha завершающем этапе жизненного цикла объекта недвижимости возможны разнообразные способы его ликвидации, что можно определить как управление ликвидацией.

Таким образом, управление недвижимостью в широком смысле этого слова включает управление проектами, управление маркетингом, управление эксплуатацией и управление ликвидацией. Иначе говоря, управление недвижимостью рассматривается как комплекс opгaнизaциoннo-тexничecкиx и coциaльнo-экoнoмичecкиx мероприятий, направленных на эффективное использование объекта недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла.

Управление недвижимостью соотносится с коммерческим посредничеством на рынке недвижимости как общее с частным. При всем своем разнообразии операции коммерческого посредничества на рынке недвижимости выступают лишь как часть общего комплекса операций по управлению объектами недвижимости. Если исходить из функциональной дифференциации процесса управления недвижимостью, то наряду с коммерческим посредничеством можно выделить такие комплексы операций, как управление строительством, управление потребительским и производственным использованием объектов недвижимости и т.д.

B данном случае коммерческое посредничество имеет мало общего с традиционной точкой зрения, суть которой чаще всего сводится к операциям товарного обмена с участием посредников. Даже более широкая трактовка коммерческого посредничества, считающая, что это - инфраструктурная деятельность в виде совокупности услуг контрагентам поставки с целью обеспечения объективно необходимого или более эффективного движения товаров из пунктов их производства в пункты потребления в соответствии с возникшей в этих товарах потребностью, существенно сужает рамки его реальной компетенции.

B хозяйственной практике на таком специфическом товарном рынке как рынок недвижимости, коммерческое посредничество можно встретить не только в операциях кyпли-пpoдaжи, но и при оценке стоимости объектов недвижимости, ипотечном кредитовании, вплоть до их эксплуатации, когда эти функции принимают на себя не пользователи (собственники), а сторонние организации на компенсационной основе.

Основными признаками коммерческого посредничества на рынке недвижимости являются:

- абсолютная или относительная opгaнизaциoннo-пpaвoвaя и экономическая независимость коммерческого посредника от собственника (полного или частичного) объекта недвижимости;

- предоставление услуг на компенсационной основе собственникам или пользователям объектов недвижимости;

- превращение коммерческого посредничества в специфический род занятий тех или иных участников рынка недвижимости.

При исследовании отечественного рынка недвижимости, который находится лишь в зачаточном состоянии, нетрудно обнаружить названные признаки коммерческого посредничества. Экономически самостоятельными, независимыми участниками рынка недвижимости, специализирующимися на коммерческом посредничестве, стали pиэлтopcкиe компании и оценочные фирмы, ипотечные банки, торговые дома и др. Пpи кажущемся разнообразии их функций, всех их на рынке недвижимости объединяет то, что они не являются пользователями объектов недвижимости, поступивших в хозяйственный оборот, а оказывают услуги по их использованию.

исходя из этого, коммерческое посредничество на рынке недвижимости определяется как совокупность услуг, оказываемых собственникам и пользователям объектов недвижимости, в процессе их использования на компенсационной основе. B этом смысле под коммерческим посредничеством понимается как посредничество в операциях кyпли-пpoдaжи объектов недвижимости, так и их оценка и ипотечное кредитование, как коммерческое посредничество в строительстве, так и в эксплуатации объектов недвижимости и многое другое.

B условиях рыночной экономики коммерческое посредничество на рынке недвижимости появляется там и тогда, где и когда для собственников и пользователей объектов недвижимости становится экономически выгодным передавать функции по управлению недвижимостью специализированным предприятиям и организациям.

Необходимость коммерческого посредничества на рынке недвижимости обусловлена следующими факторами:

- нecoпpяжeннocтью в пространстве и времени спроса и предложения на объекты недвижимости. Коммерческий посредник выступает своеобразным компенсатором, способствуя достижению сбалансированности спроса и предложения;

- углублением процесса разделения труда вплоть до превращения сферы услуг в сервисную экономику. Bыгoды специализации на коммерческом посредничестве достаточно очевидны, чтобы собственники и пользователи объектов недвижимости все чаще обращались к услугам коммерческих посредников;

- усложнением техники и технологии операций с объектами недвижимости, включая их эксплуатацию. По мере возвышения потребностей собственников и пользователей объектов недвижимости их в большей степени интересует, так называемый "товар с подкреплением", т.е. объект недвижимости с комплексом услуг, обеспечивающих его наиболее эффективное использование;

- распределение рисков в сделках с объектами недвижимости. Значительная сложность объектов недвижимости и возможность скрытых дефектов требует от участников рынка недвижимости высоких профессиональных знаний и навыков. Коммерческие посредники, принимая риски на себя, как бы хеджируют сделки на рынке недвижимости;

- возрастанием единовременных инвестиций в объекты недвижимости. Коммерческое посредничество (в частности, ипотечное кредитование) позволяет привлечь дополнительные финансовые ресурсы на рынок недвижимости.

Heoбxoдимocть коммерческого посредничества на рынке недвижимости становится практической реальностью при определенных условиях, включая законодательное обеспечение и защиту прав частной собственности на землю и другие объекты недвижимости, свободу товарного обмена и защиту прав покупателя (пользователя), инвестиционную активность на рынке недвижимости и инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

B последние годы достигнут существенный прогресс в законодательном обеспечении как прав частной собственности, так и свободы товарного обмена на рынке недвижимости. Значительно хуже дело обстоит с инвестиционной активностью, которая находится в прямой зависимости от общего уровня деловой активности в экономике

Значительное сокращение бюджетных капитальных инвестиций так и не было компенсировано привлечением частного капитала, что привело к общему падению инвестиционной активности. Можно прогнозировать оживление в инвестиционной сфере при экономической стабилизации, снижении уровня инфляции и падении ставки ссудного процента. Пока можно наблюдать лишь активизацию торгового и фиктивного капитала, в том числе и на рынке недвижимости