5.6. Ипотека земельных участков

Согласно Федеральному Закон «Об ипотеке» могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обслуживания).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящиеся в общей долевой или совместной собственности.

Земельный участок может быть заложен по договору ипотеки, в котором необходимо указать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре ипотеки предмет залога (ипотеки) надо характеризовать таким образом, чтобы установить его местонахождение и наименование, и для идентификации земельного участка, в договоре дается описание данного участка.

К договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ участка, которая выдается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

При ипотеке земельного участка, на котором находятся или возводятся здания и сооружения залогодателя, право залога на эти здания и сооружения не распространяется. Стороны могут предусмотреть в договоре и иное условие. Но, если в договоре такое условие не согласовано, то при обращении взыскания залогодателем на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходимо для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Такие условия определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.

В том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, при обращении взыскания залогодержателем на этот участок и при продаже его с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В договоре ипотеки не может быть предусмотрена передача заложенного земельного участка кредитору или третьим лицам. Залогодатель вправе использовать земельный участок в соответствии с его назначением и может извлекать из него плоды и доходы.

Залогодатель вправе отчуждать земельный участок другому лицу путем продажи, дарения или другим способом, но при этом он должен получить согласие залогодержателя.

При переходе права собственности заложенного имущества от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения, право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на его место и несет все обязанности, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.

Иногда право собственности залогодателя на заложенный участок прекращае6тся по основаниям и в порядке, которые установлены законом. Это происходит вследствие изъятия (выкупа) участка для государственных и муниципальных нужд. В таком случае залогодателю предоставляется другой земельный участок или соответствующее возмещение, и право ипотеки также распространяется на предоставленный взамен участок либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы, причитающегося залогодателю.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения земельного участка. Отказ либо отклонение в регистрации могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд заинтересованным лицом.

Обращение взыскания на земельный участок, заложенный по договору ипотеки, осуществляется по решению суда или арбитражного суда. При этом исполнение решения об обращении взыскания подлежит отсрочке на один год.