6.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок

с ней

6.1. Задачи и функции государственной регистрации

В Конституции Российской Федерации закреплены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю и другие природные ресурсы.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации недвижимости в Едином государственном реестре.

В ст.131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем.

Хотя в Кодексе не дано самого понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр, который ведется Учреждениями юстиции.

Понятие государственной регистрации определено в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу со 2 февраля 1998 года.

В ст.2 этого Закона говориться, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, и что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует две важнейшие цели:

• обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

• формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат следующие права: собственности; хозяйственного веления; оперативного управления; пожизненного владения; постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией возможно осуществление специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству на право обладателя удостоверить производственную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любой орган, осуществляющий регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается нич­тожной (статья 165 ГК РФ).

Когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

· формирование объекта недвижимости;

· присвоение кадастрового номера;

· выдача свидетельства о собственности (или других прав).

Формирование объекта недвижимости преследует цель прежде всего его индивидуализацию, т.е. придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить объект из всех других объектов.

Формирование объекта недвижимости начинается после поступления заявления или претензии хозяйствующего субъекта или гражданина на оформление права на объект.

Например, основой формирования земельного участка являются соответствующие топографические и геодезические работы, кадастровый план. Топогеодезические работы проводятся за плату топографическими предприятиями разных форм собственности, имеющими лицензии Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Процесс формирования иных связанных с землей объектов недвижимости (здания, сооружения, квартиры) осуществляют проектные инвентаризационные бюро, которые изготавливают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д.

Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, которое заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем заключается вся юридическая информация об участке; данные о правах его владельца, пользователя или арендатора, топографические материалы, а также об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке; информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта, информация о нарушениях земельного законодательства. После завершения этой процедуры объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, т. е. происходит уже собственно регистрация. Эта регистрация, осуществляется в соответствии с принятой системой базисного плана города.

Поземельная книга города представляет собой систему сведений о правах владельца на земельный участок. Она хранится в виде картотеки и состоит из нескольких регистров:

• основных прав, т.е. вещных прав на объект, регламентированных Гражданским кодексом РФ;

• аренды;

• сервитутов;

• залогов, куда заносятся все залоговые операции с земельными участками;

• ограничений, в которых записывают те или иные обременения, кроме сервитутов;

• сведений, куда заносятся отметки о заявлениях, связанных с претензиями на земельный участок.

После принятия федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация недвижимости получила новое звучание.

1. Детальное предписание процедуры и оформление самого права, а также четкое указание на права регистраторов - тех, кто осуществляет эти функции.

2. Регистрация производится по установленной настоящим законопроектом системе записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на всей территории РФ. Закон устанавливает, что права на недвижимость, существовавшие до введения закона, признаются действующими.

3. В Законе сбалансированы как необходимость единого государственного подхода к регистрации прав на недвижимость в РФ, так и возможность по­следовательного поэтапного ее введения.

Гражданин или хозяйствующий субъект, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом (в течение пятнадцати лет) либо иным имуществом (в течение пяти лет), согласно статье 234 ГК РФ приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое или иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения права собственности на имущество, в силу приобретательной давности, лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения 'против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено Государственным кодексом Российской Федерации (часть 11).

Продажа недвижимости регулируется статьями 549-558; предприятия - статьями 559-566; аренда зданий и сооружений - статьями 650 - 655, предприятий - статьями 656 - 664 Государственного кодекса Российской Федерации.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости осуществляется по договору продажи под­лежит государственной регистрации. При этом в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе вольной инвентаризации предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

• акт инвентаризации;

• бухгалтерский баланс;

• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

• перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже или продавцом, или покупателем.