1.7. Совокупность научных подходов к имущественному менеджменту

Эффективность и качество управленческого решения в сфере недвижимости опреде­ляется, прежде всего, обоснованностью методологии решения про­блем рынка недвижимости на государственном и региональном уровнях. Анализ теории и практики экономического управления недвижимостью позволил установить необходимость применения к имущественному менеджменту следующих научных подходов: комплексного, интеграционного, маркетингового, функционального, динамичес­кого, воспроизводственного, процессного, количественного (математического), административного, поведенческо­го, ситуационного и системного. Каждый из перечисленных подходов отражает или характеризует один из аспектов менеджмента. Они не являются синонимами, не дублируют друг друга, что подтверждает сравнение их содержания.

Комплексный подход. При применении комплексного подхода должны учитываться технические, экологи­ческие, экономические, организационные, социальные, психоло­гические, при необходимости и другие (например, политические, демографические) аспекты имущественного менеджмента и их взаимосвязи. Если упустить один из обязательных аспектов имущественного менеджмента, то не будут решены задачи государственного директивного и рыночного управления недвижимостью.

Интеграционный подход. Интеграционный подход к имущественному менеджменту нацелен на исследование и усиление взаи­мосвязей:

• между отдельными подсистемами и элементами сис­темы управления недвижимостью;

• между стадиями жизненного цикла объекта управления;

• между уровнями управления по вертикали;

• меж­ду субъектами управления по горизонтали.

Термин "интеграция" означает углубление сотрудничества субъектов управления, их объединение, углубление взаимодействия и взаимосвязей между компонентами системы управления. В дан­ном случае интеграция между отдельными подсистемами и компо­нентами системы имущественного менеджмента обеспечивается как углублением и конкретизацией взаимосвязей между государственными (директивными) органами и субъектами рынка недвижимости, так и усилением связей подразделений фирмы с органами контроля, учета и регистрации операций с недвижимостью.

Углубление интеграции по вертикали внутри субъектов рынка недвижимости достигается на основе объединения юридически самостоятельных мелких организаций для обес­печения новых конкурентных преимуществ за счет создания специализированных подразделений, новых информационных тех­нологий. Кроме того, на базе унифи­цированных информационных технологий и автоматизированных систем управления недвижимостью следует развивать связи по вертикали между федеральными, муниципальными органами управления и фирма­ми в области рыночной, производственной, социальной инфра­структуры, научно-технического прогресса и т.п. Подобная интег­рация позволяет ускорить ввод в действие и контроль выполнения новых нормативно-правовых актов, внедрение последних дости­жений рыночной экономики и т.д.

Маркетинговый подход. Маркетинговый подход предусматривает ориентацию управляющей под­системы при решении любых задач на потребителя. Приоритеты выбора критериев маркетинга:

1. Повышение качества объектов недвижимости в соответствии с нуждами потребителей.

2. Экономия ресурсов у потребителей за счет повышения качества объектов недвижимости.

3. Экономия ресурсов в строительстве и эксплуатации объектов недвижимости за счет увеличения масштаба производства, научно-технического прогресса, применения системы имущественного менеджмента.

Функциональный подход. Сущность функционального подхода к имущественному менеджменту заключается в том, что потребность рассматривается как совокупность функций, кото­рые нужно выполнить для ее удовлетворения. После установления функций создаются несколько альтернативных объектов недвижимости для удовлетворения этих функций и выбирается тот из них, который требует минимум совокупных затрат за жизненный цикл объекта на еди­ницу его полезного эффекта.

Динамический подход. При применении динамического подхода объект управления рассматрива­ется в диалектическом развитии, в причинно-следственных связях и соподчиненности, проводится ретроспективный анализ за 5-10 и более прошлых лет и перспективный анализ (прогноз).

