5.12. Развитие ипотечного кредитования

Развитие ипотечного кредитования в России напрямую связано с возможностями финансовой системы, уровнем инфляции, защищенности кредитов и их обеспечением и возвратностью.

Оценка защищенности ипотечных кредитов может быть произведена на основе ипотечно-инвестиционного анализа. В ипотечно - инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

Кз = И/К х 100% , (5.1)

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К – общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения земельного участка. Отказ либо отклонение в регистрации могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд заинтересованным лицом.

Обращение взыскания на земельный участок, заложенный по договору ипотеки, осуществляется по решению суда или арбитражного суда. При этом исполнение решения об обращении взыскания подлежит отсрочке на один год.

С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы коэффициента Кз. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если

ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга, и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляется особое требование - они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести рисковые операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

• развитая нотариальная система,

• поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку,

• развитая судебная система,

• развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет четыре-шесть недель. Менее ликвидные магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве.

Ниже приведены проблемы становления института ипотеки в России:

1. Главным условием создания возможностей для использования ипотечного кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Для того чтобы оборот земли не наносил ущерба интересам государства, необходимо сохранение категорий земель с различным статусом собственности с установлением законодательно-разрешительного порядка изменения категорий.

2. Следует создать правовой институт, регламентирующий права собственности на землю, недвижимое имущество и процедуру залога недвижимости. Он должен включать в себя целую систему норм как материальных, так и процессуальных.

3. Необходимо создание нового аппарата регистрации оборота недвижимости. Безусловно, что такая регистрационная система должна быть единой для России и закреплена в законодательном порядке.

4. В ипотечном кредитовании важную роль играет надежная и достоверная документация по земельным участкам, их точный обмер. Поэтому надо создать кадастровые и поземельные книги, без которых невозможна ипотечная деятельность долгосрочной ориентации.