5.11. Ипотека под освоение земли

Кредиты под освоение земли, как и кредиты для строительства, занимают особое место в ряду схем финансирования недвижимости. В первую очередь это объясняется максимальной степенью риска, который связан с неопределенностью степени полезности объекта залога.

Обычно кредиты под освоение земли используются для покупки земельного массива с целью последующей более выгодной перепродажи. На данном секторе рынка недвижимости существуют два основных направления деятельности - инвестиционная и девелоперская.

Инвестиционная деятельность заключается в покупке неулучшенного массива земли, удерживании его в течение определенного периода времени и последующей продаже в момент увеличения спроса, и, соответственно, цен.

Девелоперская деятельность в основе своей подразумевает, что основную выгоду можно получить не за счет увеличения цены земли, а за счет улучшения потребительских качеств земли, то есть за счет подготовки неулучшенной земли и превращения ее в участки земли для конкретного использования. При этом к улучшениям земли относят мелиоративные, разбивочные, планировочные работы, прокладку инженерных сетей, устройство улиц и дорог, и другие работы, вплоть до озеленения. Здесь следует заметить, что установившаяся практика относит термин “земля” к неулучшенной территории, а термин “участок” к земле, полностью готовой к дальнейшему целевому использованию.

Кредиты под освоение земли сочетают в себе характеристики обычных кредитов и кредитов на строительство.

Выдача кредита под освоение земли осуществляется поэтапно, по мере выполнения определенных заранее объемов работ (т. е. аналогично кредитам под строительство).

Погашение кредита под освоение земли имеет свои особенности. Если при обычном кредите погашение происходит за счет дохода, получаемого от собственности, а кредит на строительство погашается путем применения механизма договора выхода, то кредит на освоение земли погашается при продаже улучшенных участков. Причем особенностью является то, что покупатель хочет приобрести собственность, не обремененную никакими обязательствами. В связи с этим обстоятельством кредитор вынужден освобождать собственность от своих претензий до получения платежа, который называют ценой освобождения.

Фактически цена освобождения представляет собой минимальную сумму, которую девелопер должен выплатить кредитору из дохода, получаемого от продажи участка Расчет и обоснование цены освобождения являются частью кредитного договора. Механизм расчета цены освобождения заключается в определении суммы основной части кредита и процентного платежа, приходящейся на один участок.

Для снижения риска кредитор обычно требует, чтобы цена освобождения превосходила платеж по кредиту, приходящийся на один участок, на 10-20%. Такая постановка вопроса позволяет кредитору вернуть свои средства при продаже примерно 80% участков. Однако при этом существует вероятность, что чрезмерно завышенная цена освобождения может привести к невыполнению обязательств заемщиком.

В отличие от инвестора задача девелопера по анализу кредитов является более сложной. Получение им прибыли будет зависеть от способности спрогнозировать ситуацию в отношении конкретного типа улучшений. Главным объектом прогноза является характер месторасположения собственности.

При этом изучаются:

— характер использования окружающей собственности;

— природные ограничения использования (реки, овраги);

— государственные ограничения;

— характер транспортных связей,

— демографическая и миграционная обстановка;

— состояние спроса и предложения на местном рынке;

— состояние коммунального обслуживания;

— физические характеристики участка и т. д.

После анализа особенностей месторасположения необходимо также проанализировать перспективы развития экономической ситуации на местном рынке, поскольку это также может повлиять на получение будущего дохода от продажи.

Каждая операция, каждый вид сделки с недвижимостью должен регистрироваться в соответствующих регистрационных книгах, которые хранятся в регистрационной палате. Комитет или орган, который регистрирует сделку, несет ответственность за совершенную им операцию.