Воспроизводственный подход. Воспроизводственный подход - подход, ориентированный на постоянное возобновление товара (объекта недвижимости) для удовлетворения потребно­стей конкретного рынка с меньшими, по сравнению с лучшим ана­логичным объектом на данном рынке, совокупными затратами на единицу полезного эффекта. Элементами воспроизводственного под­хода являются:

1. применение опережающей базы сравнения при планировании обновления объекта;

2. трактовка закона экономии времени как экономии суммы прошлого, живого и будущего труда за жизненный цикл объекта на единицу его полезного эффекта;

3) рассмотрение во взаимосвязи воспроизводственного цикла выпускаемой, проектируемой и перспективной моделей объекта;

4. пропорциональное по качеству и количеству воспроизводство элементов внешней среды (прежде всего макросреды страны и ин­фраструктуры региона);

5. интеграция для крупных фирм науки и производства в рамках комплексного объединения.

Процессный подход. Процессный подход рассматривает функции управления недвижимостью как взаимосвязанные. Процесс управления является общей суммой всех функций, серией взаимосвязанных непре­рывных действий.

Нормативный подход. Сущность нормативного подхода заключается в установлении нормативов управле­ния недвижимостью по всем подсистемам системы имущественного менеджмента. Нормативы дол­жны устанавливаться по важнейшим элементам:

• целевой под­системы (показатели качества и ресурсоемкости объекта недвижимости, парамет­ры рынка недвижимости, социального развития коллектива, охраны окружа­ющей среды);

• функциональной подсистемы (нормативы каче­ства планов, организованности системы имущественного менеджмента, качества учета и контроля, нормативы стимулирования качественного тру­да);

• обеспечивающей подсистемы (нормативы обеспеченности работников и подразделений всем необходимым для нормальной работы, выполнения стоящих перед ними целей и задач, нормати­вы эффективности использования различных видов ресурсов).

. Эти нормативы должны отвечать требованиям комплексности, эффективности, обоснованности, перспективнос­ти (во времени и по масштабу применения). Чем больше обоснованных нормативов по каж­дому элементу системы имущественного менеджмента, тем выше будет ее органи­зованность, уровень автоматизации планирования, учета и контроля на всех уровнях управления недвижимостью.

Количественный подход. Сущность количественного подхода заключается в переходе от качественных оценок к количественным при помощи математических, статисти­ческих методов, инженерных расчетов, экспертных оценок, систе­мы баллов и др. Управлять можно цифрами, а не словами.

Административный подход. Сущность административного подхода заключается в регламентации функций, прав, обязанностей, нормативов качества, затрат, продолжительности, элементов системы менеджмента в нормативных актах (прика­зы, распоряжения, указания, стандарты, инструкции, положения и т.п.).

Поведенческий подход. Целью поведенческого подхода является оказание помощи работнику в осознании своих собственных возможностей, творческих способностей на основе применения концепций поведенческих наук к построению и управлению фирмой. Основной целью этого подхода является повышение эффективности фирмы за счет повышения эффективности ее человеческих ресурсов. Правильное применение науки о поведении всегда будет способствовать повышению эффективности как отдельного работника, так и организации в целом.

Ситуационный подход. Ситуационный подход концентрируется на том, что пригодность различных методов управления недвижимостью определяется конкретной ситуацией внешней и внутренней среды. Поскольку существует такое обилие факторов, то не существует единого лучшего способа управлять объектом. Самым эффективным методом в конкретной ситуации является метод, который более всего соответствует данной ситуации, максимально адаптирован к ней.

Системный подход. При системном подходе любая система (объект) рассматривается как совокупность взаимосвязанных элементов, имеющая выход (цель), вход, связь с внешней средой, обратную связь (рис. 1.4).

Обратная связь

Рис.1.4. Компоненты системного подхода к принятию решения

"Вход" системы характеризуется параметрами проблемы, ко­торые необходимо решить по конкретным рынкам (требования законодательства и государственных органов, требования покупателей и продавцов недвижимости, результаты сегментации рынка недвижимости, качество объектов недвижимости, объемы продаж, цены и т.п.).

На "выходе" системы - решение, выраженное количествен­но или качественно, имеющее определенную степень адекватнос­ти и вероятность реализации задачи, степень риска достижения заплани­рованного результата.

