5.8. Ипотека жилых помещений

При ипотеке жилых помещений предметом залога может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки предусматривается обеспечение квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания, жилые дома которые связаны с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое согласие или разрешение необходимо и для ипотеки этого имущества.

Свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников может заложить участник общей долевой собственности. В таком случае, при обращении залогодателем взыскания на эту долю при ее продаже принимаются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем, имуществе. Исключения составляют в связи обращения взыскания на квартиру в этом доме.

В договоре ипотеки указывается в денежном выражении оценочная стоимость жилого помещения, которую согласуют между собой залогодатель и залогодержатель, основания возникновения и срок исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства может быть установлена лишь в будущем, то следует, оговорит порядок ее определения и другие необходимые условия.

Если в договоре не указано иное, ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пении) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

• в возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;

• в возмещении расходов по реализации заложенного жилого помещения.

Договором ипотеки может быть установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой он имеет к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, то обязательства должника перед залогодержателем в объеме, который превышает эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой.

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к тому моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки – жилок помещение (права залога, пользования, аренды и других правах).

Залогодатель обязан:

• поддерживать жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию до момента прекращения ипотеки;

• производить текущий и капитальный ремонт заложенного жилого помещения в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.

Для отчуждения жилого помещения, заложенного по договору ипотеки, другому лицу путем продажа, дарения, обмена или иными способами залогодателю следует получить согласие кредитора.

Кредитор имеет право участвовать в деле при предъявлении третьим лицам к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное жилое помещение, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.

Кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству разрешается проверять по документам и фактически наличие, состояния и условия содержания заложенного жилого помещения. Это право сохраняется за кредитором и в том случае, если заложенное имущество залогодатель передаст во владение третьих лиц.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не выселяются. Они могут быть выселены лишь при обращении взыскания на жилое помещение в судебном порядке, если договор ипотеки был заключен в обеспечении кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме и за счет этого кредита залогодатель приобрел жиле.

Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья на условии залога недвижимого имущества банк может предоставить несколько видов жилищных кредитов, а именно:

• краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

• краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) для финансирования строительных работ (строительный кредит);

• долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Любой из этих кредитов может быть предоставлен как физическим лицам, так и юридическим. Претендовать на получение кредита может застройщик, которому отведен земельный участок и у которого имеется разрешение соответствующих органов на строительство жилья.

Необходимо учитывать, что жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевого использования средств, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Обеспечением кредита служит залог недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залога.

Документы о платежеспособности заемщика позволяют определить, сможет ли заемщик вернуть предоставленный кредит.

Для выдачи строительного кредита открывается кредитная линия, при этом ссуда выдается заемщику по частям, которые соответствуют стоимости заключенных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе финансировать работы путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк инспектирует этапы работ, контролирует целевое расходование денежных средств, соблюдение стоимости и графика строительства.

Суммы выдаваемого банком кредита, то она, как правило, не превышает 70 процентов стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной. Договор ипотеки заключается в виде закладной. Недостающие средства (это могут быть собственные или полученные в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта заемщик вкладывает сам.

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за не целевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок выплаты штрафов, порядок расторжения договора. Кредитор и заемщик могут согласовать в договоре и другие условия.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

• земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на участок;

• готовое жилье или незавершенное строительство;

• другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии погашения предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также иного банка, страховой компании и других юридических лиц. Для физических лиц такой гарантией может служить поручительство одного или более граждан, страховой компании и иных юридических лиц.

Решение о предоставлении строительного кредита принимает банк-кредитор на основе кредитной заявки заемщика. Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, форма его обеспечения.

.В заявку входят:

- для юридических лиц-заемщиков – учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие обеспечение ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, свидетельствующие о праве на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- для физических лиц – документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованное в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, свидетельствующие о платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка.

Когда возврат кредита невозможен, заемщик, чтобы покрыть убытки, обращает взыскание и реализует заложенное имущество в установленном законодательством порядке. Если обнаружится, что ссуды, полученные, на строительство или приобретения жилья использованы на другие цели, то учреждения банков вправе взыскать выданные ссуды досрочно.