Особенности ипотеки жилых помещений (домов и квартир).

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома, не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

5.9. Ипотека под строительство зданий

Новое строительство, как правило, требует значительных капиталовложений, а значит, не может быть осуществлено за счет собственного капитала. Поэтому для финансирования нового строительства практически всегда применяется заемный капитал.

Кредиты под новое строительство по структуре и характеристике существенно отличаются от долгосрочных кредитов, что объясняется степенью риска, связанного с новым строительством.

Эти отличия состоят в следующем:

1. Долгосрочный кредит обеспечен заложенной недвижимостью, стоимость которой уже определена и в любой момент может быть реализована для погашения кредита. Кредит под новое строительство предназначен для создания этой стоимости и в момент получения кредита все его обеспечение — это участок земли.

2.Долгосрочные кредиты предусматривают начальную выплату одной валовой суммы, которая затем погашается в течение срока кредита. Кредиты на строительство выдаются по этапам с последующим погашением в конце срока кредита одной валовой суммой. То есть кредитор выдает деньги только под незавершенное строительство, которое может быть отчуждено в случае несостоятельности заемщика.

Источником средств погашения долгосрочного кредита является либо личный доход заемщика, либо доход, приносимый самой собственностью, Кредит под строительство погашается за счет средств долгосрочного кредитора.

Существует несколько вариантов защиты кредита на строительство:

1. Выдача кредита на строительство только в случае, если заемщик-строитель уже имеет на руках договор с долгосрочным кредитором о финансировании завершенного объекта.

2. Строительный кредитор одновременно является и долгосрочным кредитором

3. Кредитор и заемщик осуществляют проект на свой страх и риск, не найдя долгосрочного кредитора до завершения строительства.

Так как кредит на строительство имеет существенно больший риск, чем долгосрочный кредит, то анализ финансового состояния заемщика должен быть проведен самым тщательным образом. Кредитор должен быть уверен, что в случае возникновения непредвиденных расходов активы заемщика достаточно ликвидны, чтобы использовать их для возмещения кредита.

Кроме того, кредитор должен получить отчет об оценке стоимости объекта, уже подписанные арендные договора, рыночные арендные ставки, коэффициенты емкости рынка и т. д. И конечно же, кредитор должен убедиться в том, что затраты на строительство соответствуют сумме испрашиваемого кредита. А для этого специалисты должны проанализировать все сметные расчеты.

Для компенсации более высокого риска кредиты на строительство должны иметь более высокую норму процента. Причем существенная часть увеличения нормы процента формируется за счет платы за организацию кредита и процентных платежей, связанных с организацией оценки, анализа, постоянного мониторинга проекта. Обычно при кредитах на строительство применяется “плавающая” норма процента, которая зависит от стоимости заемного капитала кредитора, но ограничена сверху оговоренным числом пунктов.