К компонентам "внешней среды" системы относятся факто­ры макро- и микросреды организации, инфраструктуры региона, влияю­щие на качество управленческого решения. К этим факторам отно­сятся международная интеграция, политическая ситуация в стране, экономика, техническое состояние, социально-демографические, природно-климатические, культурные, факторы инфраструктуры региона (рыночная инфраструктура, мо­ниторинг окружающей среды, социальная инфраструктура, промыш­ленность, транспорт, связь, и др.).

Обратная связь характеризует различную информацию, посту­пающую от потребителей к лицу, принявшему решение (к "процес­су"), или к лицу, от которого поступила информация по решению проблемы ("вход"). Поступление информации обратной связи мо­жет быть связано с некачественным решением, дополнительными требованиями потребителей об уточнении или доработке решения, появлением нововведений, "ноу-хау" и другими факторами.

Параметры и условия достижения качества и эффективности управленческих решений при системном подходе. Качество управленческого решения - это совокупность параметров решения, удовлетворяющих конкретного потреби­теля (конкретных потребителей) и обеспечивающих реальность его реализации.

Процесс принятия решения включает в себя следующие опера­ции.

1. Подготовка к работе.

2. Выявление проблемы и формулирование целей.

3. Поиск информации, ее обработка.

4. Выявление возможностей ресурсного обеспечения.

5. Ранжирование целей.

6. Формулирование за­даний.

7. Оформление необходимых документов.

8. Реализация заданий.

Применение системного подхода к процессу принятия управ­ленческого решения позволяет определить структуру проблемы, систему ее решения, взаимосвязи компонентов системы и очеред­ность их совершенствования.

С целью экономии времени и средств на разработку управ­ленческого решения рекомендуется следующая очередность совершенствования (формирования, отработки) компонентов структуры управления

Сначала необходимо четко сформулировать, что следует получить, какими параметрами должно обладать решение.

К параметрам качества управленческого решения относятся:

• показатель количественной неопределенности проблемы. Если проблема формулируется только качественно, без количественных показателей, то показатель неопределенности приближа­ется к единице. Если все показатели проблемы выражены количе­ственно, показатель неопределенности приближается к нулю;

• степень риска вложения инвестиций;

• вероятность реализации решения по показателям качества, затрат и сроков;

• степень адекватности (или степень точности прогноза, коэф­фициент аппроксимации) теоретической модели фактическим дан­ным, на основании которых она была разработана.

После предварительной регламентации параметров качества уп­равленческого решения и его эффективности (устанавливается предел, минимально допустимая эффективность, ради которой стоит приниматься за решение проблемы), анализируются факто­ры внешней среды, оказывающие влияние на качество и эффек­тивность решения. Затем анализируются параметры "входа" сис­темы и принимаются меры по их улучшению и повышению качества входящей информации.

После уточнения требований "выхода", уточнения факторов "внешней среды", влияющих на качество и эффективность реше­ния, отработки "входа" системы, следует уточнить технологию при­нятия решения, проанализировать параметры процесса, принять меры по их улучшению и приступить непосредственно к разработ­ке решения.

К основным условиям обеспечения высокого качества и эф­фективности управленческого решения относятся:

• применение к разработке управленческого решения научных подходов менеджмента;

• изучение влияния экономических законов на эффективность управленческого решения;

• обеспечение лица, принимающего решение, качественной ин­формацией, характеризующей параметры "выхода", "входа", "внеш­ней среды" и "процесса" системы разработки решения;

• применение методов функционально-стоимостного анализа, прогнозирования, моделирования и экономического обоснования каждого решения;

• структуризация проблемы и построение дерева целей;

• обеспечение сопоставимости (сравнимости) вариантов решений;

• обеспечение многовариантности решений;

• правовая обоснованность принимаемого решения;

• автоматизация процесса сбора и обработки информации, про­цесса разработки и реализации решений;

• разработка и функционирование системы ответственности и мотивации качественного и эффективного решения;

• наличие механизма реализации решения.

Выполнить перечисленные условия повышения качества и эф­фективности управленческого решения довольно трудно и это до­рого стоит. Речь о выполнении полного набора перечисленных условий может идти только для рациональных управленческих ре­шений по дорогим объектам (проектам). Вместе с тем, конкурен­ция на рынке недвижимости объективно вынуждает каждого инвестора повышать каче­ство и эффективность управленческого решения.